“Hay dos instancias –advierten Hernán Bernabo, Fernando Sabatini y Mario Roberto Alvarez, socios del estudio de arquitectura MRA+A, al ser consultados sobre el desempeño actual del sector–. La primera: nuestra evaluación es subjetiva ya que, por nuestra cartera de clientes, no podemos ver el universo general. Son tiempos de siembra en general por los comportamientos que nosotros podemos percibir, viendo la coyuntura como una oportunidad a futuro para algunos, para otros de espera. La segunda instancia es objetiva; son los números que arrojan las estadísticas, en cuanto a nivel de permisos y escrituración que, como todos sabemos son negativos, aunque algunos números son alentadores respecto al año anterior, por ejemplo, el consumo de cemento que está aumentando.
–¿Esperan una reactivación en el corto plazo?
–Venimos de un 2018 muy complejo y un verano (2019) en que parecía que ciertas variables macroeconómicas se estaban acomodando. En estos momentos, se espera una cosecha récord y desembolsos de organismos como el FMI, que pueden ayudar a continuar en esa vía de ordenamiento y estabilidad.
Pero la incertidumbre política, en un año electoral, juega una difícil pulseada y no facilita las cosas. Por ende, si la macro no se ordena mínimamente, no se podrán bajar las tasas y, por carácter transitivo, si el consumo básico, que es el primer engranaje de la rueda, no lo hace, el de los bienes durables y los inmuebles tardará mucho más para llegar a la reactivación deseada.
El final de la respuesta y nuestro análisis son abiertos, esperemos que las fuerzas se inclinen hacia la racionalidad cuando cada candidato deba exponer en términos económicos su programa de Gobierno a partir del 10 de diciembre.
–La arquitectura sustentable ¿está realmente ganando terreno?
–A escala global, desde hace años lo está haciendo, pero la no adhesión de todos los países del mundo (muchos muy importantes) al Acuerdo de París pone en duda el poder alcanzar la meta de 2030, para impedir el aumento de 2 grados centígrados de la temperatura media mundial.
–¿Cuáles son las perspectivas y que faltaría para lograr más dinamismo?
–A escala nacional, digamos que desde hace tres años el incentivo más grande es la actualización de las tarifas de energía, (muy poco tiempo para evaluar perspectivas). Lo sustentable y sus protocolos de certificación fueron inventados para generar un tiro a dos bandas, un círculo virtuoso, donde el ahorro energético y el económico van de la mano. La sustentabilidad, que se sepa, no es un hecho altruista o de moda… Aunque políticamente suene bien, y su resultado lo sea.
El dinamismo de lo sustentable se genera cumpliendo con el Acuerdo de París de 2015 al que la Argentina suscribió y cumple a medias. Sus conclusiones en lo macro de la arquitectura fue el consejo de la generación de ciudades sustentables mediante la compactación de las mismas: En consecuencia, “lo urbano” debiera ser una política de Estado.
El país y sus dirigentes (todos) debieran elaborar una verdadera política territorial/urbana. Tema más que prioritario para lograr transformar lo que hoy son las ciudades del país: una mancha depredadora de crecimiento ilimitado. Los códigos de planeamiento debieran ser revisados y reelaborados (todos), en este sentido.
Con estas políticas tal vez, o como incentivo, se logre bajar el costo del metro cuadrado, mediante el aumento de la oferta de incidencia, generando un círculo virtuoso donde, a la vez, en el proceso de compactación, se logren más y mejores espacios verdes.
Además, por ley nacional, todos los edificios certificados sustentables debieran tener exenciones y rebajas impositivas, para amortiguar el mayor costo que implica la certificación y construcción sustentable. El objetivo ideal sería que este mayor costo resulte inerte en la inversión.
Las ciudades que, mediante la aplicación de estas políticas, demuestren sus logros urbanos y generen menor consumo energético debieran ser premiadas, ya sea a través de una redistribución proporcional a sus habitantes, como también por el ahorro energético que resulte del incremento, producto de la exportación que pueda generar el país.
La aplicación de estas políticas podría generar una revolución económica e inédita en el país, que podría revertir el hecho de que el interior represente solo un tercio del PBI del país (y el AMBA los otros dos tercios).
–La firma ocupa el primer puesto en el atributo Trayectoria y se ha destacado cada año en el segmento de Estudios de Arquitectura. ¿Cómo describirían su diferencial?
–Tenemos la capacidad de saber hacer llegar a buen puerto a todas nuestras obras; generamos un vínculo muy fuerte con nuestros clientes, quienes nos acompañan y los acompañamos. El diferencial es ese: nuestro nombre en un proyecto genera confianza en el o los inversores y en sus clientes que saben que están invirtiendo en algo más que un proyecto.
IRSA
El valor de los ladrillos
“En 2018 la actividad no se vio tan afectada por las obras públicas y la continuidad de las privadas que se habían iniciado. Ahora, ambas iniciativas se redujeron y hay menos obra nueva, lo que afectará el nivel de actividad en el sector”, indica Daniel Elsztain, director del Negocio Inmobiliario de la desarrolladora.
“La realidad plantea un desafío, pero el beneficio es que el precio del metro cuadrado de construcción, medido en dólares, ya no es tan alto como antes”, resalta el ejecutivo consultado para el especial de Mercado y Reporte Inmobiliario.
“El sector de real estate es muy dinámico. Atravesó muchas crisis en el pasado y logró superar esos desafíos. Siempre los ladrillos son una reserva de valor noble y de largo plazo”, reflexiona.
–¿Cuáles considera que son los principales obstáculos para el crecimiento del sector?
–El mayor riesgo que vemos es la incertidumbre política y la inestabilidad económica. Se frenan nuevos desarrollos hasta que se sepa qué modelo de país tendremos luego de las elecciones. La falta de crédito y las altas tasas de interés son un problema pero –repito– el costo de la construcción bajó, y esto hace prever una mejor perspectiva. Cuando se estabilicen esos factores el sector repuntará.
–¿Qué proyectos se destacan en el último año y qué nuevas inversiones se planean para 2019?
–Entregamos recientemente la primera etapa del proyecto de usos mixtos de Polo Dot Office Park, un edificio de oficinas de 32.000 m2, 300 cocheras y un parque, que será totalmente ocupado por Mercado Libre, Falabella y empresas de este último grupo.
Además, avanza la construcción de un edificio de oficinas AAA en Catalinas, “200 Della Paolera”, de otros 35.000 m2. Creemos que será un edificio único, por sus características, los materiales empleados, la norma LEED que tendrá (la máxima en normas ambientales y de sustentabilidad). Es de lo mejor que puede hacerse hoy en la Argentina.
Por otra parte, continúa la ampliación de 4.000 m2 de ABL en Alto Palermo. No es solo una ampliación de su superficie sino una profunda transformación, modernización y puesta en valor, con nuevos locales, reubicación del patio de comidas con nuevas propuestas gastronómicas y un “look and feel” totalmente renovado.
En La Plata, estamos completando los trámites para nuestro proyecto de usos mixtos, que incluye áreas comerciales, residenciales, oficinas y un hotel. Lo mismo vale para nuestro proyecto en el partido de San Martín, un mega emprendimento a largo plazo.
También hemos concretado varios proyectos “de canje”: entregamos tierras de nuestro land bank a desarrolladores con experiencia y expertise en proyectos de viviendas, y recibimos metros cuadrados construidos. Tenemos al menos dos de estos emprendimientos en marcha (uno en Abasto, otro en Córdoba), y seguramente en el curso del año cerraremos alguno más.
Y además, estamos proyectando la segunda etapa de Polo Dot con un desarrollo de alrededor de 16.000 m2 de ABL distribuido en PB y 9 pisos.
Grupo Dema
Un liderazgo que se mantiene
“Estamos muy orgullosos de que nuestra línea Acqua System se haya ubicado nuevamente al tope del ranking en el rubro Instalaciones y en el tercer puesto en el ranking general de la encuesta, como también de que Sigas ocupe el tercer lugar en su categoría”, indica Juan Carlos Chies, CEO del grupo.
El año pasado y lo que va de este no han sido buenos para la construcción, en un contexto general recesivo. De todas maneras, para Juan Carlos Chiez, CEO de Grupo Dema, da cuenta del potencial del sector. “Si bien la construcción ha tenido una caída significativa hacia el final del 2018 y en el comienzo de este año, sigue siendo el refugio de valor por excelencia frente a las incertidumbres del mercado financiero. Por lo tanto, si bien no esperamos un rebote significativo de la actividad en el corto plazo, creemos que la reactivación puede darse por la oportunidad que significa la inversión en ladrillos, considerando la disminución de los costos de construir, medidos en valores dolarizados”, asegura.
–¿Qué medidas considera serían adecuadas para dinamizar el mercado y generar mejor rentabilidad?
–Trabajar en la reducción de todos los costos que no agregan valor a la economía en general y al sector en particular. La reducción de impuestos distorsivos, la mejora de la competitividad y la correcta orientación del crédito a actividades que multiplican la riqueza, como la construcción. Ya sea de viviendas nuevas o refacción de las existentes. Estamos convencidos de que impulsar la construcción en general, y la de viviendas de calidad en particular, es la manera más directa de agregar valor a la economía, dinamizar el mercado y mejorar la calidad de vida delos argentinos
–¿Cuáles son las tendencias e innovaciones más destacadas en el sector?
–El sector de materiales y productos para la construcción es uno de los más dinámicos en cuanto a innovaciones tecnológicas y operativas. Buena parte de esas innovaciones se enfocan en la optimización de la metodología constructiva, en el ahorro de energía y en la seguridad de las instalaciones y de quienes deben ejecutarlas
Nuestra empresa tiene esos mismos focos de trabajo en el desarrollo de sus productos: la simplificación y seguridad en el uso de la mano de obra, la sustentabilidad, el ahorro de energía en el calentamiento de agua y la garantía de los sistemas. No solo para eliminar los riesgos de pérdidas sino también para evitar los costos del re-trabajo, en cualquiera de los casos.
–¿Cuáles fueron los principales hitos de la firma durante los últimos años? ¿Y los productos más promisorios de la compañía?
–Los hitos que destacan a nuestra empresa como innovadora han sido:
• La introducción exitosa de materiales termoplásticos para la conducción de agua caliente con materias primas de última generación y con la unión por Thermofusión.
• La impulsión y desarrollo de reguladores para gas de doble etapa y seguridad.
• El uso de polietileno y Thermofusión en sistemas de tuberías para redes de agua en infraestructura.
• La introducción en el mercado argentino del polietileno de alta resistencia térmica y flexibilidad con unión por Thermofusión para piso radiante.
• La invención y desarrollo de un sistema para gas en instalaciones internas combinando las ventajas de termoplásticos, metal y Thermofusión.
• El lanzamiento de un novedoso sistema para desagües en polipropileno, compuesto por tres líneas que ofrecen diferentes prestaciones, desde su color negro distintivo con resistencia a la intemperie, a una altísima resistencia mecánica y muy baja propagación de ruidos.
Estos hitos se llaman Acqua System, Sigas Servicios, Politherm, Tubotherm, Sigas Thermofusión y Duratop Línea X. Si bien esta última línea es la que más está creciendo, todos nuestros sistemas están muy vigentes y siguen siendo muy promisorios.
–En un segmento tan competitivo, ¿cuál es la estrategia para destacarse?
–Las herramientas que intentamos utilizar para destacarnos y mantener la vigencia de nuestra propuesta de valor son la innovación, que responda a demandas y necesidades ciertas de la construcción; el apego irrestricto a la cultura de la calidad que definieron los fundadores de la empresa, y la comunicación eficiente y amplia de esos beneficios con especial énfasis en la capacitación correspondiente de los instaladores.
Argencons
Una necesaria profesionalización
“La presente crisis nos da una vez más la posibilidad de repensar el sector. Se está poniendo blanco sobre negro en cuanto a que aquellos que fuimos tildados de demasiado conservadores, hoy, en esta Argentina del subibaja, estamos firmes desarrollando nuestro negocio y el de nuestros inversores”, reflexiona Carlos Spina, director comercial de la firma.
“A nosotros nos va bien, pero nos gustaría que el sector en general se desarrolle más consistentemente –refuerza el director comercial de la desarrolladora Argencons–. La verdad es que Argentina no es un país de manual; usar el apalancamiento tanto crediticio como por preventa baratas es muy difícil ya que el timing tiene que ser perfecto. Y en Argentina nunca lo es. Esperemos que aprendamos de esta lección y el sector en general pueda pensar de manera sustentable, en todas las etapas de la cadena de valor. Hoy, pensar inversiones involucra ser mucho más profesional y esperamos que el sector en su conjunto avance en dicha profesionalización”, asegura.
–¿Cómo evalúa el desempeño del sector? ¿Espera una reactivación en el corto plazo?
–El mercado inmobiliario ha sufrido un cambio brusco y violento desde abril de 2018 en adelante. Diría que aún se está reacomodando. A la vez hay muchos mensajes confusos en el mercado (los precios están baratos, los precios están caros, esto no da para más…) y eso hace frenar al que podría tener un ánimo inversor. Asimismo, el usuario final con crédito ha desaparecido por un tiempo.
La actividad económica en general no ayuda con lo cual no vemos una reactivación relevante en el corto plazo. Sí podemos prever que de algún modo las decisiones de inversión en los que puedan serlo vienen retrasadas, con lo cual en el momento en que se retome la confianza (político-económica) y que los mensajes agoreros dejen de tener un papel tan relevante, podría armarse un “veranito” de ventas a inversores. Máxime después de la volatilidad de los últimos 18-24 meses en el sector financiero. Pero no podríamos decir cuándo será. Quizás después de las PASO, quizás después de las elecciones… Somos optimistas en este sentido, sin tener el timing ideal. Nos estamos preparando para ello.
–¿Qué segmentos fueron los más dinámicos durante 2018 y lo que va de 2019?
–En vivienda, desde abril de 2018 nos cuesta pensar qué segmentos fueron los “más dinámicos”. De todos modos, el segmento que algunos llaman premium resistió mejor que el del usuario final de clase media tomador de créditos UVA. Este sí fue de los “menos dinámicos” puesto que estos últimos han desaparecido del mercado. En el sector del usado, las compraventas se dieron más por oportunidades que otra cosa.
En nuestro particular negocio, hemos recibido inversores de tamaño mediano a grande que ven oportunidades y quieren capturarlas. Son los que piensan más allá de la coyuntura económica actual y comparten nuestro optimismo de mediano y largo plazo.
–¿Cuáles son los proyectos que ha desarrollado durante este año y cuáles son los más desafiantes que tienen por delante?
–Seguimos con el desarrollo de Distrito Quartier en Puerto Retiro. Es un ambicioso proyecto “live and work”, de más de 115.000 m2, que une dos edificios residenciales (Lofts y Studios), un edificio de oficinas AAA Leed (Plaza), junto con un paseo comercial que los unifica. Es un proyecto que va a cambiar radicalmente la zona y que, impulsado por la inauguración del Paseo del Bajo y los cambios en la zona del puerto y de Retiro de la mano de esta gran obra, creemos que marcará un antes y un después en proyectos de esta envergadura en Buenos Aires. Concebir los proyectos de esta escala en una sola etapa es algo a lo que no estamos acostumbrados. Tampoco a los cambios tan radicales de zonas. Pero pensemos que la obra del Paseo del Bajo cambiará la circulación norte sur de la ciudad y que es la principal obra en cinco décadas.
Asimismo, pensando en el impacto de esta gran obra en la zona sur de Huergo y la nueva conectividad con Puerto Madero y la Ciudad, lanzaremos a fin de año dos torres en lo que se llamará “Quartier Nuevo Madero”, en el terreno que compramos a AABE. No podemos dar más datos por ahora pero será un proyecto muy interesante que consolidará el cambio del eje del Paseo del bajo y Puerto Madero en dique 1 y 2. Junto con los interesantes proyectos del dique 1, terminarán de cambiar la zona.
–¿Cuáles son los principales obstáculos que enfrenta el sector de desarrolladores? ¿Y los potenciales?
–Son muchos. El primero es de estructuración de capital: partiendo de la escasa o nula preventa, y tasas alocadas, es difícil pensar la estructuración de nuevos proyectos. Como dijimos, el inversor está en modo “wait and see” y el usuario final está en boxes. Pareciera ser que todo está dado para que se frene el sector aún más. Algunos proyectos, que fuimos conservadores en la estructuración hoy somos premiados por el cliente, pero estamos hablando de excepciones. Por último la presión fiscal es elevada y no ayuda.
–¿Qué tendencias se avecinan en el sector?
–Vemos un mercado hacia usuarios de clase media que puede recibir algún impulso por parte del proyecto exención de IVA. Vemos nuevas tendencias de co-working y co-living penetrando más en el mercado y los distritos live and work como las tendencias más fuertes que se instalarán en el mercado de los próximos años. El nuevo código va en la misma dirección.
Bullrich Campos
Un siglo y medio de conocimiento del mercado
“Ser líder del sector implica un compromiso con la excelencia, un desafío y una apertura a todos los cambios que se avecinan. Estamos convencidos de que la inversión en tierra es la más importante y más segura reserva de capital con renta, demostrado desde hace más de 60 años por estadísticas confiables”, aseguran los principales directivos de la firma.
“Conocemos la tierra, sabemos de qué hablamos, conocemos el mercado inmobiliario rural. También sabemos que la inversión en tierras en una decisión económica muy importante, y estamos preparados para acompañar y asesorar al inversor”, enfatizan Sebastián Bullrich y Roberto Frenkel, presidente y director de Bullrich Campos, respectivamente.
–¿Cómo evalúan el desempeño del sector brókers de campos en lo que va del año? ¿Qué expectativas tienen para el futuro cercano?
–Durante el segundo semestre del año 2018 y lo transcurrido del presente año, la actividad del sector se ha desarrollado dentro de un ritmo lento, con pocas operaciones, la mayoría de ellas realizadas a montos no muy elevados.
En gran parte se debe a la incertidumbre reinante en materia económica y política. Teniendo en cuenta que en la actualidad los productores agropecuarios son los más importantes actores del mercado inmobiliario rural, los mismos han limitado sus inversiones por diversos motivos. Por un lado, la sequía que afectó al país durante la campaña del 2017/2018 y que mermó los fondos disponibles para inversiones. Por otra parte, el cambio en las reglas de juego, cuando se reimplantaron las retenciones agropecuarias. Sin duda esto significó un paso atrás para el sector que vio afectada su rentabilidad y, por supuesto, generó un aumento de la desconfianza en esta nueva administración.
Además, las altas tasas que se pagan en el mercado financiero desalientan cualquier Inversión productiva, tanto ganadera como agrícola.
–¿Qué medidas consideran que le aportarían una nueva dinámica al sector?
–Evidentemente el sector agropecuario se encuentra englobado dentro de toda la problemática de economía argentina, por lo cual muchas de las medidas que mejorarían la dinámica del sector son comunes a todos los sectores, y son medidas macroeconómicas que se deberían tomar en el corto plazo para que el país tenga un horizonte viable.
Sin embargo la más importante debería ser la quita de las retenciones a los productos del agro, un impuesto injusto y a contracorriente.
La determinación de políticas agropecuarias de largo plazo debe ser explicitada: qué es lo que Argentina quiere producir y exportar o consumir internamente; si se debe exportar con valor agregado o como producto primario. En otras palabras, la soja ¿debe salir como grano o como aceite?; la carne, ¿como cortes vacunos o como bandeja de comidas?; el limón, ¿como fruta o como esencias? Esa política debería definirla el Gobierno interactuando con las asociaciones de productores.
Existen además determinaciones a tomar que están en la espera, como La Ley de Semillas, modificación de la Ley de Inversiones Extranjeras en Tierras Rurales…
–¿Cuáles son las principales estrategias que implementan en este momento para sumar nuevos clientes?
–Sin lugar a dudas la búsqueda de nuevos clientes está signada por los medios digitales. Por ello, la presencia en las redes sociales es de suma importancia. Estamos en estos momentos rediseñando nuestra presencia en las mismas para lograr una coherencia en el mensaje que brindamos en todos los medios digitales.
–¿Cómo describirían los diferenciales que la firma ofrece a sus clientes?
–Bullrich Campos S.A. como sucesora de Adolfo Bullrich y Cía. en el mercado inmobiliario rural opera desde hace más de 150 años. Por lo tanto, nuestro gran diferencial es el conocimiento sobre el mercado y la forma de comportarse dentro del mismo, que es lo que todos nuestros clientes reconocen.
Ratificar la presencia mediante la visibilidad y mostrar una permanente evolución a través de estos 152 años en el mercado es un orgullo y a la vez un desafío: la comunicación con los clientes y la mejora constante son algunas de las características con las que debemos convivir y comprender que son signo de estos tiempos.
–¿Qué tendencias vislumbran en el sector para los próximos años, teniendo en cuenta las nuevas tecnologías disponibles, nuevas de demandas del mercado y perfiles de consumidores, etc.?
–Creemos que en los próximos años habrá un cambio disruptivo dentro del sector, que ha sido siempre considerado como muy tradicional y poco propenso a las modificaciones.
Los clientes son los exigirán que estemos al día con las nuevas prácticas comerciales que podrán incluir información fidedigna y comprobable, para analizar la posibilidad de inversión sin ni siquiera visitar el campo a comprar; armado de esquemas de financiamiento acorde para los vendedores y compradores interactuando con el mercado financiero para lograrlos. Ser veraces, confiables, modernos y a la vez ejecutivos será una prioridad que los clientes valorarán sin duda. Afortunadamente, hace mucho tiempo que elegimos transitar por este camino.
