Los datos del informe que precede a esta nota son contundentes:
apenas 8% de las urbanizaciones privadas del Gran Buenos Aires se
encuentran en la zona sur. Sin embargo, se perfila como la
región del conurbano que mayor potencial de crecimiento ofrece
a este segmento, acaso el más floreciente, del negocio
inmobiliario.
Para que así sea confluyen varias razones. Por un lado, la
saturación de la oferta en la zona norte, que concentra 81% de
las urbanizaciones. Por otro, las mejores condiciones para el
tránsito de vehículos &endash;particularmente en
aquellas localizaciones cercanas a la autopista Buenos Aires-La
Plata&endash;, debido a la menor concentración de
población.
Y, last but not least, el precio sensiblemente más bajo de
la tierra, lo que permite incorporar nuevos segmentos de demanda sin
excluir, claro, a los que ya estaban adentro. De hecho, a la altura
del kilómetro 30 de la autopista Buenos Aires-La Plata, en la
localidad de Hudson del sureñísimo partido de
Berazategui, están desarrollándose tres de los
principales proyectos de miniciudades que están hoy en marcha:
Estancia Abril, Puerto Trinidad y Victoria Village.
Lo cierto es que en el sur del Gran Buenos Aires la cantidad de
urbanizaciones privadas creció más de 30% en el
último año y medio, y todas las fuentes del sector
consultadas coinciden en predecir que esa tasa se acelerará de
aquí al 2000.
Vale aclarar que los proyectos actuales son mucho más
ambiciosos que el pionero &endash;El Carmen, nacido hace 10
años, donde viven 180 familias&endash;: Puerto Trinidad
apuesta a ser la primera ciudad náutica de la zona, con 2.000
lotes con un promedio de 1.000 metros cuadrados para cada uno, y
Victoria Village aspira a albergar a unas 18.000 personas.
De los tres emprendimientos de miniciudades, el primero fue el de
Estancia Abril. Tuvo origen en 1994, cuando Irsa &endash;la firma de
desarrollos inmobiliarios del financista
húngaro-norteamericano George Soros&endash;, tras un
año de negociaciones, adquirió una antigua hacienda a
la familia Pereyra Iraola.
“Elegimos la zona sur porque la tierra es más barata”, dice
el gerente comercial de Irsa, Fernando Barenboim, y agrega: “Luego de
varios estudios observamos que había un mercado espectacular
no desarrollado”.
Todo empezó en Abril
La compañía adquirió varias superficies con
el objeto de erigir urbanizaciones privadas, tanto en el sur como en
el oeste del Gran Buenos Aires, pero Abril mantendrá un
privilegio: será el único club de campo desarrollado
por ella.
Dado que la vieja estancia no podía ser loteada, Abril fue
concebida como un lugar de vivienda permanente, conformada por 18
barrios. Al cierre de esta edición se llevaba vendida la mitad
de los barrios, había construidas 160 casas y se calculaba que
a fin de año estarían viviendo allí unas 150
familias.
La superficie total es de 312 hectáreas, pero el
área máxima de construcción es de algo menos que
la mitad: 147 hectáreas. El lote promedio tiene 1.000 metros
cuadrados y en él se puede edificar una casa de 150 metros
cuadrados. El ejecutivo asegura que varias familias compraron
más de un lote.
Hacia mediados de septiembre, la crisis bursátil no
había afectado las ventas, aunque Irsa corre con una ventaja
frente a esa clase de eventualidades: la financiación corre
por su cuenta. Acaso por eso, fuentes de la firma no descartaron que
la caída de las bolsas se haga sentir de algún modo en
proyectos inmobiliarios con otro tipo de estructura financiera.
Naturalmente, las urbanizaciones privadas del sur del Gran Buenos
Aires cuentan, tal como las del norte, con toda clase de servicios
públicos y privados. “A 30 kilómetros de la ciudad de
Buenos Aires, Abril tiene la misma oferta que Pilar, pero más
barata y a menos tiempo”, se entusiasma Barenboim. Y agrega:
“Mientras en el norte la oferta está saturada, al sur le falta
mucho para desarrollarse. Todavía no se ve el techo”.
Macri y el Provincia
Junto a la rotonda de Alpargatas, el grupo Banco Provincia
&endash;a través de su firma developer, Nuevos
Desarrollos&endash; levantará una urbanización cerrada
en un terreno de 100 hectáreas que compró por US$ 10
millones. Se calcula que el valor del metro cuadrado se
cotizará allí a US$ 40.
También el grupo Macri apuntó algunos cañones
a este segmento del mercado inmobiliario. A través de su
desarrolladora Creaurban, nacida hace cuatro años, tiene
actualmente en marcha proyectos urbanos &endash;torres de
departamentos&endash; y suburbanos. A fin de 1994, Creaurban
compró en Monte Grande (partido de Esteban Echeverría,
en el sudoeste del Gran Buenos Aires) 15 hectáreas.
Allí comenzó a comercializar lotes con casas
construidas.
“Observamos que no había una experiencia específica
en este tipo de desarrollos y tratamos de consensuar un proyecto que
le viniera bien al municipio y a la ciudad de Buenos Aires”, comenta
Alejandro Belio, gerente general de Creaurban. El proyecto consiste
en construir 8.000 viviendas de diversos tipos: dúplex, casas
y condominios que estarían terminados entre siete y 10
años. Se espera que para de 1999 estén instaladas las
primeras familias.
“El principal problema del sur es el desconocimiento, pero si se
analiza racionalmente la relación tiempo-distancia, es una
zona accesible”, añade Belio. Los lotes tienen 800 metros
cuadrados (promedio) y por US$ 80.000 se puede tener una casa. Cada
modalidad tiene su target: los dúplex, para aquellos que ganan
entre US$ 1.300 y US$ 2.000 mensuales, y las casas apareadas, para
quienes cobran entre US$ 1.800 y US$ 4.000 por mes.
La inversión total de Creaurban en Monte Grande ronda los
US$ 500 millones, incluyendo la nueva planta fabril de Canale (la
alimentaria del grupo Macri), que estará instalada a fines del
año próximo, y el nuevo centro integral de
distribución del Correo Argentino (también controlado
por el grupo Macri), que empleará a 600 personas.
“Hay un boom real, pero tiene mucho más de publicidad que
de efectivo, porque todavía no es tanta la gente que vive”,
advierte Belio. Creaurban se propone desarrollar a fines del
año próximo, en la zona oeste del Gran Buenos Aires, un
complejo similar al de Monte Grande.
Además del emprendimiento de Macri, junto a la nueva
autopista Ezeiza-Cañuelas ya hay un barrio privado (Campos de
Echeverría). En el kilómetro 3 se está
levantando Echeverría del Lago, que tendrá 296
viviendas en terrenos de 800 metros cuadrados, y a fin de año
comenzará a construirse Campo Azul, en 23 hectáreas que
tendrán lotes de 800 a 1.300 metros cuadrados.