Como se analizó en los últimos informes, el contexto de la pandemia causó condiciones desfavorables para el mercado de alquileres. En lo económico, la aplicación de nuevas regulaciones e impuestos a la compra de divisas por parte del BCRA desembocó en una cotización del dólar mayorista Banco Nación a $84,15. Para los alternativos y el informal fue de $140,7 (CCL), $178 (blue), $140,3 (MEP) y $146,85 (ahorro), que esto repercutió directamente en los costos operativos de las empresas.
Entre las oportunidades generadas por el contexto pueden mencionarse las operaciones de compraventa de inmuebles corporativos en pesos por parte de reconocidas compañías, con el objetivo de resguardar el capital en un escenario regulado e inflacionario, según explica el último informe de Colliers International .
Con respecto a las consecuencias resultantes del contexto de la pandemia: escasa demanda y crecimiento de la vacancia, el mercado de oficinas se proyecta hacia un 2021 en el cual su dinámica dependerá del marco sanitario-económico y de las medidas adoptadas por las empresas para atravesar un nuevo año desde las mismas restricciones.
Oferta
Al cierre de 2020, el inventario creció nuevamente y la vacancia continuó en ascenso, aunque de manera menos abrupta que durante el resto del año.
El inventario de oficinas premium registró en el último trimestre del 2020 la incorporación de la torre 200 Della Paolera, con la cual el stock totaliza a la fecha 1.848.808 m²*.
Se contabilizan 294.031 m² disponibles, concentrados en mayor parte en Norte GBA (21%) y Puerto Madero (20%). Se verificó un aumento de la tasa de vacancia del 11,9% por sobre el trimestre anterior, ubicándose hoy en 15,9%. Como consecuencia de la situación sanitaria y la adaptación de varias empresas al trabajo remoto, la vacancia escaló de forma excepcional durante el 2020 y la variación en términos interanuales es del 94% en comparación al 8,2% del Q4 2019.
Los incrementos de vacancia más significativos por submercado se ubicaron en Macrocentro Sur y Norte CABA, con más de 3 puntos porcentuales de diferencia. En Macrocentro Sur, se visualiza una dinámica de liberación de superficies desde el 2019, y se verifica una disponibilidad del 27,35%. Por su parte, Plaza Roma, Plaza San Martín, Norte GBA y Catalinas también ofrecen más superficie que el trimestre pasado, aunque en menor proporción, llegando a 17%, 16,7%, 16,3% y 9% respectivamente. En otras zonas como Macrocentro Norte, Microcentro y Puerto Madero la disponibilidad se mantuvo estable con variaciones en el orden de los 0,5 puntos.
Como se ha observado en trimestres anteriores, la mayor parte de los metros disponibles (66%) corresponde a inmuebles de categoría A+, donde la vacancia llega al 16,26%. Por su parte, en el inventario clase A se ubica en 15,26%.
Demanda
Luego de un pico histórico de absorción negativa durante el Q3, el año culmina con una cifra trimestral neta de 583 m².
La demanda continúa afectada por las variables sanitarias y económicas, y se encuentra a nivel general en un momento de pausa, en el cual se revisan los modelos de ahorro y optimización de espacios; simultáneamente de las nuevas combinaciones de esquemas de trabajo presencial y remoto, como factores fluctuantes de la coyuntura actual.
Sin embargo, destacamos que el leve saldo positivo de absorción no representa la generalidad del mercado, debido a que fue impulsado por la ocupación de la nueva torre ubicada en Catalinas. La absorción neta del mercado en términos interanuales fue de -119.374 m², equivalente al 6,4% del inventario actual. Se trata de un indicador claro de las dificultades y desafíos que atravesó el mercado a lo largo del 2020.
A nivel de submercados, la absorción neta es negativa en todos los casos a excepción de Catalinas y Puerto Madero, con saldos de 25.782 m² y 1.195 m² respectivamente. Entre las zonas con mayor superficie desocupada destacan Norte CABA (-10.170 m²) y Norte GBA (-7.908 m²), mientras que las restantes se ubicaron entre los -200 y -3.700 m².
Si se segmenta por categoría, el 66% de la disponibilidad corresponde a inmuebles de clase A+, en línea con la tendencia histórica observada en esta composición de inventario. Por el momento, el segmento de mayor categoría continúa afectado en su elección por parte de los inquilinos en contextos de alta presión como el actual.
Precios
El Asking Rent promedio de mercado apuntó una baja de tan sólo el 1% y se sitúa hoy en USD/m² 25,17.
El comportamiento de los precios al finalizar el año se visualiza estable a pesar de los extremos movimientos en la tasa de vacancia. Los valores de Asking Rent a nivel mercado registran mínimas variaciones trimestrales (USD/m² -0,30) y sin cambios interanuales.
A nivel de submercados, si bien no hubo movimientos positivos, tampoco se observan caídas abruptas. Las zonas más afectadas por el descenso en los precios fueron Plaza San Martín y Macrocentro Sur, con bajas en el orden de los USD/m² 2, representando una variación de entre el 8 y 10% trimestral respectivamente. Los Asking Rent promedio más altos corresponden a Norte CABA (USD/m² 30,34), Catalinas (USD/m² 30,09) y Plaza Roma (USD/m² 29,11) aunque Macrocentro Norte y Puerto Madero también se mantuvieron por sobre el promedio del mercado.
En términos interanuales se observa una tendencia común para casi todos los submercados, con bajas de precio de hasta USD/m² 1,39, que representan entre el 1 y 7% según la zona. Las excepciones son Catalinas, que redujo su Asking Rent en un 15% (USD/m² 5,4) y Norte CABA, donde se produjo un aumento de un 7% (USD/m² 2,1) durante el último año.
Si se discrimina el inventario por categoría surgen diferencias tanto en los valores, como en la evolución trimestral. Los inmuebles de clase A+ promedian un Asking Rent de USD/m² 27,08 y los de clase A un 20% menos, que da un valor de USD/m² 21,44. Estos últimos también han sufrido una caída significativa en los precios, cotizando un 5% menos que el período anterior (USD/m² 22.57). El inventario de categoría A+ se mantuvo estable a este respecto durante el cuarto trimestre.
Proyección
A pesar del contexto actual, el mercado de oficinas premium cuenta con un “pipeline” de más de 800.000 m² proyectados en el área del AMBA durante los próximos años. Su verificación y “timing” dependerá de la dinámica específica de cada proyecto como así también por el comportamiento general de la economía.
Se encuentra una amplia diversidad de realidades entre los futuros desarrollos de oficinas, tanto en escala como en etapas de avance. Los inmuebles actualmente en construcción suman a la fecha 313.144 m², localizados en su mayoría en las zonas norte de GBA (39%) y la Ciudad de Buenos Aires (32%). La superficie prevista está conformada de 17 inmuebles a ingresar durante los próximos 3 años, por un total anual de 152.958 m², 115.961 m² y 44.225 m².
En etapa de proyecto hay 493.000 m², entre los cuales 4 edificios se encuentran más avanzados y agregarían 51.844 m² al inventario de aquí al año 2023.
La pandemia atravesó el mercado de oficinas, y modificó los sistemas de trabajo, por lo tanto, configuró nuevos escenarios de búsqueda y de relocalización. Podemos visualizar que habrá una tendencia hacia espacios de trabajos flexibles, más abiertos, que mejore la circulación, y que sean energéticamente eficientes, y que contemplen espacios al aire libre.
Hoy la adaptación y versatilidad del mercado de oficinas, va a ser el gran desafío que depara el contexto del 2021, como también estar atentos a las nuevas tendencias que surjan como sus oportunidades para el mercado.
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