En cuanto a la tecnología, gradualmente se está incorporando a la actividad constructiva, pero no en forma avasallante. De a poco. En cambio el gran aporte tecnológico en esta área es en el campo del marketing específico de la actividad y de la manera veloz y eficiente en que transmite todas las novedades, y conecta a vendedor con comprador.
Hay coincidencia generalizada entre casi todos los consultores en que en 2018 este sector de la construcción y otros conexos tendrán un rol protagónico en la marcha de la economía del país. Una parte de este mercado se orienta a captar inversiones que aporten la financiación necesaria para el desarrollo de ciertos proyectos. El otro, atiende al comprador que dispondrá de crédito hipotecario.
Por ahora, casi todo el crédito otorgado por los bancos ha ido a compra de viviendas usadas, con escritura existente.
Pero la tendencia parece inclinarse también a proyectos de gran envergadura. Esta es una buena síntesis de los que piensan los principales protagonistas del sector.
La totalidad de las entrevistas de este informe estuvo a cargo de dos periodistas de Mercado: Fabiana Culshaw y Blas Gómez.
Castex
Emprendimientos para la clase media
Morgan Stanley estima un mercado potencial para venta de viviendas en el país, de 426.000 anuales en promedio por la próxima década. Esto es más del doble de lo que se ha construido en los últimos años.
por Fabiana Culshaw
Esteban Edelstein Pernice
Bajo este auspicioso pronóstico, Castex está re–entrando con fuerza el mercado de emprendimientos en la Capital Federal.
Los padres de Esteban Edelstein Pernice comenzaron con Castex en 1970, vendiendo edificios en Capital Federal. Hoy en día la empresa es una de las líderes en el mercado suburbano, preocupada por innovar en propuestas de servicios y productos.
En esta última versión del ranking inmobiliario y de la construcción, lograron el puesto número uno en la categoría Bróker de Barrios Privados– Country. Edelstein Pernice, director de Nuevos Emprendimientos, explica por qué.
–¿Cuál es –en su opinión– el principal valor agregado que lo distingue de la competencia y que lo hace merecedor del puesto número uno?
–Los clientes valoran los muy buenos emprendimientos que vendemos y a nuestro excelente equipo de gente. Desde el lado del desarrollista, contamos con una experiencia única en venta y marketing de emprendimientos inmobiliarios. También nos involucramos desde el inicio para definir el mejor producto posible para cada momento. Nuestros mayores logros son tener una clientela que nos recomienda a sus familiares y amigos.
–¿Qué tipo de emprendimientos nuevos están surgiendo en la Argentina?
–Creo que van a ir surgiendo con mayor intensidad emprendimientos orientados a la clase media, en los cuales la propuesta comercial incluya una financiación bancaria a 240 o 360 meses. También veo que va a crecer la demanda de casas terminadas. Esto ya lo hemos notado en el 2017. Los clientes necesitan la solución de vivienda, y ahora con crédito, van a poder acceder a la solución completa en un solo paso.
–¿Piensa que ha cambiado el perfil de los inversores en real estate?
–Hoy coexisten dos modelos de negocio, con características particulares y distintivas. El primero está orientado a inversores que aportan la financiación, comprando unidades que pagan durante el tiempo que dura la construcción. El extremo de este modelo son los emprendimientos al costo, donde la figura del desarrollista es, en realidad, un gestor del negocio que no asume ningún riesgo. En ese modelo todos los emprendimientos se dirigen a un segmento, conformado por entre 5% y 10% de los argentinos con mayores ingresos. Las ventas se realizan sin crédito, y la mayor cantidad de oferta está representada por departamentos chicos, de uno y dos dormitorios, máximo.
El segundo modelo, nuevo y aún incipiente, es completamente distinto y, debido a la aparición del crédito, tiene como comprador a un consumidor. Este hecho es refundacional para nuestra industria y es la mejor noticia en el mercado en más de una década.
–¿En qué cambia el negocio con este nuevo comprador?
–Ese comprador no es un inversor, sino que es, por ejemplo, una familia que puede comprar un apartamento de dos o tres dormitorios, pero no puede pagar la totalidad del valor durante la construcción. A lo sumo puede pagar, con sus ahorros, entre 20% y 50% del valor, y el resto lo paga con un crédito hipotecario.
La diferencia está, entonces, en que el desarrollista tiene que financiarle de otra manera: capital propio, inversores de capital, préstamos; además de un porcentaje (menor) de preventas. Este modelo hoy todavía es teórico, pero creo que el negocio se va a parecer cada vez más a esto.
–Se dice que el aumento del crédito inmobiliario para la clase media ha mejorado al sector. ¿Es así en la práctica?
–Sin duda el sector ha mejorado muchísimo para aquellas personas que han podido acceder a una vivienda. Como hoy el crédito hipotecario está exclusivamente orientado a viviendas usadas con escritura, ha mejorado también el negocio de las inmobiliarias.
El crédito, salvo algunas excepciones, no está contribuyendo a generar nuevas construcciones. Hoy no se puede vender con crédito un edificio a construir, porque existe mucha incertidumbre de que, cuando se termine, se pueda contar con la escritura como para poder ser hipotecado. Cuando el crédito se pueda orientar a nuevas construcciones va a existir un enorme crecimiento del mercado de nuevas construcciones.
Criba Construcciones
La construcción como motor de la economía
La firma observa que los proyectos que tienen más movimiento en el país son los destinados a vivienda. La empresa ha liderado construcciones emblemáticas como el edificio de Repsol YPF, el edificio Alvear, el del Gobierno de Ciudad de Buenos Aires, el Centro Comercial Nordelta, Complejo Al Río.
por Fabiana Culshaw
Santiago Tarasido
Con más de 65 años en la actividad de la construcción, Criba ocupa el tercer lugar en el Ranking 2018 en lo que a Empresas constructoras se refiere. El ingeniero Santiago Tarasido, su CEO, responde.
–¿Cómo se presenta el sector de la construcción este año, en comparación con los anteriores?
–En 2018 la construcción tendrá un papel protagónico. Será uno de los sectores que fomentará el movimiento de la economía, generando más actividad y aumento en el nivel del empleo.
Se observará un marcado desarrollo del segmento de viviendas, ya sea viviendas AAA como las destinadas a la clase media. Los créditos tomarán un rol preponderante en esta inclinación del mercado.
2017 demostró un buena respuesta frente a la demanda de créditos, teniendo en cuenta una inflación alta que no favorecía el sistema de créditos indexados. La demanda fue muy buena, pero hay aún mucho por hacer todavía.
–¿Qué tipo de proyectos se están construyendo en Argentina; cuál es la tendencia?
–La tendencia se inclina nuevamente a proyectos de gran envergadura. Hace unos años, debido a la inestabilidad del país y al cepo cambiario, las obras derivaban en proyectos chicos, de pocos metros, para evitar riesgos.
Este año contamos con mayor estabilidad en el país, lo que incentivó a virar a la construcción de megaproyectos. Esto impulsa a que se presenten empresas más sólidas, arquitectos reconocidos que buscan sumarse a proyectos más interesantes. La tendencia es clara.
–¿Qué proyecto de envergadura están realizando ustedes actualmente?
–Este año comenzamos con la construcción de la torre Le Parc III en Punta del Este. Nos asociamos con Raghsa para llevar adelante este proyecto que ya lleva 70% de las unidades vendidas en la preventa. Logramos un récord.
Por otro lado, estamos desarrollando Urban Storage, un nuevo concepto en soluciones de guardado. Es un proyecto propio y novedoso de espacios de guardado en Nordelta, con más de 350 unidades.
También continuamos con la construcción de Alvear Tower, la torre más alta del país. Además, estamos analizando varios proyectos para la construcción de oficinas y viviendas que apuntan a la demanda de la clase media.
–¿Qué políticas económicas, leyes o decretos recientes han impactado más al sector últimamente?
–El lanzamiento de los créditos hipotecarios fue positivo para el sector. Estamos implementando una política de compra de largo plazo mucho más lógica, similar a lo que pasa en el resto del mundo.
–¿Cuál es la situación del desarrollo de las obras públicas?
–Ese es un pilar importante para el Gobierno actual y para el país. Existe una clara intención de que los proyectos de participación público-privada compensen el equilibrio presupuestario a través de esquemas más asociativos. Será un proceso complejo.
Llevará años de estabilidad generar la credibilidad suficiente para que un privado invierta en infraestructura, en negocios de muy largo plazo, teniendo en cuenta la expectativa de retorno del capital invertido. Igualmente, creo que es una buena medida para financiar la obra pública.
–Hace un tiempo adoptaron una política de diversificación del tipo de obras en las que participan. ¿Cómo les está resultando esa decisión?
–Esta posibilidad de diversificar los tipos de obras que construimos tiene que ver con la forma en la que trabajamos. Conformamos los equipos de trabajo e implementamos métodos pensando específicamente en las necesidades de cada proyecto. Eso nos da versatilidad para hacer diferentes tipos de obras. Esa versatilidad nos permitió ir sorteando ciclos y seguir vigentes en el sector.
–El Gobierno ha implementado un sistema de licitaciones por Internet que busca mayor transparencia. ¿Cómo les resulta?
–Creo que se está poniendo foco y fuerza en que los procesos sean trasparentes y más ágiles. Un gran cambio que impartió transparencia fue el libre acceso a los pliegos de las licitaciones. Al tener que comprar el pliego se limitaba la participación rotundamente.
Estos cambios demuestran que se quiere trabajar de otra manera con apertura y más competencia en el sector público. Las licitaciones lo demuestran, hoy hay más de 15 ofertas cuando antes eran dos o tres ofertantes. Va más allá del sistema en sí, creo que es un gran paso para seguir creciendo en la búsqueda de un mejor sistema.
–¿Qué tanta nueva tecnología en las obras ha introducido el sector para acortar los tiempos de construcción en la Argentina?
–Actualmente no hay grandes novedades tecnológicas que se apliquen en obra. Es, de hecho, el gran desafío que tenemos como sector.
L.J. Ramos
En pro de otro tipo de garantías
El broker inmobiliario apuesta a las ventajas de la especialización. Cada operación es tratada por un profesional de la división correspondiente, quien asiste al cliente de manera directa y continua. Para ello se apoyan en sistemas tecnológicos de avanzada.
por Fabiana Culshaw
Diego Cazes
Con más de 28 años de fundada, la empresa avanza en la actualización de sus servicios en distintas áreas: oficinas, industrias, locales, residencial, emprendimientos, hoteles, campos y tasaciones.
En su página web, la compañía ofrece opciones inmobiliarias como, por ejemplo, en Bahía Villanueva (182 lotes en Villanueva), Puertos/ Escobar (siete barrios consolidados ante un lago central de 200 hectáreas), Laguna Grande Vila Nueva (barrio de 20 hectáreas con lago y arboleda), Urbana Las Lomas Residencial (residencias y oficinas en San Isidro), PIR 6 (parque industrial, categoría 1, 2 y 3).
Según afirman sus directivos sobre el mercado en el que operan en Buenos Aires (Recoleta, Retiro, Barrio Norte, Palermo, Palermo Chico, Belgrano, Nuñez y Puerto Madero), el volumen de operaciones residenciales creció 33% en el último año, concretándose más de 50% del total de esas operaciones en valores no mayores a US$ 500.000. Esta es la visión de Diego Cazes, director general de la firma.
–¿Por qué piensan que ganaron el primer lugar en el Ranking en la categoría Brókers Corporativos?
–Pensamos que tenemos un equipo muy profesional, los clientes nos felicitan por dar respuesta rápida. Aportamos informes técnicos que ayudan a los desarrolladores a tomar decisiones. También contamos con buen know how y un equipo de marketing propio de siete personas, que hace que la llegada de la comunicación sea eficiente.
–¿Cuál es el valor agregado que los diferencia en el mercado?
–Pienso que contar con ocho divisiones de negocios y ocupar los primeros puestos en cada uno de los renglones es un gran logro para nuestra empresa. Nos preocupamos por dar una capacitación intensiva para toda la compañía y armar los procesos más eficientes, dentro de un proceso de mejora continua.
–¿Cuáles son sus estrategias para ganar clientes?
–Para nosotros la tecnología es un punto muy fuerte. La estamos desarrollando de forma permanente. A través de los medios electrónicos, buscamos interactuar con los clientes y generar lazos. Vendedores hay en todas las inmobiliarias y todas hacen publicidad, pero hay que crear vínculos sólidos.
–¿Qué tan eficientes son los créditos que se están otorgando en el país?
–Los créditos movilizaron mucho al mercado residencial. El efecto es contagioso y esto empujó a su vez a todo el mercado. No obstante, los créditos tendrían que facilitar mayor cantidad de dinero para alcanzar operaciones más grandes. Además tendría que existir otro tipo de garantías para que uno pueda acceder a una construcción en pozo, y pagar a 30 años una unidad que se esté construyendo. Esto haría que el comprador tuviera mejor valor sobre un producto “cero kilómetro” y también movilizaría más al sector. En cuanto a la parte comercial, en el año 2017 se mantuvo estable.
–¿Piensa que ha cambiado el perfil de los inversionistas en real estate en el país últimamente?
–El perfil del inversionista no cambió mucho, las rentabilidades son de 7% anual (antes de impuestos) para el área comercial, y de 3,5% o 4% anual para residencial; esto es lo mínimo aceptable para ingresar en una inversión de real estate.
Sí, aparecieron nuevos inversores gracias al blanqueo y estamos viendo que parte de sus porfolios se está volcando a la inversión inmobiliaria.
–¿Cuáles son las tendencias en el sector a futuro?
–Seguramente existirá más construcción. Es vital que haya más consumo en el país y que baje la inflación. Esto generará mayor necesidad de alquilar locales, oficinas e industrias que hoy están estables. No vemos que los rubros estén creciendo.
OLX
Con la mira en el interior del país
Fue creada en la Argentina en 2006 por Alec Oxenford y Fabrice Grinda; fundadores también de empresas como De Remate.com y DineroMail. Luego fue apoyada por cinco venture capitals internacionales. En 2010 fue adquirida por Naspers, un grupo de medios sudafricano que opera en diversidad de países.
por Fabiana Culshaw
Carla Lanzillotta
Pedro Beraza
Si algo no descuida OLX es la tecnología. Esta página web de anuncios clasificados ha ido creciendo en base, precisamente, al alcance de sus servicios online.
En el año 2008, por ejemplo, invirtió en widgets de redes sociales, búsqueda mejorada, editores basados en Ajax, mapas interactivos y versiones móviles. En 2009, se asoció con Hi5, una red social que le permitió mostrar anuncios y compartirlos con amigos, además de adquirir funciones de vídeo, imagen y móviles compatibles en distintos idiomas y países.
En 2014, el CEO Alec Oxenford sorprendió con una expansión internacional, que ponía en la mira principal para sus operaciones a India y otros mercados como Filipinas, Tailandia, Rumania, Ucrania, entre otros, en lugar de, por ejemplo, Estados Unidos. Oxenford declaró en su momento que la empresa “actúa como un creador de riqueza” en los mercados emergentes.
Desde la sede en Argentina, OLX desarrolla sus plataformas para tres cuartas partes del mundo, con más de 400 empleados en Buenos Aires dedicados proyectos locales, regionales y globales. Actualmente la compañía opera en 87 países.
Carla Lanzillotta, Country Manager de Argentina, Uruguay, Bolivia y Paraguay, y Pedro Beraza, Head of sales Real Estate, responden conjuntamente luego de haber ganado el cuarto lugar en la categoría “Tecnología” de La versión anual del Ranking de calidad del mercado inmobiliario y de la construcción.
–¿Qué características tiene, en este campo, el sistema tecnológico que utilizan?
–Nuestros clasificados de cobertura nacional, con foco en autos e inmuebles tienen la ventaja de ser horizontales y verticales al mismo tiempo. Su horizontalidad (es decir, nuestra presencia en múltiples categorías, como casas, automotores, electrónica, celulares y demás) permite que la relación con OLX sea más frecuente. La verticalidad (con foco en inmuebles y autos) permite que la relación con los anunciantes sea más enfocada y reciban consultoría de nuestros ejecutivos de venta, expertos en el sector.
Por otra parte, OLX tiene una penetración en el interior que replica la distribución de la población económicamente activa en las diferentes plazas, lo cual permite a los anunciantes de todo el país tener un partner tecnológico a través del cual generar ventas.
–¿Cuántas páginas vistas, usuarios activos mensuales y anuncios en materia inmobiliaria registran?
–OLX en la Argentina genera 280 millones de páginas vistas desde casi 5 millones de usuarios únicos activos mensuales. 57% de ese tráfico se da desde dispositivos móviles. En la categoría inmuebles, tenemos casi 300.000 propiedades publicadas. El precio promedio de las propiedades en venta es de US$ 195.000, mientras que para los alquileres el precio promedio es de $18.000.
–¿Cuál es el perfil de la gente que acude más a sus servicios?
–Difiere mucho entre las diferentes categorías de los servicios, pero a grosso modo existe una paridad entre la cantidad de hombres y mujeres que compran y venden en la plataforma. Respecto al grupo etario, se divide de la siguiente forma: 37% tiene entre 25 y 34 años de edad; 32% entre 18 y 24; 20% entre 35 y 44; y 11% de más de 45. Nuestra audiencia se concentra en población económicamente activa.
–¿Qué planes de inversión o proyectos prevén realizar este año?
–Centraremos nuestros esfuerzos de marketing y trade marketing en capitales del interior del país, invirtiendo en medios y desarrollando eventos con temáticas de buenas prácticas digitales para clientes y prospectos.
–¿Cómo ven el panorama del sector para 2018?
–Existe buena perspectiva para el sector inmobiliario. El crédito ha reactivado el rubro. Si surgen créditos intermedios para desarrolladores y también más políticas de vivienda social vía créditos, pensamos que será un acierto.
Ana Simeone
En espera de cambios impositivos y laborales
Fundó la empresa que lleva su nombre, dedicada a inmuebles de uso corporativo, hace 42 años. En ese tiempo no le tembló el pulso para hacer crecer el negocio. En estas cuatro décadas se ha especializado en fábricas, logística y predios industriales.
por Fabiana Culshaw
Ana Simeone
Entre los hitos de su trayectoria, la compañía fue representante para América latina de Rungis (el mayor mercado de alimentos de París) e intervino en operaciones de Nobleza Piccardo (la fábrica en Pilar y el centro de distribución en San Isidro), Aspro (venta de la planta en Escobar a la autopartista Axalta del grupo Dupont), Grupo Saint Gobaint, Femsa, Nestlé, Volkswagen, Sony, NewSan, YPF, Atanor, Aerolíneas Argentinas, Sancor, Volvo, Edenor, Camesa, Molinos Rio de la Plata.
Laa compañía se ubica en el top 10 del Ranking en el rubro brókers corporativos. Simeone responde:
–¿Cuál es la situación del sector de inmuebles en la Argentina?
–Después de dos años de estancamiento, estamos percibiendo un leve repunte. El Gobierno todavía no da señales de que le interesen las pymes, por lo que estamos en una situación de meseta a la espera de una reforma impositiva, laboral y legal que dé confianza a la industria.
–¿Cuál es el valor del metro cuadro en Buenos Aires, en este momento?
–El metro cuadrado de construcción de naves varía de acuerdo a la calidad y características: puede estar entre US$ 550/m2 y US$ 850/m2. La tierra depende de la distancia a CABA y si la zona es industrial puede variar entre US$ 8/m2 y US$ 250/m2. La variación es simple, las construcciones se ajustan por la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y las tierras mantienen su valor en relación al dólar, la oferta y la demanda.
–Usted se dedica fundamentalmente a clientes industriales y a parques industriales, que en la última década llegaron a más de 400. ¿Cómo ve ese mercado para este año?
–Se crearon muchos parques, la mayoría con gran porcentaje de lotes vendidos, pero todavía no se ve –salvo algunas excepciones– que se construyan naves (industriales) a la altura de la demanda, a pesar de ser un negocio altamente rentable para el mercado de alquileres y con una enorme proyección en la logística.
Lamentablemente, pareciera que el Ministerio de Producción o la Secretaría de Industria no tuvieran ningún interés en que la industria funcione. No vemos apoyo político, ni créditos, ni subvenciones. Incluso las que se otorgan a parques industriales están completamente retenidas y los municipios son la peor traba para cualquier proyecto.
Los costos de habilitar un proyecto industrial cambió en diez años de impactar en 2% a costar en la actualidad más caro que la inversión de la tierra, además de las extorsiones que las Pymes sufren por parte de los políticos de diferentes partidos que actúan en los municipios en general.
–¿Cuáles son los principales retos de WorkStyle, su desarrolladora dedicada a parques industriales Premium en el actual contexto país?
–Hemos frenado los proyectos a la espera que el Gobierno dé apoyo a las pymes. Las trabas municipales son excesivas y parecieran insuperables. La presión tributaria se mide en el mundo a partir de la relación entre la recaudación y el PBI. En ese sentido, la Argentina recolecta más impuestos que la mayoría de los países en desarrollo. Ese es el principal tema que afecta a la industria y ahuyenta las inversiones extranjeras.
–¿En qué proyectos están trabajando hoy en día?
–Estamos abocados a reformular los proyectos Premium, incorporando la sustentabilidad y contemplando la inclusión social, a través de talleres de artes y oficios para capacitar personas e incorporarlas al mercado industrial.
–¿Por qué es prácticamente la única mujer en el negocio de inmuebles corporativos en la Argentina desde hace más de 40 años?
–Porque así se ha dado. Quizás haya influido que mi padre venía de la industria alimenticia, con una fábrica de churros al por mayor. Trabajé en ella desde mis 6 años y pude ver a mi padre ganar dinero e invertirlo en propiedades.
No fue fácil, fue mucho esfuerzo. Fui resistida por los colegas ya que no estaban acostumbrados a que una mujer ocupara este tipo de cargos, pero eso está superado. Hoy me respetan como a una más.
