Consorcios: la falta de planificación impacta en expensas, caja y convivencia vecinal

Los consorcios de propiedad horizontal empiezan a ser analizados como una unidad económica, con ingresos, egresos, obligaciones legales y activos que sostener, aunque en muchos casos la gestión cotidiana no acompaña esa lógica. La administración basada en acuerdos informales y decisiones tomadas “sobre la marcha” convive con un escenario de costos en aumento y menor tolerancia al desorden, donde la falta de planificación tiende a trasladarse a las expensas.

En ese marco, Martín Eliçagaray, especialista en tecnología aplicada a la propiedad horizontal y fundador de Simple Solutions, planteó que una parte de los edificios no cuenta con herramientas para evaluar su propia administración. “Hay consorcios que no saben si están bien o mal administrados. Solo saben que las expensas suben”, dijo. El diagnóstico apunta menos al nivel de costos en sí mismo y más a la ausencia de previsión: cuando cada gasto se discute al aparecer, sin una mirada general, se posterga la toma de decisiones y se acumulan problemas que luego se resuelven con mayor costo.

La falta de horizonte también reduce el margen de maniobra frente a contingencias. “El consorcio promedio no proyecta, vive al día, y cuando aparece un problema grande, no tiene margen de maniobra”, dijo Eliçagaray. En ese contexto, los desacuerdos tienden a personalizarse en torno al administrador, el encargado o algún vecino, y el conflicto escala por la ausencia de una base común desde la cual discutir prioridades.

La disponibilidad de información aparece como un punto de inflexión para ordenar la gestión y encauzar las discusiones. Para el especialista, cuando los datos están disponibles, la conversación se vuelve más concreta y se acota el margen para interpretaciones contrapuestas. En paralelo, señaló un cambio en las expectativas: “La vara subió. Hoy el propietario quiere ver, entender y comparar”.

La presión sobre las expensas expone otra dificultad: no siempre queda claro qué explica los aumentos. Aunque los rubros principales se repiten —personal, mantenimiento y servicios—, la gestión puede amplificar o amortiguar el impacto. “No todo es ajuste. Hay mucho margen en cómo se administra. Una mala decisión se paga, aunque no siempre se vea en el corto plazo”, advirtió Eliçagaray.

En términos operativos, la planificación impacta de manera directa en la caja del consorcio. Reparaciones urgentes, compras mal hechas o contrataciones sin control elevan el costo general del edificio y condicionan la administración de recursos. En ese escenario, pensar el consorcio como una empresa se presenta como una forma de ordenar una estructura que, sin gestión, tiende al desborde.