Hipotecas: el semestre más activo desde 2019, pero con señales de fatiga
Entre enero y junio se otorgaron más de 19.000 créditos y el flujo llegó a USD 1.601 millones. El motor es la compra de vivienda y el foco geográfico, el AMBA. Desde abril, el mercado se estabiliza y los bancos anticipan mayores exigencias.
El mercado hipotecario argentino cerró el primer semestre de 2025 con un nivel de actividad que no se veía en los últimos seis años. Entre enero y mayo se registraron 16.057 nuevas hipotecas y, de acuerdo con las proyecciones, el semestre concluiría por encima de las 19.000. El crecimiento representa un salto del 72% frente al mismo período del año anterior y se traduce en un flujo de USD 1.601 millones, cifra que supera con holgura los USD 930 millones de todo 2024.
El repunte marca un quiebre en la dinámica de financiamiento para vivienda, luego de varios años de contracción. Sin embargo, la euforia convive con señales de advertencia: la estabilización del flujo mensual desde abril en torno a los USD 300 millones, la concentración geográfica en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) y la creciente cautela de los bancos frente a la presión de la demanda.
El regreso de la vivienda como destino principal
Hasta mediados de 2024, apenas uno de cada cuatro créditos tenía como finalidad la compra de vivienda. Desde agosto del año pasado y durante todo 2025, esa proporción trepó a más del 50%. Es una señal de recuperación en un mercado que había quedado relegado a líneas para refacción o ampliación, de menor volumen y riesgo.
El semestre también consolidó una tendencia: el perfil del tomador se concentra entre los 30 y los 49 años, segmento que explica el 80% de las nuevas operaciones. En contraste, los menores de 30 años representan apenas el 7,5%, un dato que refleja las dificultades de acceso de los jóvenes al sistema financiero, aún con ingresos formales.
AMBA, epicentro de la expansión
La recuperación tiene un fuerte sesgo geográfico. El AMBA explica el 65,4% de las nuevas hipotecas y concentra el 63,5% del stock vigente a fines de 2024. La Ciudad de Buenos Aires y la Provincia lideran, seguidas de lejos por Córdoba, Santa Fe y Mendoza.
El contraste con las provincias de menor escala es notorio. Allí, la escasa profundidad del sistema bancario y la falta de programas públicos específicos ralentizan la penetración del crédito. El desafío de los próximos meses será extender el acceso a regiones donde la demanda existe, pero carece de instrumentos adecuados.
Más escrituras, pero también más exigencias
El dinamismo se refleja en el mercado inmobiliario. En 2024 se firmaron 13.545 escrituras con hipoteca, de las cuales 8.551 correspondieron a la Provincia de Buenos Aires y 4.994 a la Ciudad. En el primer semestre de este año ya se contabilizaron 16.871, con un 18,9% de las operaciones totales respaldadas por financiamiento.
Sin embargo, la demanda supera a la oferta. Una encuesta del Banco Central mostró que el 50% de las entidades registró un aumento en las solicitudes durante el segundo trimestre, pero al mismo tiempo un 12% endureció requisitos y otro 12% planea hacerlo. El resultado es un cuello de botella: mayor interés por parte de los hogares, pero mayor prudencia en los bancos. Junio, con una baja de 4% respecto de mayo, marca el primer signo de fatiga.
Tasas, ingresos y accesibilidad
El producto dominante sigue siendo el crédito en UVA, con tasas efectivas anuales que se ubican entre 8% y 11%. Los bancos públicos ofrecen condiciones algo más competitivas que los privados, pero las barreras de ingreso permanecen altas. Los montos mínimos requeridos y los ratios de cuota sobre ingreso dejan fuera a amplios sectores, en particular a trabajadores informales y autónomos.
En este punto se abre un debate central: el crédito hipotecario avanza, pero lo hace sobre un universo limitado. El boom convive con exclusión estructural, lo que explica en parte la concentración etaria y geográfica.
El desafío del fondeo
La falta de liquidez aparece como el principal obstáculo para sostener el ritmo de expansión. Los bancos dependen de sus propios balances y el mercado secundario de hipotecas sigue siendo incipiente. En este contexto, la securitización vuelve a la agenda de la Asociación de Bancos Argentinos (Adeba) y de los organismos reguladores.
El objetivo es generar instrumentos que permitan a las entidades originar créditos y luego transferirlos a inversores institucionales, creando un circuito de fondeo más amplio y estable. Sin esta ingeniería, el crecimiento podría encontrar pronto un límite.
Un semestre bisagra
El balance del primer semestre de 2025 es inobjetablemente positivo: más créditos, más escrituras y un flujo de fondos que supera al de todo 2024. Pero el mercado muestra síntomas de estar alcanzando su “velocidad crucero”.
La demanda existe y se sostiene, pero la oferta empieza a ajustarse. La concentración en el AMBA, la exclusión de jóvenes y de sectores informales y la falta de fondeo diversificado son recordatorios de que la expansión aún se apoya en bases frágiles.
En la segunda mitad del año, la agenda estará marcada por un dilema: consolidar el crecimiento o enfrentar un freno prematuro. En ese camino, la securitización y el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas podrían ser las llaves que definan si el auge hipotecario argentino se convierte en una tendencia duradera o en un episodio transitorio.