CAMESI analizó la reforma fiscal que exime Ganancias en alquileres de vivienda

La reglamentación del Decreto 406/2026 introdujo cambios tributarios que impactan sobre el mercado inmobiliario argentino, con efecto retroactivo al 1° de enero de 2026. Entre los puntos centrales, la normativa exime del Impuesto a las Ganancias a los ingresos provenientes del alquiler de viviendas destinadas a casa-habitación —vivienda única y permanente— y suprime el impuesto cedular sobre determinadas operaciones de venta de inmuebles.

El nuevo esquema establece que las ganancias por alquileres destinados a vivienda única y permanente quedan exentas del gravamen para personas humanas y sucesiones indivisas. En paralelo, se elimina el impuesto del 15% que gravaba la diferencia entre el precio de compra y venta para propiedades adquiridas desde 2018, un cambio que apunta a unificar el tratamiento impositivo y facilitar la rotación de activos.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), vinculó la modificación con decisiones que venían condicionadas por la carga fiscal. “Durante años, propietarios, inversores y familias convivieron con una carga tributaria que muchas veces desalentaba decisiones esenciales”, dijo García Malbrán, presidente de CAMESI.

El directivo también planteó que el alcance excede a los actores del negocio inmobiliario y lo conectó con el déficit habitacional. “Reducir impuestos sobre la actividad inmobiliaria no es un beneficio sectorial”, dijo García Malbrán, presidente de CAMESI. En ese marco, sostuvo que el esquema “premia la formalidad en lugar de castigarla”, al incentivar que más dueños registren sus contratos y sostengan relaciones transparentes con los inquilinos.

En términos de actividad económica, CAMESI asoció el movimiento del mercado inmobiliario con encadenamientos hacia la construcción, los servicios profesionales, el crédito y el empleo. García Malbrán expresó: “El inmueble no debe ser visto como una fuente inagotable de recaudación, sino como ahorro, inversión, trabajo y patrimonio familiar”, y agregó que el dinamismo del sector también moviliza actividades vinculadas.

En el plano de la rentabilidad, los informes técnicos citados por el sector estiman que un propietario sujeto a la alícuota máxima podría registrar una mejora neta cercana al 60%. Como ejemplo, García Malbrán describió el caso de un alquiler de $700.000 mensuales, equivalente a $8.400.000 al año: con la exención, esos ingresos quedarían liberados del impuesto, con impacto en el ingreso disponible y potencial destino a mantenimiento, mejoras, expensas extraordinarias o inversión en otra propiedad.

Para las operaciones de venta comprendidas por la norma, la eliminación del régimen anterior de ganancias cedulares apunta a reducir una carga que podía condicionar la decisión de vender, reinvertir o movilizar patrimonio. El nuevo marco también se asocia con mayor circulación de inmuebles y con un efecto sobre la actividad notarial, inmobiliaria, constructiva y financiera.