La renta del alquiler en CABA repunta y crecen apuestas a dos dígitos

El mercado de alquiler residencial tradicional en la Ciudad de Buenos Aires mostró una recuperación en su rendimiento bruto, aunque con límites para quienes buscan retornos altos. En febrero de 2026, la relación alquiler/precio se ubicó en 5,33% bruto anual, un nivel que implica 18,8 años de renta para recuperar la inversión.

En términos netos, el rendimiento del “ladrillo convencional” queda en una franja cercana al 4% y 5% anual, una vez descontados vacancia, mantenimiento, impuestos, eventuales refacciones y administración. Con esa ecuación, el foco se desplaza desde el valor del metro cuadrado hacia la capacidad del activo de resolver una necesidad concreta y difícil de reemplazar, con modelos que incorporan operación profesional y escasez real.

En ese nuevo mapa aparecen proyectos vinculados a Vaca Muerta. Añelo, Neuquén, concentra parte de esa dinámica: en noviembre de 2025, la producción neuquina de petróleo alcanzó 590.339 barriles diarios, con un crecimiento interanual de 28,64%. En ese mismo período, la provincia destacó que Vaca Muerta fue determinante para exportaciones energéticas récord, con un aporte estimado de más de US$ 7.000 millones al superávit comercial. La traducción inmobiliaria se expresa en la demanda de alojamiento para trabajadores, cuadros técnicos y mandos medios, en un contexto donde la demanda crece más rápido que la oferta de calidad.

En ese marco, Wenelen Suites, desarrollado en Añelo por Dypsa Group, vendió la primera etapa completa en dos meses y sus unidades quedaron 100% alquiladas. De la segunda etapa restan ocho unidades: departamentos de dos ambientes ya construidos, operativos como habitaciones de hotel y acondicionados para alquileres mensualizados. “El esquema se integra a un pool de renta orientado a empresas de Oil & Gas, con operación profesional a cargo del mismo hotel”, dijo Alejo García Guevara, director Comercial de Dypsa.

La inversión se ofrece a US$ 113.100 de contado o US$ 117.800 con anticipo del 50% y diez cuotas en dólares sin interés o en pesos con ajuste CAC. La entrega de las unidades está prevista para abril de 2026.

El fenómeno también se amplía con Añelo Urbano, un masterplan de 31 hectáreas junto al casco urbano, con residencias, estructura comercial y un paseo costero de unos 1.200 metros sobre el río Neuquén. Allí se desarrolla Shale Residences, con departamentos monoambiente, de dos y tres ambientes, orientados a confort + renta, con promedio superior al 10% anual en dólares y gestión integral. “Shale Residences es el primer edificio que tiene camas disponibles dentro de esta nueva urbanización”, dijo Omar Álvarez, socio de Álvarez Schneider Desarrollos.

El otro vector es demográfico. Según proyecciones del Indec con base en el Censo 2022, la participación de la población de 65 años y más seguirá creciendo hacia 2030 y 2040. En Tigre, Abrazia Senior Care combina residencia permanente, rehabilitación con internación y servicios ambulatorios, y Centro de Día. El proyecto prevé 14.100 m² en diez plantas, 152 habitaciones y habilitación para 304 camas, con un plan de ocupación enfocado en 180, más del 70% de las unidades vendidas y una rentabilidad proyectada de 12% a 14% anual en dólares, con apertura estimada para el primer semestre de 2027.