Bienes raíces en EE.UU., otra burbuja estilo nueva economía

A cinco años del desinfle bursátil, tomar acciones pagaderas con sus propios márgenes futuros ha mutado en práctica cotidiana respecto de bienes raíces. Dicho de otro modo, son operaciones de aire que, por supuesto, inflan el valor en mercado, como ocurría con papeles de empresas puntocom que no registraban ganancias en libros.

Hace un quinquenio, a la sazón, canales de cable especializados en especulación bursátil y orientados al “chiquitaje” eran rutina diaria en los hogares. Hoy, ese nicho lo llenan señales dedicadas a promover apuestas rápidas con casas, terrenos, etc, que generan adicción. Nadie sabe, claro, si la manía inmobiliaria acabará como la puntocom, pero las similitudes con lo ocurrido en 1996-2000 alarman a varios expertos. Aun a quienes admiten claras diferencias de volatilidad entre una acción y un departamento, en favor de éste.

El paralelo tal vez más peligroso sea la idea de que las reglas del mercado han cambiado y los riesgos convencionales prácticamente ya no existen. Repitiendo la actitud desentendida ante activos sin rentabilidad mensurable, típica de quienes invertían en aquella “nueva economía”, los partícipes de la actual burbuja compran viviendas que no esperan alquilar con ganancia: sólo apuestan al continuo aumento de valores (o sea, la reventa), algo en lo que creen como en una verdad revelada. En cierto modo lo es, pues los agentes inmobiliarios que lucran con ese público la predican con pasión evangélica.

El fenómeno es innegable. Según un informe federal difundido el 22 de marzo, las ventas de casas nuevas experimentaron en febrero el mayor salto desde 2001. La moderada reactivación, en un contexto de desempleo persistente, no alcanza a explicar esa fiebre. Sí lo hace otro componente significativo: muchos inversores aceleran para ganarle de mano al aumento de tasas hipotecarias, factor que podría enfriar el mercado antes de lo previsto.

“Los bienes raíces se mueven hoy en un contexto muy similar al de las acciones hace cinco o seis años”, señala Robert J.Shiller, cuyo libro ya clásico, “Exuberancia irracional”(2000), anticipaba el colapso de la burbuja puntocom y salió, precisamente, tres meses antes de que sucediera eso. Alan Greenspan, jefe de la Reserva Federal, era la fuente original de su título.

“La manía inmobiliaria obedece a la misma ilusión: esas inversiones no pueden ir mal y sería tonto perderse tanta bonanza”. Pero el autor pronto sacará un texto actualizado, donde incluirá un análisis de la burbuja inmobiliaria. No sólo en EE.UU., sino también en Gran Bretaña y España, partiendo de la desastrosa experiencia con bienes raíces y arte sufrida por Japón hace unos quince años.

Nada de eso perturba a los fanáticos ni a quienes les lavan la cabeza. Así, Ronald Shuffield (inmobiliaria Esslinger-Wooten-Maxwell) predice que la relativa escasez de terrenos urbanos, la demanda de la generación de posguerra y los inversores extranjeros, “prolongarán el auge en forma indefinida”. Lo mismo sostenían Abigail J.Cohen (Goldman Sachs) y demás campeones de la “nueva economía” hasta el derrumbe accionario de 2000. A punto tal que muchos especuladores –imitando sin saberlo al fundamentalista Nicholas Negroponte, hoy en semirretiro- hablan de un “modelo económico totalmente nuevo”.

Esta forma de magia trivial impulsa a muchas familias a invertir su dinero en casas cada vez más caras, para lo cual toman mayores riesgos hipotecarios. Eso mismo hacían años atrás los empleados que usaban el dinero de sus planes jubilatorios (artículo 401-k) para comprar acciones de firmas que sólo existían en Internet.

Algunos síntomas hablan por sí solos. Viviendas en la costa pacífica que no costaban más de US$ 300.000 hace pocos años, hoy rozan 700.000. No obstante, más allá de excesos localizados, la media nacional de precios en Estados Unidos no llegó a doblarse en el decenio 1995-2004. Por el contrario, en la década 1991-2000 el índice accionario Standard&Poor’s 500 había subido más de cuatro veces.

“Sencillamente, no creo que haya modo de pinchar la burbuja”, proclama Diana Swonk, experta financiera de Chicago que era muy optimista también durante la exuberancia de los 90. “No creo que los precios caigan, ni siquiera que se estanquen. Esto tiene para largo, largo rato”, afirma sin ponerse colorada. Su actitud refleja el fenómeno que asusta a Shuller: demasiados ex entusiastas de la burbuja bursátil se han pasado a la especulación inmobiliaria.

La propia National Association of Realtors (NAR) estima que casi un cuarto de las compras de viviendas en 2004 fue efectuada por gente para quien una casa es antes inversión que lugar para vivir. Proliferan, entretanto, seminarios y cursos para enseñar los trucos del negocio. Inclusive grupos religiosos fundamentalistas promueven esta clase de emprendimientos.

Además del flujo de inversores, los paralelos entre fiebre accionaria y fiebre inmobiliaria abarcan conductas y actitudes. Boletines, sus formas virtuales (los “blogs”, la bitácora en Internet) y sitios con nombres a veces demasiado sugestivos (vg., “Real estate pimp”, gigoló inmobiliario) van invadiendo el ciberespacio. Home&garden TV, un cable rentado hasta hace poco ignoto, se pasó a especulación con viviendas y tiene una audiencia de 825.000 en horas pico.

Por supuesto, la fiebre multiplica manuales inspirados en Donald Trump. Por ejemplo, “Trump strategies for real estate”, de George Ross (asistente del magnate en su espectáculo televisual “El aprendiz”) está vendiendo muy bien. Pocos reparan, claro, en los fracasos empresarios -e inmobiliarios- del gurú. Similares mensajes y contenidos difunde David Lereah, analista principal de la NAR, en su libro “Are you missing the real estate boom?”. Ahí promete a los inversores inmobiliarios “retornos substanciales y continuos en los próximos diez años”.

El interrogante que pende sobre este tipo de masaje mediático remite a la desflecada biblia de la extinta nueva economía, “Dow 36.000”, líder absoluto de ventas a fines de 1999. Sus autores, James Glassman y Kevin Hassett, argumentaban que “en cinco años, las cotizaciones accionarias podrán doblarse, triplicarse o hasta cuadruplicarse, sin perder sustento en términos de precio/rentabilidad”.

A un mes de salir el libro –poco después de “Exuberancia irracional”-, el Dow Jones industrial alcanzó un máximo de 11.723 puntos (14 de enero de 2000). Luego fue desmoronándose a menos de 8.000 y recién volvió a pasar los 10.000 a fines de 2004.

Otro persistente eco de esa manía bursátil fue la trayectoria de la Reserva Federal. Durante los 90, el banco central norteamericano mantuvo las tasas referenciales relativamente bajas, porque no veía riesgos inflacionarios pese al buen momento económico. Esa política fomentó la fiebre bursátil, hasta que –en 1996- Greenspan lanzó al ruedo su célebre “exuberancia irracional”. Pero en realidad no hizo casi nada para neutralizarla. Una vez desplomado el mercado en 2000, la RF fue rebajando intereses de cortísimo plazo hasta llegar al mínimo en casi cincuenta años: 1% anual, a mediados de 2004. Ahora, marzo de 2005, Greenspan retoma el libreto de 1996.

“Loa analistas han conjeturado que el actual período de tasas bajas fomenta una burbuja de precios inmobiliarios que acabará implosionando en algún momento”, señaló el futuro jubilado en Nueva York, admitiendo un “marcado aumento en la especulación con bienes raíces”. Pero se apresuró a opinar que eso no creará “un descenso de precios desestabilizante”.

Pero ciertas señales apuntan en dirección contraria. En algunos centros urbanos, los valores inmobiliarios son ya tan caros –relativamente- como las acciones de puntocom y telcos en 1999. En California, una vivienda promedio cuesta hasta 35 veces su alquiler por un año. En Nueva York o Miami, esta relación (equivale más o menos a la de precio/renta accionaria) se acerca a 25. En marzo de 2000, la relación p/r media de la cartera S&P 500 (precio de las acciones dividido por renta por papel) oscilaba en torno de 32. Desde entonces, ha cedido a veinte.

A cinco años del desinfle bursátil, tomar acciones pagaderas con sus propios márgenes futuros ha mutado en práctica cotidiana respecto de bienes raíces. Dicho de otro modo, son operaciones de aire que, por supuesto, inflan el valor en mercado, como ocurría con papeles de empresas puntocom que no registraban ganancias en libros.

Hace un quinquenio, a la sazón, canales de cable especializados en especulación bursátil y orientados al “chiquitaje” eran rutina diaria en los hogares. Hoy, ese nicho lo llenan señales dedicadas a promover apuestas rápidas con casas, terrenos, etc, que generan adicción. Nadie sabe, claro, si la manía inmobiliaria acabará como la puntocom, pero las similitudes con lo ocurrido en 1996-2000 alarman a varios expertos. Aun a quienes admiten claras diferencias de volatilidad entre una acción y un departamento, en favor de éste.

El paralelo tal vez más peligroso sea la idea de que las reglas del mercado han cambiado y los riesgos convencionales prácticamente ya no existen. Repitiendo la actitud desentendida ante activos sin rentabilidad mensurable, típica de quienes invertían en aquella “nueva economía”, los partícipes de la actual burbuja compran viviendas que no esperan alquilar con ganancia: sólo apuestan al continuo aumento de valores (o sea, la reventa), algo en lo que creen como en una verdad revelada. En cierto modo lo es, pues los agentes inmobiliarios que lucran con ese público la predican con pasión evangélica.

El fenómeno es innegable. Según un informe federal difundido el 22 de marzo, las ventas de casas nuevas experimentaron en febrero el mayor salto desde 2001. La moderada reactivación, en un contexto de desempleo persistente, no alcanza a explicar esa fiebre. Sí lo hace otro componente significativo: muchos inversores aceleran para ganarle de mano al aumento de tasas hipotecarias, factor que podría enfriar el mercado antes de lo previsto.

“Los bienes raíces se mueven hoy en un contexto muy similar al de las acciones hace cinco o seis años”, señala Robert J.Shiller, cuyo libro ya clásico, “Exuberancia irracional”(2000), anticipaba el colapso de la burbuja puntocom y salió, precisamente, tres meses antes de que sucediera eso. Alan Greenspan, jefe de la Reserva Federal, era la fuente original de su título.

“La manía inmobiliaria obedece a la misma ilusión: esas inversiones no pueden ir mal y sería tonto perderse tanta bonanza”. Pero el autor pronto sacará un texto actualizado, donde incluirá un análisis de la burbuja inmobiliaria. No sólo en EE.UU., sino también en Gran Bretaña y España, partiendo de la desastrosa experiencia con bienes raíces y arte sufrida por Japón hace unos quince años.

Nada de eso perturba a los fanáticos ni a quienes les lavan la cabeza. Así, Ronald Shuffield (inmobiliaria Esslinger-Wooten-Maxwell) predice que la relativa escasez de terrenos urbanos, la demanda de la generación de posguerra y los inversores extranjeros, “prolongarán el auge en forma indefinida”. Lo mismo sostenían Abigail J.Cohen (Goldman Sachs) y demás campeones de la “nueva economía” hasta el derrumbe accionario de 2000. A punto tal que muchos especuladores –imitando sin saberlo al fundamentalista Nicholas Negroponte, hoy en semirretiro- hablan de un “modelo económico totalmente nuevo”.

Esta forma de magia trivial impulsa a muchas familias a invertir su dinero en casas cada vez más caras, para lo cual toman mayores riesgos hipotecarios. Eso mismo hacían años atrás los empleados que usaban el dinero de sus planes jubilatorios (artículo 401-k) para comprar acciones de firmas que sólo existían en Internet.

Algunos síntomas hablan por sí solos. Viviendas en la costa pacífica que no costaban más de US$ 300.000 hace pocos años, hoy rozan 700.000. No obstante, más allá de excesos localizados, la media nacional de precios en Estados Unidos no llegó a doblarse en el decenio 1995-2004. Por el contrario, en la década 1991-2000 el índice accionario Standard&Poor’s 500 había subido más de cuatro veces.

“Sencillamente, no creo que haya modo de pinchar la burbuja”, proclama Diana Swonk, experta financiera de Chicago que era muy optimista también durante la exuberancia de los 90. “No creo que los precios caigan, ni siquiera que se estanquen. Esto tiene para largo, largo rato”, afirma sin ponerse colorada. Su actitud refleja el fenómeno que asusta a Shuller: demasiados ex entusiastas de la burbuja bursátil se han pasado a la especulación inmobiliaria.

La propia National Association of Realtors (NAR) estima que casi un cuarto de las compras de viviendas en 2004 fue efectuada por gente para quien una casa es antes inversión que lugar para vivir. Proliferan, entretanto, seminarios y cursos para enseñar los trucos del negocio. Inclusive grupos religiosos fundamentalistas promueven esta clase de emprendimientos.

Además del flujo de inversores, los paralelos entre fiebre accionaria y fiebre inmobiliaria abarcan conductas y actitudes. Boletines, sus formas virtuales (los “blogs”, la bitácora en Internet) y sitios con nombres a veces demasiado sugestivos (vg., “Real estate pimp”, gigoló inmobiliario) van invadiendo el ciberespacio. Home&garden TV, un cable rentado hasta hace poco ignoto, se pasó a especulación con viviendas y tiene una audiencia de 825.000 en horas pico.

Por supuesto, la fiebre multiplica manuales inspirados en Donald Trump. Por ejemplo, “Trump strategies for real estate”, de George Ross (asistente del magnate en su espectáculo televisual “El aprendiz”) está vendiendo muy bien. Pocos reparan, claro, en los fracasos empresarios -e inmobiliarios- del gurú. Similares mensajes y contenidos difunde David Lereah, analista principal de la NAR, en su libro “Are you missing the real estate boom?”. Ahí promete a los inversores inmobiliarios “retornos substanciales y continuos en los próximos diez años”.

El interrogante que pende sobre este tipo de masaje mediático remite a la desflecada biblia de la extinta nueva economía, “Dow 36.000”, líder absoluto de ventas a fines de 1999. Sus autores, James Glassman y Kevin Hassett, argumentaban que “en cinco años, las cotizaciones accionarias podrán doblarse, triplicarse o hasta cuadruplicarse, sin perder sustento en términos de precio/rentabilidad”.

A un mes de salir el libro –poco después de “Exuberancia irracional”-, el Dow Jones industrial alcanzó un máximo de 11.723 puntos (14 de enero de 2000). Luego fue desmoronándose a menos de 8.000 y recién volvió a pasar los 10.000 a fines de 2004.

Otro persistente eco de esa manía bursátil fue la trayectoria de la Reserva Federal. Durante los 90, el banco central norteamericano mantuvo las tasas referenciales relativamente bajas, porque no veía riesgos inflacionarios pese al buen momento económico. Esa política fomentó la fiebre bursátil, hasta que –en 1996- Greenspan lanzó al ruedo su célebre “exuberancia irracional”. Pero en realidad no hizo casi nada para neutralizarla. Una vez desplomado el mercado en 2000, la RF fue rebajando intereses de cortísimo plazo hasta llegar al mínimo en casi cincuenta años: 1% anual, a mediados de 2004. Ahora, marzo de 2005, Greenspan retoma el libreto de 1996.

“Loa analistas han conjeturado que el actual período de tasas bajas fomenta una burbuja de precios inmobiliarios que acabará implosionando en algún momento”, señaló el futuro jubilado en Nueva York, admitiendo un “marcado aumento en la especulación con bienes raíces”. Pero se apresuró a opinar que eso no creará “un descenso de precios desestabilizante”.

Pero ciertas señales apuntan en dirección contraria. En algunos centros urbanos, los valores inmobiliarios son ya tan caros –relativamente- como las acciones de puntocom y telcos en 1999. En California, una vivienda promedio cuesta hasta 35 veces su alquiler por un año. En Nueva York o Miami, esta relación (equivale más o menos a la de precio/renta accionaria) se acerca a 25. En marzo de 2000, la relación p/r media de la cartera S&P 500 (precio de las acciones dividido por renta por papel) oscilaba en torno de 32. Desde entonces, ha cedido a veinte.