Ariel Champanier analiza por qué el usado se impone al pozo en CABA

El mercado inmobiliario argentino abrió 2026 con una discusión recurrente entre inversores y ahorristas: priorizar una propiedad usada o ingresar a un desarrollo en pozo. Ariel Champanier, CEO de Re/max Premium, planteó que la decisión se explica por el rendimiento del dólar en el ladrillo y por la reacción de la demanda en un escenario que considera más previsible.

El punto de partida es el salto de los costos de construcción registrado en 2025, que llegó a superar el 100% en dólares en el último bienio. Ese movimiento modificó la relación entre el valor de reposición de una unidad a estrenar y los precios del mercado de segunda mano. En lo que va del año, las unidades usadas ganaron terreno frente al pozo por el “precio de oportunidad”, con valores que se mantuvieron estables o con subas moderadas.

En la Ciudad de Buenos Aires, el stock supera las 110.000 unidades. En ese marco, los precios de los usados aumentaron 2,4% en el último año, por debajo del incremento del costo de los materiales. Para Champanier, esa brecha ayuda a explicar la lectura actual de los compradores: el crecimiento de la cantidad de operaciones, con una proyección de alza del 20% para este año, valida que los precios vigentes son vistos como un piso.

La inversión “desde el plano” mostró históricamente beneficios de entre 20% y 30% de rentabilidad al finalizar la obra. Sin embargo, el encarecimiento de la construcción en dólares enfrió ese segmento en 2025, cuando solo el 2% de los compradores optaba por esa modalidad. La tendencia podría revertirse si la inflación se estabiliza y, con el stock de “oportunidades” en usados agotándose, el pozo volvería a ser una alternativa para quienes buscan pagar en cuotas en pesos ajustadas por el índice CAC, que mide la inflación de la construcción.

En la comparación entre modalidades, el ejecutivo sintetizó el criterio en términos de liquidez inmediata versus capitalización a largo plazo. “El usado es hoy el refugio de quien tiene el billete en mano y quiere ver resultados ya”, dijo Ariel Champanier, CEO de Re/max Premium.

Entre las ventajas del usado mencionó el precio de entrada —históricamente más bajo que el m² a estrenar—, la renta inmediata que permite generar flujo de caja, el factor certidumbre y la aptitud para créditos. Del lado de las desventajas, enumeró el mantenimiento, la necesidad de refacciones costosas, expensas más altas por edificios antiguos y menor eficiencia energética.

Para el pozo, destacó la financiación, la garantía de obra, materiales modernos y amenities como pileta, SUM y gym, además de la posibilidad de elegir terminaciones o unificar unidades en etapas tempranas. Como riesgos, señaló demoras, la falta de renta por al menos 24 o 36 meses y saltos en cuotas si el CAC se dispara. “El pozo vuelve a ser atractivo para el que no llega al total y prefiere pagar su inversión mientras se construye”, dijo Champanier.