Un ladrillo rinde tanto como un bono de EE.UU.

    Por Rubén Chorny

    ¿En qué invierten los que ganan más de $40.000 al mes? ¿Y qué alternativa de renta o refugio tangible habría para destinarle dólares del colchón o de las cajas de seguridad?
    La respuesta de todos los tiempos y en cualquier lugar hubiera sido ladrillos. A lo que la Argentina de la volatilidad inflacionaria le incorpora el dólar como ancestral tránsito ine­vitable.
    Ni lo uno ni lo otro asoman de un año y medio a esta parte. Como aquel tango que le preguntaba al “viejo Gómez”, nadie ve un dólar y no porque no los haya. Las cuevas, colchones, catacumbas que llevan a bancas offshore o paraísos fiscales o las 70.000 cajas de seguridad, si de algo rebosan es de billetes verdes.
    Y en ladrillos, una vez que las ubicaciones más cotizadas de los principales centros urbanos empezaron a escasear y a valorizarse en divisas a nivel del top internacional (Puerto Madero, el caso emblemático), el gran carrusel comercial se detuvo: este año se hicieron en la Ciudad de Buenos Aires menos de la mitad de las operaciones inmobiliarias de 2012, que a su vez habían estado también en la mitad del año anterior y de 2010.
    El zapato no ajustó a todas las ubicaciones por igual: ante iguales condiciones o diferencias económicas no muy elevadas, las zonas consolidadas reconocidas, como por ejemplo, un departamento que puede valer en Caballito US$ 90.000 se prefiere a uno de iguales características de US$ 75.000 en Parque Patricios. Y sin comparar con Recoleta.
    El director de Reporte Inmobiliario, José Rozados, desmenuza: “lo que más se mueve y más atractivo genera serían determinados negocios o propuestas que están organizadas para captar excedentes de pesos, con mensualidades reducidas”.
    Los hoy llamados desarrolladores afilan el lápiz para dividir el costo de una obra en los dos años y más que les lleva hacerla y ofrecerla a ese segmento de ahorristas para que pasen algún plazo fijo o pequeño capital vacante extra y vayan pagando la diferencia mientras se ejecuta. Y para captar más demanda alargan los plazos de entrega de la obra, de forma que los 24 meses se estiran a 36 y redundan en cuotas menores
    Precisamente, la condición sine qua non de esta especie de autofinanciación es que el precio al que se venden las unidades dividido por la cantidad de meses que insume la construcción no dé cuotas muy por encima de los $6/7.000.
    Por ello, subraya, reducen la superficie de las unidades al mínimo posible o exigible por código, así lo que más se proyecta para construir y organizar a la manera de fideicomisos en la Ciudad de Buenos Aires son departamentos al costo, con valores finales lo más acotados posibles, y por ende las cuotas en que se dividen los meses de obras.
    La misma sintonía que pone Rozados se observa con loteos, en la provincia de Buenos Aires, sobre todo en la zona de Canning, donde se generan atractivos para la demanda conformados con fideicomisos al costo. Se ofrecen lotes con montos de inversión que no son elevados, en los cuales hay que pagar anticipo que podría estar en el orden de los $40.000 ó $50.000, y cuotas entre los $7/8.000 mensuales, o menos.
    Los de mayores ingresos
    Identifica una variante VIP de desarrollos inmobiliarios en los departamentos al costo construidos en cualquier barrio que, para seducir a un público de mayor capacidad de pago (entre $40.000 y 100.000 mensuales de ingresos), incluyen servicios suntuarios conocidos como amenities (piscina, parrilla, gimnasios, salones, etc.), característicos de los barrios privados o countries de la provincia de Buenos Aires.
    Otro caso es el de las marinas, inversiones en un fideicomiso que vende un estacionamiento para las lanchas. También están las cocheras. O las construcciones por el estilo que se hacen en las llamadas zonas exclusivas de la costa atlántica.
    Si bien siempre puede existir la expectativa de sacarles utilidad mediante alquileres, no parece ser esa la motivación central de los emprendedores.
    El director de Reporte Inmobiliario aclara que el ladrillo, en estos tiempos de volatilidad, no se ve con el prisma de la renta, sino como un refugio.
    “Por lo general, la renta que se calcula para un departamento de 2/3 ambientes en Capital está en el orden de 4,5/5% como máximo bruto, y neta la venta, cuando se descuentan los gastos que tiene el propietario, mantenimiento a lo largo de la vida útil, el costo de entrar, de salir, de la inversión, no llega a 3%, con lo cual se necesitaría aguardar 33 años para recuperar la inversión”, señala Rozados.
    Así, justifica su conclusión de que “lo que mide el inversor no es la ganancia, sino más que nada la seguridad, y justamente por eso se conforma con una renta baja”. Pone como ejemplo que “para un inversor no sofisticado en la Argentina, el riesgo es el mismo invirtiendo en un inmueble para volcar al alquiler de un departamento que un bono del Gobierno de Estados Unidos, que es el activo financiero más seguro del mundo”.


    José Rozados

    Pooles
    En materia de inversiones inmobiliarias, el mercado argentino siempre se caracterizó por su atomización, porque los largos períodos de inflación destruyeron la financiación a largo plazo.
    “Como se busca más que nada resguardo de valor en la inversión inmobiliaria, no hay grandes grupos inversores muy sofisticados, como los de Estados Unidos, o los que existen en Alemania, que participan como pooles, compuestos tanto por inversores chicos como grandes, que compran grandes edificios y otorgan una rentabilidad general”, aduce.
    Por ejemplo, integran el mercado de capitales el ETF (Exchange-Traded Funds, fondo de inversión que sigue determinados índices) o el XHB, que invierte en empresas constructoras o homebuilders y que acaba de rendir 57%. También hay ETF que invierten en lo que se llama REITS (Real State Investment Trust), basado en la figura de fideicomiso con oferta pública, que pueden invertir en propiedades (residenciales, oficinas, hoteles, shoppings) o bien destinar sus fondos a hipotecas. El REM, que rindió 22% en 2012, se inclina más por hipotecas, mientras que IYR y VNQ apuntan a propiedades, y tuvieron una utilidad idéntica: ambos ganaron 18%.
    En la Argentina, el “ahorrista ladrillero” solo dispone de la acción de IRSA, cuyo price-earning (precio sobre las ganancias) es de ocho años, con el plus que paga dividendos. En 2011 destinó 12% y el año pasado 11%.
    Saliendo de las fronteras, el principal destino de las colocaciones en ladrillos es Punta del Este, donde se estima que cerca de 70% de los inmuebles está en poder de inversores locales. Pero el efecto cepo también cruzó el charco, al decir de los operadores de la banda oriental. Y tampoco ahí afloran las oportunidades. Luego viene Miami.
    “En términos históricos y medidos en dólares, hoy los precios están en los niveles más elevados, pero así y todo cuando se compara similar calidad y ubicación Buenos Aires contra San Pablo, acá son mucho más bajos. Sucede lo mismo con Río de Janeiro, o con lugares premium de la Ciudad de Buenos Aires con las de Lima”, aduce.
    Si en fideicomisos el inversor congela precio y termina “ahorrándose en pesos” 26/27% del aumento anual en los costos del tiempo que dure la obra, en la compraventa de unidades usadas las cotizaciones entran en el terreno del dólar. La sensación del comprador es que están altas y el vendedor no está dispuesto a desprenderse por menos de lo que pidió.
    Así, el mercado está prácticamente paralizado: Agustín Celia, de RE/MAX Uno, espera que, de acuerdo con la tendencia vigente, en los próximos seis meses “los precios en dólares se ajusten para abajo y que los precios en pesos sigan evolucionando en suba de siguiendo a la inflación”.
    Rozados no espera una reducción de precios para reposición en pesos, salvo a partir de una devaluación muy fuerte, como sucedió en 2002, que si una propiedad valía US$ 80.000 pasó a costar 50.000, que se cambiaban a $3 pesos y se convertían en $150.000, que por ahí servirían para comprar más televisores que los que hubieran comprado con US$ 80.000 en el año anterior.
    Pero advierte que “si miramos un año y medio hacia atrás ya hubo una, que fue pasar de un cambio único a un desdoblamiento y que el blue cueste 100% más, y a lo sumo las propiedades bajaron 10/12%. Igual en el corto plazo no se puede esperar una salida espontánea a la rigidez actual de precios”.
    El que tiene pesos puede pensar en un inmueble para mantener el término de intercambio relativo con el resto de los activos del país, concluye.