En general, no se espera reactivación en el corto plazo, máxime teniendo en cuenta que, en los años electorales, las inversiones suelen retenerse.
Así y todo, los representantes de compañías y marcas líderes del mundo inmobiliario y de la construcción que forman parte de este informe abogan por el trabajo constante, el perfeccionamiento de estrategias, la maximización en el uso de las herramientas que ofrecen las nuevas tecnologías, las redes sociales y demás, para conquistar clientes y avanzar en sus proyectos.
La arquitectura sustentable, los nuevos productos y materiales, y la puesta en práctica de las más innovadoras tendencias globales son algunos de los aspectos destacados por quienes, día a día, llevan adelante su actividad en este sector que pugna por florecer.
El presente informe estuvo a cargo de Carina Martínez
Tizado Propiedades
40 años de crecimiento
Sus directores aseguran que el panorama del sector es difícil. Devaluación, inflación, altas tasas, freno de los créditos hipotecarios son factores que no contribuyen al dinamismo del mercado. Así y todo, trabajan por reforzar el liderazgo de una compañía que se posiciona como referente.
En el marco del informe anual, Enrique Rivanera y Gabriel González Pardo, directores de Tizado, dan cuenta de las tendencias de un sector que, en un contexto adverso, lucha por crecer.
“El mercado inmobiliario se contrajo notablemente durante 2018 consecuencia del freno en los créditos hipotecarios, suba del dólar, tasa muy altas, inflación y la consecuente inseguridad en la operación por parte del comprador o inversor”, sostiene Enrique Rivanera, director de Tizado. “Hoy vemos que el sector está pasando un momento muy difícil, con una devaluación que se incrementó en entre julio y septiembre del año pasado. Los créditos UVA, que empezaron siendo una herramienta fundamental para lograr el techo propio, quedaron atrás y la clase media no tiene posibilidad de comprar”, indica, y aboga por que, desde el Gobierno, se genere una herramienta similar para dar respuesta al déficit habitacional. “Este hecho hizo que aumentara la demanda en alquileres, que hoy es lo que más se está moviendo en el mercado”, asegura Rivanera.
En cuanto a las operaciones de compra–venta, las que se generan “son producto de casos puntuales, de un consumidor final que debe mudarse por distintas circunstancias. Los valores por el momento no han bajado, pero a la hora del cierre de una venta se escuchan ofertas”, indica.
Para Rivanera, la reactivación no será en el corto plazo ya que, además, las operaciones tienden a reducirse durante los años electorales. “Lamentablemente perdimos el envión que se había impulsado en el 2017 con los créditos hipotecarios; con las noticias actuales es difícil de prever”, sostiene Rivanera, mientras que González Pardo, también director de la firma, refuerza: “A la pérdida de poder adquisitivo y acceso al crédito se suma la realidad de los problemas (sobre todo en cuanto a capital) relacionados con la escasez de tierra en valores razonables y un mercado dolarizado que se mantiene a lo largo del tiempo”.
A dos años de su lanzamiento, González Pardo considera que los créditos UVA, que lograron en su momento dinamizar el sector, fueron buenos simplemente porque se pasó de no tener opción de crédito a tener varias, entre ellas, los UVA. “El problema en Argentina es que la gente espera durante años que aparezcan posibilidades de crédito, lo cual ocurre muy de vez en cuando, y lo toma independientemente del método de ajuste, como si fuera la única posibilidad de adquirir su vivienda. Pero luego, con el aumento de tasas, es posible que no pueda sostener la cuota. Seguramente el planteo inicial de ajuste de los créditos UVA pensando en un dígito de inflación fue prometedor, pero hoy, con este índice inflacionario, ya no lo es. El problema, entonces, no es el crédito UVA, sino la inflación”, enfatiza González Pardo.
Nuevos proyectos
2019 no es un año cualquiera para Tizado y, a pesar de todo, tiene mucho para festejar. “En 40 años en Argentina pasan más cosas que en un siglo en otros paíes. Por todo eso pasó Tizado con proyectos emblemáticos de grandes desarrollistas, en zonas que no existían y que hoy son polos importantes, como Puerto Madero, Nordelta, Pilar, los distintos Palermo, etc.”, asegura González Pardo. Por su parte, Rivanera recuerda: “Tizado Propiedades surge en 1979, en su primera oficina ubicada sobre Av. Juramento casi esquina Arcos, con un equipo que se armó con gran capacidad profesional. Siempre se apostó al crecimiento profesional y a incrementar la cantidad de oficinas, lo cual permitió a los equipos de trabajo crecer en lo personal, y brindar al cliente una mejor atención en su zona de referencia. Como decimos en la campaña: somos confianza, trayectoria, experiencia; y qué mejor que todo esto en tu barrio o zona de referencia”. “De ser una inmobiliaria de barrio, pasó a sumar una gran cobertura geográfica, a partir de una fórmula de posibilidades concretas de crecimiento y promoción interna –completa González Pardo–. Fue así que los equipos de ventas se transformaron en líderes, que formaron nuevos equipos y oficinas en distintas locaciones y que permitió a Tizado llegar a ser la empresa líder”.
Hoy, los desafíos son muchos y el trabajo es constante, para reforzar su liderazgo en el mercado. “Los últimos años los dedicamos a trabajar en varias áreas pero sobre todo en recursos humanos y en comunicación –cuenta González Pardo–. Creo que hoy se están viendo los resultados al respecto. En RR.HH., sobre todo con cursos, talleres y capacitaciones que brindan herramientas aplicables y reflejan el espíritu de servicio de la marca. Y en comunicación a través de las campañas gráficas, vía pública, digital, redes sociales, etc., donde destacamos quiénes somos y acercándonos cada vez más a nuestros clientes fidelizados y a nuevos clientes de muchos segmentos. Sin duda dio resultado estar más cerca de la gente y sus necesidades y tener más herramientas profesionales para brindar soluciones”.
Grupo Monarca
Habrá que esperar para la reactivación
La desarrolladora es segunda en su categoría y mantiene su liderazgo en un mercado competitivo. Se destacan nuevos proyectos de vanguardia, como Azzurra Tortugas, con propuestas que se centran en el contacto con la naturaleza. Su presidente, Gonzalo Monarca, da cuenta de la situación actual del sector y las tendencias a futuro.
“Tenemos un mercado muy retraído, con valores que se mantienen (por alza de costos) o bajan de acuerdo a la de cada vendedor, y no creo que se reactive en el corto plazo –indica Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora–. En el target medio/alto, tal vez comience a reactivarse en el mediano-largo, después de las elecciones, con algo de estabilidad cambiaria. En el segmento medio/bajo, su recuperación va a tardar más; hasta el momento en que baje la alta inflación y se reactive el crédito”, sostiene.
Para el directivo, lo que falta al país para dinamizar el sector es “estabilidad económica, tipo de cambio estable, baja en la inflación y reactivación de la economía para que la gente pueda volver a comprar su vivienda”.
De acuerdo a Monarca, en un sector que se encuentra casi parado, “los alquileres de viviendas son los que más se mueven, por la imposibilidad de la gente de comprar, aunque representa muy baja rentabilidad para el inversor”. En el futuro próximo, en cambio, el ejecutivo considera que el dinamismo puede venir del segmento premium. “Veo un vuelco del inversor financiero al mercado inmobiliario, porque, en corto o largo plazo, ¡el ladrillo siempre paga!”.
Azzurra Tortugas es uno de los trabajos recientes más destacados de la desarrolladora. “Es un proyecto premium que lanzamos al mercado hace unos meses y es uno de los más innovadores. Se trata de una Crystal Lagoon, con casas a la playa; o sea, cada casa va a tener playa privada. Y todo el emprendimiento se encuentra inmerso en un gran campo con árboles de más de 80 años”, cuenta el presidente de la firma.
Tal como indica el ejecutivo, las tendencias más importantes del sector se vinculan con los nuevos materiales para construcción de viviendas, stell frame, maderas, obras en seco, como se hace en el primer mundo. También las búsquedas en los ahorros de energía, proyectos eficientes y autosustentables”.
Como reflexión final, Gonzalo Monarca da cuenta de la necesidad del trabajo mancomunado, para que el país logre repuntar. “Creo que la única manera de que saquemos adelante nuestro mercado, y a Argentina, es siendo todos más asociativos; es necesario que empujemos entre todos un plan, sin pelearnos y trabando”, asegura.
Grupo Vaccaro
Crecer en tiempos de crisis
“Hace años que en la Argentina es muy difícil planificar y pensar a largo plazo y aún más en años eleccionarios. Nuestra mayor virtud fue poder leer la situación de mercado a tiempo para lograr adaptarnos, lo que nos permitió seguir creciendo y no quedarnos en el camino como otros tantos”, reflexiona Gerardo Vaccaro, presidente de la firma.
El número uno de la compañía especializada en servicios inmobiliarios para barrios privados y countries da cuenta de la situación actual del sector que no viene siendo fácil. “El mercado inmobiliario argentino no ha podido escapar de la parálisis en que se encuentra toda la actividad de bienes durables, con el agravante de que, en la práctica, el crédito hipotecario ha desaparecido por las altas tasas de interés, dudas de los bancos aportantes y, en especial, el miedo e imposibilidad de pago de los tomadores –indica Gerardo Vaccaro–. Luego de un buen primer cuatrimestre del año anterior, la actividad se fue ralentizando. Inicialmente se siguió trabajando con las operaciones que ya se venían negociando pero, en el último trimestre, prácticamente desaparecieron los compradores y la incipiente demanda que quedó solo buscó oportunidades”.
“Hoy el mercado de barrios privados se encuentra semi paralizado en la venta de inmuebles usados; los vendedores se resisten a ajustar los valores a la realidad del mercado y los compradores exigen mayores descuentos. La brecha entre las dos posiciones es muy grande. En la venta de unidades de pozo o a terminar hay un mayor dinamismo, sin ser lo deseable, debido a una disminución de valores por parte de los desarrolladores que resignan utilidad y llegan a trabajar al costo, en muchos casos”.
“Los indicadores de la macro economía no permiten avizorar un cambio de la tendencia en el corto plazo –explica Vaccaro–. Creemos que este 2019 va a ser un año de wait and see, a la espera de oportunidades. Pese a esto seguimos con la intención de seguir creciendo”, asegura.
–¿Cuáles son, según su opinión, los principales obstáculos que enfrenta el sector en este momento? ¿Y los potenciales?
–El sector se ve afectado por las altas tasas de interés que paralizan el crédito; la caída del PBI –que en idioma sencillo indica que la población, en su conjunto, posee menos recursos–; la pérdida de valor del mercado financiero (en todos estos años nunca vi que el mercado inmobiliario creciera antes que los valores mobiliarios); la falta de estímulos por parte del Estado para la construcción de viviendas del sector privado (que sí existe en la mayoría de los países); el cambio constante de políticas y desequilibrio de todas las variables, entre ellas el dólar; y en especial y poco mencionado, la tremenda suba de la presión impositiva. Por otra parte, la Ley del Hábitat envió a los nuevos emprendimientos a terapia intensiva. El argumento de los “ideólogos” de esta norma era que el costo lo asumirían los dueños de la tierra, pero es una falacia. El mayor costo se trasladó al comprador, el cual no está en condiciones de asumirlo; por lo cual no se benefició a nadie y se perjudicó a todos.
–¿Qué segmentos fueron los que mantuvieron la dinámica del mercado inmobiliario durante 2018 y lo que va de 2019?
–La caída de venta y de los valores fue parecida o igual en todos los segmentos, comercial, residencial, barrios cerrados; quizás este último quedó un poco por encima de los anteriores debido a la creciente inseguridad y a precios más competitivos que en los edificios. No podría decir que hay un segmento que se salvó, sino que los que acomodaron los valores a la realidad del mercado pueden seguir subsistiendo.
–¿Qué proyectos maneja la compañía para este año? ¿Cuáles son sus principales desafíos?
–El grupo tiene más de 75 años en el mercado y esta es una más de las tantas crisis por las que tuvo que pasar. Como primera medida, se trabajó fuertemente en mejorar costos y ser más eficientes. Gracias a este gran esfuerzo se logró avanzar con una estrategia defensiva, ofreciendo mayores descuentos en los desarrollos en ejecución. Esto nos ha permitido mantener un razonable –para el momento– nivel de ventas, pero teniendo que trabajar al costo para mantener la estructura.
A la fecha, nos encontramos trabajando en María Eugenia R&V, un proyecto de usos mixtos de 266 unidades, en el cual se comercializan unidades llave en mano desde US$ 1.200 por m2, único en el mercado.
Pese a que en el corto plazo no se permite avizorar un cambio positivo, aún seguimos apostando a nuevos proyectos con el lanzamiento de un emprendimiento de barrio privado, en los próximos 120 días. María del Buen Ayre se encuentra en el km 29 en la intersección de la Autopista del Oeste y el Camino del Buen Ayre, la mejor ubicación en el segmento. El mismo contará con 125 unidades, las cuales se comercializarán con el sistema llave en mano con tipología de todos los tipos (departamentos 2 ambientes, 3 ambientes, dormies, townhouse y casas) y con la tradicional garantía de hasta 10 años que nos caracteriza.
Como en toda crisis, también existen oportunidades y las hemos aprovechado comprando tierra para continuar con nuestro crecimiento.
–¿Qué nuevas demandas caracterizan al comprador actual?
–Podemos hablar de inversores y usuarios. El inversor casi ha desaparecido y solo compra en algún proyecto de pozo con alta rentabilidad comprobable o propiedades que estén por debajo del valor de mercado. Los escasos usuarios finales que están dando vueltas solo piden una fórmula que les permita acceder a la vivienda sin morir en el intento.
TGLT
Mejora continua
“Tanto en 2018 como en lo que va de 2019, el mercado inmobiliario tuvo poca movilidad desde la demanda, especialmente el residencial. No prevemos una reactivación relevante en el corto plazo, sí en el mediano”, indica Alejandro Belio, director de Operaciones de la desarrolladora.
“Esto es así porque, desde el punto de vista de la oferta, los desarrolladores han tenido en los últimos tiempos un fuerte posicionamiento en la compra de tierra vendida por el Estado”, sostiene Belio.
“Desde el sector de la construcción, mantuvimos un volumen de operación importante, acorde a la dinámica de crecimiento que ha tenido la compañía en los últimos años”, refuerza el ejecutivo de TGLT.
–¿Cuáles son las nuevas tendencias en construcción en el mundo? ¿Y en la Argentina?
–Desde nuestro lugar, sabemos que se vive un proceso de cambio permanente y mejora continua en lo que concierne a materiales de terminación, revestimientos, carpinterías, instalaciones y equipamientos, tanto en calidades como en diversidad de producto.
Esta ampliación de la gama de productos a utilizar surge de la innovación tecnológica desarrollada en los países más avanzados para luego derramar en países como el nuestro. A su vez, en los procesos de construcción de gran escala, como los que llevamos adelante, se aplican nuevos procesos constructivos y tecnologías que permiten acelerar los plazos de ejecución y mejorar los rendimientos y seguridad de las obras. Estamos convencidos de que en la medida en que el mercado de real estate crezca, no solamente en lo residencial, que es a lo que nos hemos dedicado en lo últimos años, sino en otras áreas como logística u oficinas, el mercado de capitales es una fuente muy atractiva y eficiente de financiamiento, que nos permite apalancarnos y crecer fuertemente en el mismo.
–¿Cómo describiría las demandas actuales de los consumidores? ¿Percibe cambios destacables respecto de la década pasada?
–Los consumidores son sensibles tanto al diseño, calidad y espacialidad de las viviendas; también a las propuestas diferenciales de amenities y servicios de los proyectos. Los diseños o layouts de las viviendas mutan para responder a una demanda que vive un proceso de cambio permanente para adaptarse a las nuevas necesidades de la vida cotidiana.
–¿Cuáles son los proyectos más destacados de 2018 y cuáles serán en 2019?
–El mercado de real estate actualmente se encuentran en construcción, con distintos niveles de avance: Astor San Telmo, Venice Tigre, Forum Puerto del Buceo en Montevideo y Metra Puerto Norte en Rosario.
Asimismo, estamos trabajando en el desarrollo de un proyecto de gran escala en Catalinas Norte, en un terreno que compramos al AABE, y en un emprendimiento de oficinas en Colegiales.
