El valor real del metro cuadrado se mantiene estable y consolida un nuevo piso para el mercado

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires continúa mostrando señales de consolidación. De acuerdo con el último informe del Índice M2 Real, elaborado por REMAX en conjunto con la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario, el valor promedio efectivo del metro cuadrado en CABA se ubicó en US$ 2.111 en febrero de 2026.

El dato muestra una leve corrección respecto de enero de 2026 (US$ 2.146), aunque se mantiene dentro del rango de valores registrados durante el segundo semestre del año pasado. Esto confirma un escenario de estabilidad de precios con una tendencia de fondo levemente alcista, tras varios años de ajuste.

Durante 2025, el mercado ya había comenzado a mostrar señales de recomposición. El año cerró con un promedio de US$ 2.178 por m², un 7,3% por encima de 2024, consolidando un proceso de normalización luego de varios años de caída de precios. Mientras que el primer semestre mostró mayor dinamismo, con picos hacia mitad de año, la segunda parte del período presentó un comportamiento más estable y con menor volatilidad.

Otro dato relevante es la brecha entre precio publicado y precio efectivo de cierre. En febrero de 2026 la diferencia fue de -4,43%, un nivel considerablemente menor al observado en años anteriores, cuando el gap podía ubicarse entre -7% y -8%. Esta reducción refleja un mercado más racional, con valores de publicación cada vez más alineados con los precios reales de transacción.

El dinamismo continúa concentrándose en las propiedades de menor ticket, que funcionan como principal termómetro de la actividad. Los departamentos de 1 y 2 ambientes siguen liderando la demanda. En febrero de 2026, los departamentos de 1 ambiente promediaron US$ 2.174 por m², con una baja interanual cercana al 3,1%, consolidándose como la opción preferida por los inversores. Por su parte, los 2 ambientes alcanzaron los US$ 2.162 por m², frente a los US$ 2.118 de febrero de 2025, con una suba interanual cercana al 2,1%, posicionándose como el segmento más demandado por usuarios finales. En tanto, los 3 ambientes registraron un promedio de US$ 2.022 por m², con una leve caída respecto del mismo período del año anterior.

Si bien enero y febrero no mostraron el mismo nivel de actividad que el inicio de 2025, el año comenzó con un buen volumen de consultas y reservas. El análisis del mercado no se limita únicamente a las escrituras: también se monitorean indicadores como cantidad de visitas, reservas, cierres efectivos y nuevas captaciones de propiedades, variables que permiten medir el grado de confianza y dinamismo del sector.

“El Índice confirma que el mercado dejó atrás la etapa de caída de precios y entró en una fase de mayor estabilidad. Hoy vemos valores más realistas, una brecha de negociación más baja y decisiones de compra y venta más racionales”, comentó Sebastián Sosa, presidente de REMAX Argentina y Uruguay.

Uno de los factores que sí se redujo de manera notable es la participación del crédito hipotecario en las operaciones, una tendencia que comenzó a evidenciarse en el último trimestre de 2025 y que continúa en el arranque de 2026. No obstante, algunas entidades financieras están comenzando a reactivar sus líneas, lo que podría impulsar la actividad en los próximos meses.

En este contexto, el crédito sigue siendo una variable determinante para el mercado. En esta línea, Sosa agregó: “Se estima que por cada operación que se concreta se generan entre dos y tres más. Ese efecto dominó es claramente positivo. Cuando el crédito se activa, el mercado se mueve y los valores tienden a acompañar”.

“Hoy el mercado muestra señales de mayor orden y previsibilidad. Si logramos sostener reglas claras y el financiamiento vuelve a ganar volumen, 2026 puede consolidar un ciclo de crecimiento más profundo y sostenido para el sector inmobiliario”, concluyó Sosa.