Flipping inmobiliario: una alternativa para no dejar pasar
En un contexto de precios aún relativamente bajos, sobreoferta de unidades usadas y alta demanda de inmuebles listos para habitar, la compra de inmuebles para refaccionar y revender se consolida como una herramienta rentable.
El
flipping
inmobiliario -
la compra de una propiedad usada, su renovación y posterior venta en un plazo breve para generar ganancia
- se convirtió en una estrategia cada vez más extendida en el mercado argentino. En un escenario en que aún existen valores por debajo del costo de reposición, especialmente en unidades antiguas, esta modalidad representa una forma de inversión dinámica y dolarizada, aunque no exenta de riesgos.
Mateo García, director Residencial en Toribio Achával, lo define como “una opción interesante de obtener rentabilidad en el rubro. Consiste en comprar propiedades a un valor bajo, hacerles mejoras y revenderlas a un precio mayor. Pero en un país como el nuestro, en que los períodos económicos afectan mucho al mercado, el
timing
lo es todo”.
Desde Click, su CEO, Ezequiel Wierzba, coincide en que el
flipping
volvió a cobrar fuerza: “Muchos inversores están aprovechando unidades antiguas, bien ubicadas pero mal presentadas, para ponerlas en valor y venderlas a un precio competitivo. No se trata solo de refaccionar, sino de detectar oportunidades concretas donde una mejora inteligente realmente cambie la percepción y el valor del inmueble”.
Rendimientos y riesgos: un delicado equilibrio
Los márgenes de ganancia pueden ser tentadores. Según Adolfo Espósito, gerente de oficina de Century 21, “el margen puede rondar entre el 15% y el 30% sobre el capital invertido, en plazos de entre 3 y 12 meses”. Una estimación similar sostiene Álvaro Gallo Kaplan, director de Lanven: “Hoy, según algunos datos del mercado, se puede reportar beneficios de entre el 20% y el 40% sobre la inversión inicial. Pero también hay riesgos como los costos de obra, temas estructurales, y la inflación que tenemos en nuestro país conlleva mayor riesgo en el mercado con la sobrevaloración de las propiedades y la demora en las ventas”.
Para Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, “la clave radica en el análisis perspicaz del costo por m2 de adquisición y el costo por m2 para realizar las mejoras”. Sin embargo, “es complicado prever el costo total de una renovación y establecer un plazo concreto para la misma”.
Wierzba suma otra advertencia: “Los costos de obra están subiendo constantemente, y si no se calculan bien, pueden comerse buena parte del margen. Por eso, el
flipping
funciona para quienes conocen el mercado, tienen paciencia y hacen números con los pies en la tierra”.
Detectar oportunidades y calcular la rentabilidad
La selección de propiedades es clave para el éxito.
Espósito recomienda “buscar unidades bien ubicadas, con un precio por debajo del valor del mercado y con propietarios NURC es decir que tengan
necesidad
de vender,
urgencia
de realizar la venta en un período corto,
realismo
de los valores del mercado actual y
capacidad
para vender. “Ideales son casas, PH o departamentos chicos que puedan ponerse en valor rápidamente y con bajo costo”, sugiere.
Para Mateo García,
la ubicación es el factor fundamental, seguido por el estado del inmueble y la capacidad de negociar un buen precio
. “Hay que entender el ciclo del mercado inmobiliario para prever los tiempos de comercialización”, sostiene. Además, detalla que “los costos de entrada y salida de una operación pueden representar hasta el 12%, y que el costo de reforma ronda los US$ 1.000 por m2, según la profundidad de la misma”.
En cuanto al cálculo de la rentabilidad, todos los referentes coinciden en la
importancia de contemplar todos los costos asociados
. “Se busca un equilibrio entre lo que se paga, lo que se invierte y lo que se puede recuperar, todo con una mirada muy práctica y realista del mercado”, explica Wierzba.
Por su parte, Espósito agrega: “la propiedad debería comprarse entre un 20% y un 30% por debajo del valor de mercado, considerando ya los costos de la reforma/refacción, honorarios y comisiones de la futura venta”.
¿Vender o alquilar? La decisión según el contexto
Aunque la estrategia principal del
flipping
es la venta, hay quienes analizan quedarse con la propiedad para colocarla en alquiler.
“Si se apunta a alquiler temporario o corporativo, la renta puede superar el 8% anual en dólares”, plantea Espósito. Pero aclara que “hoy, el
flipping
con destino a venta tiene mejor rentabilidad que el alquiler tradicional”.
Wierzba también considera el
alquiler como una salida válida
en ciertos casos: “Las unidades recicladas se alquilan rápido y bien. Dependiendo de la zona, pueden dejar una renta mensual en dólares, manteniendo el capital en ladrillos con chances de revalorización”.
En cambio, desde Lanven, Gallo Kaplan afirma: “En este contexto, conviene hacer
flipping
para ventas, ya que si la venta es rápida, suele rendir entre (20% y 40%), y el capital se recupera rápidamente.
¿Quiénes pueden aprovechar el flipping?
El
flipping
inmobiliario se presenta como una alternativa rentable para inversores con conocimiento del mercado, visión estratégica y capacidad de gestionar obras y tiempos con precisión. En un escenario de suba moderada de precios, alta demanda de inmuebles listos y propiedades antiguas con margen de mejora, representa
una forma inteligente de mover capital, dolarizar ahorros y obtener ganancias en dólares en plazos cortos
. “Una buena rentabilidad no depende solo de comprar barato y vender caro, sino de tomar decisiones inteligentes en cada etapa del proceso”, concluye Ezequiel Wierzba desde Click.