La retracción se reflejó en los principales indicadores del sector, que también evolucionaron negativamente.
Por caso, los despachos de cemento descendieron 3,5% anual, mientras que el Índice Construya (que mide la evolución de las ventas de los principales insumos del sector) se deterioró 5,5% anual, según el último informe de Ecolatina.
Más aún, el empleo formal se contrajo 2,1% en 2014, su tercera caída anual consecutiva. Incluso los datos del INDEC reconocieron una caída: el ISAC arrojó una contracción de 0,4% anual, mientras que las Cuentas Nacionales mostraron un descenso de 0,7%.
Las construcciones civiles cayeron, en parte, por la existencia de un mercado inmobiliario paralizado. En 2014, las escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires sumaron sólo 33.694 actos, 6,2% menos que en 2013.
A causa de estos tres años contractivos, el nivel de escrituras de 2014 llegó a un mínimo histórico, incluso por debajo de años críticos como 2001 y 2002.
La dinámica de las escrituras firmadas en la Provincia de Buenos Aires fue similar a la de Ciudad. En 2014 la compraventa de inmuebles cayó 8% anual.
La cantidad de escrituras totalizó 97.918, superando sólo al resultado de 1999.
Si bien el cepo cambiario explicó gran parte del deterioro de un mercado tan dolarizado como el inmobiliario, también hubo otros fenómenos que complicaron su situación. Por caso, el crédito hipotecario privado creció, en términos nominales, sólo 10% en 2014 (muy por debajo de la inflación).
En términos reales, los préstamos destinados a la compraventa de inmuebles se contrajeron: el crédito hipotecario descendió de 1,3% del PBI en 2013 a sólo 1,1% el año pasado.
Por el lado de la obra pública, en 2014 las obras viales se contrajeron 1,6% anual (de acuerdo con el ISAC del INDEC), mientras que otras obras de infraestructura cayeron 2,8% anual. Solamente las construcciones petroleras mostraron un incremento (+8,0% anual).
La construcción en un año electoral
El nuevo año parece haber traído consigo renovadas fuerzas para el sector de la construcción, ya que en el primer trimestre de 2015 los despachos de cemento se expandieron 7,2% i.a. Las ventas de cemento a granel (asociadas a grandes obras públicas) exhibieron el mayor dinamismo: entre enero y febrero de este año, crecieron 11,3% i.a. En cambio, los despachos en bolsa mostraron un crecimiento más modesto (+3,6% i.a. en el primer bimestre del año).
El repunte del Índice Construya no parece tan claro puesto que cerró el primer trimestre del año con una caída de 5,6% i.a.
Sin embargo, este deterioro respondió a que la base de comparación es muy elevada, y que en marzo pasado el índice mostró su primera expansión interanual en un año (+1,3% i.a.). De hecho, en términos desestacionalizados, el indicador creció significativamente en el primer trimestre de 2015, después de varias caídas consecutivas.
Como resultado de los indicadores sectoriales, estimamos que la construcción ha comenzado a mostrar cierta recuperación (+0,6% i.a. en el primer trimestre del año), apuntalada por la evolución favorable de febrero (+2,0% i.a.) y marzo (+3,2% i.a.). De hecho, las perspectivas de desarrolladoras privadas y de las empresas que llevan adelante obras públicas han ido mejorando mes a mes.
La superficie permisada para la construcción acumuló un crecimiento de 1,0% i.a. en el primer bimestre del año, tras el repunte de 2,9% anual en 2014.
Aunque no se recuperaron los niveles de 2011 (aún no se han contrarrestado las caídas de 2012 y 2013), la expansión del año pasado y primeros meses de 2015 está marcando una tendencia positiva para el sector en el mediano plazo.
Los grandes inversores ya compran terrenos y comienzan obras que estarían finalizadas en 2016 o 2017 esperando que, dentro de dos años, la demanda del sector se fortalezca gracias a un mayor dinamismo de la economía y a la eventual eliminación del cepo cambiario que normalizaría las operaciones de compraventa de inmuebles.
Por el lado del gasto público, no debe sorprender que se acelere en 2015 considerando que éste es un año electoral. Por ejemplo, el Plan PROCREAR espera duplicar sus recursos este año (a 2014, la inversión total había ascendido a $ 55.040 millones, según la ANSES). Y en los dos años y medio de duración que lleva el programa, ya se han realizado once sorteos y se han construido o están en proceso de inversión unas 150.000 viviendas.
Hay que tener en cuenta que los recursos del Fondo Federal Solidario (transferencias automáticas de la Nación a las provincias para financiar obras de infraestructura sanitaria, educativa, hospitalaria, de vivienda y vial), han mostrado una desaceleración considerable en los primeros tres meses del año (+2,8% i.a. contra +65,4% i.a. en 2014). Pero es probable que aumenten las transferencias discrecionales a las provincias.
Aunque los primeros indicadores del año son positivos, aún persisten preocupaciones entre las desarrolladoras inmobiliarias y constructoras. En particular, continúa inquietando la debilidad de la actividad económica, la falta de inversión en grandes obras, el encarecimiento del crédito y la incertidumbre sobre el recambio presidencial.
A ello debe sumársele la ausencia de obras de refacción, que hasta 2013 habían estimulado la venta de materiales de construcción, pero que mermaron significativamente el año pasado. Esta caída coincide, no por casualidad, con la posibilidad de atesorar dólares. Durante los primeros dos años del cepo, muchos aprovecharon el exceso de pesos (que no podían canalizarse en instrumentos tradicionales de ahorro) para llevar a cabo reformas del hogar.
El año pasado, la autorización a la compra de dólar ahorro por parte de la AFIP y la caída del ingreso real de las familias desincentivó el gasto en remodelaciones.
Además, el sector inmobiliario sigue declinando. En el primer bimestre del año se firmaron 16,5% menos actos escriturales que en 2014 (3.362 contra 4.026) en CABA, mientras que las operaciones de compraventa cayeron 18,8% i.a. en provincia de Buenos Aires (7.660 contra 9.439). Teniendo en cuenta que el sector viene declinando desde la imposición del cepo cambiario (hace ya más de tres años), preocupa que la caída aún no haya encontrado un piso.
Uno de los motivos de la constante caída de escrituras es el altísimo nivel de dolarización del sector inmobiliario. Pero también influye negativamente el hecho de que los propietarios no están dispuestos a convalidar caídas en los precios de sus inmuebles, por lo que el sector viene ajustando por cantidades. Un informe de Reporte Inmobiliario muestra incluso que los precios de los inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires se estabilizaron a finales del año pasado, e incluso aumentaron 1% i.a. en febrero de 2015.
En otras palabras, mejoran las perspectivas en el mediano plazo, pero el cepo cambiario sigue condicionando al sector.
A la espera del desmantelamiento del cepo
Para este año, prevé Ecolatina un repunte de la construcción, estimulado tanto por un incremento de los desarrollos privados como del gasto público. En el primer caso, los agentes especulan que el cambio de gobierno traiga aparejada consigo la eliminación del cepo cambiario, lo cual devolvería la vida al sector inmobiliario. De ser así, algunas empresas ya han empezado a construir, con el propósito de tener listas los nuevos proyectos para cuando se normalice el mercado inmobiliario.
En el segundo caso, el hecho de que sea un año electoral (y en donde se dirime nada menos que el nuevo presidente del país) implica que habrá una expansión significativa del gasto público. Este incremento sin duda se volcará a estimular el consumo, pero también será destinado a la construcción (obra pública y mayores créditos vía el Plan PROCREAR).
De todos modos, la expansión del sector será acotada, dado que aún persiste cierta reticencia a hundir capital en un país con poca previsibilidad.
Más aún, el déficit del gobierno está llegando a niveles elevados, por lo que el incremento del gasto público tiene límites.
