“El mercado inmobiliario viene de tres años de recesión y deflación de valores asegura Roberto Tizado, presidente de Tizado Propiedades-. Esta situación se agudizó mucho más a fines de noviembre y principios de diciembre del año pasado cuando apareció el corralito de Cavallo. Hasta ese momento la convertibilidad aún estaba vigente y, como el corralito permitía disponer de los fondos sin sacarlos del sistema bancario, mucha gente tomó la decisión de comprar propiedades. A partir de la asunción del presidente Duhalde, apareció el nuevo cerrojo del corralito, lo que provocó una contracción mucho mayor para el mercado inmobiliario, ya que no se permitía realizar transacciones de ningún tipo.”
Esta situación generó una parálisis total en las operaciones inmobiliarias, hasta que el 19 de febrero pasado pudo descomprimirse parcialmente tras la decisión del gobierno de permitir la utilización de los plazos fijos para la compra de bienes registrables: inmuebles, autos cero kilómetro y maquinarias agrícolas e industriales. Esta medida representó un respiro tanto para las inmobiliarias como para los tenedores de plazos fijos, quienes vieron la oportunidad de liberar sus fondos atrapados en el corralito.
Las transacciones se realizaron con grandes dificultades, asegura Tizado: “Primero porque cada uno interpretaba a su manera la circular del Banco Central que autorizaba la liberación de los fondos; también porque había un interés por parte de los bancos para no liberar depósitos, porque esto evidentemente les provocaba una salida de fondos. Pero cumpliendo con todos los requisitos, con las declaraciones emitidas por el Banco Central y la ABA (Asociación de Bancos Argentinos), más toda la presión que fuimos ejerciendo desde el sector inmobiliario y desde el Colegio de Escribanos, se fue logrando que de a poco los bancos fueran aceptando la operatoria, aunque se perdieron muchas operaciones en el camino, sobre todo en Semana Santa, cuando el dólar llegó a los $ 4”.
En la práctica, explica Tizado, el procedimiento de compra de un inmueble mediante la transferencia de los depósitos se inicia “una vez que se acordó un valor y que se efectuó la reserva de compra y venta, se hace la presentación ante el banco emisor de los certificados de los plazos fijos con un formulario en el que se indican los datos del vendedor, del comprador y de los bancos que intervienen en la operación. Cuando se cumplieron los requisitos en el banco emisor, éste hace la transferencia de los fondos que van a una cuenta o buzón que tiene encaje directo con el Banco Central, es decir que no disponen de esos fondos ni el banco emisor ni el vendedor de la propiedad, hasta que se firma la escritura. Esto se hace en el banco, frente a escribano público, quien inscribe ese título de propiedad. Posteriormente, el banco libera los fondos”.
Hay operaciones que se complican más que otras, sobre todo las que se refieren a la cancelación de hipotecas privadas, en la medida que el Banco Hipotecario las tiene que cancelar antes de que el banco emisor haya liberado los fondos o, si lo hace en el mismo acto, el acreedor hipotecario debe recibir un cheque cancelatorio de esa entidad. La dificultad consistió en que ciertos bancos se mostraron reacios a aceptar la cancelación de las hipotecas, lo que imposibilitaba el cierre de las operaciones.
Pensar en pesos
La pesificación es uno de los principales obstáculos que se presentan a la hora de comprar o vender una propiedad. “Durante 20 años, nos manejamos con un mercado dolarizado afirma Héctor D´Odorico, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Argentina, al referirse a la situación de su sector. Tenemos que cambiar toda una mentalidad. ¿Cómo se le explica a un vendedor que tenía un departamento que valía US$ 100.000, que con la pesificación ha perdido casi 50% del valor de la propiedad?”.
“Lamentablemente, mucha gente sigue pensando en dólares mientras nuestro presidente nos está obligando a pensar en pesos. Lo cierto es que nosotros no estamos acostumbrados a pensar en pesos para fijar valores asegura Toribio de Achával, presidente de la inmobiliaria Toribio Achával. Por esta razón, lo que sucede es que muchos vendedores deciden retirar su inmueble del mercado o fijar un precio alto hasta ver qué va a pasar. Es muy difícil fijar valores en pesos frente a una inestabilidad tan grande.”
“Además, hay otro tema agrega D´Odorico- cuando viene un comprador con los dólares billete pretende hacerlos valer y seguramente quiere comprar por un valor mucho más bajo que el que se pide por la propiedad. En un momento en el que todas las operaciones están bancarizadas, el que tiene efectivo guardado en el colchón quiere hacerlo valer.”
“Estamos en un momento único, las fuerzas están equilibradas: el cobrador está pensando que tiene una oportunidad de sacar su plata del corralito y quiere comprar a un precio bajo todos sabemos que estamos con recesión y que no hay demanda pero también el vendedor en este momento no está dispuesto a desprenderse de algo que es un bien tangible, seguro. Sumado a esta situación, está el problema de que no se pueden establecer criterios lógicos a la hora de fijar valores. Hay propiedades que directamente no tienen precio: el comprador intenta fijarlo y el vendedor trata de ajustarse, aunque tampoco está dispuesto a convalidar una baja sustancial en el precio”, concluye Achával.
Los alquileres también han recibido un fuerte impacto por la pesificación. “El nivel de alquileres ha aumentado pero tenemos la famosa prohibición de indexación asegura Tizado. Obviamente, a partir del nuevo esquema, el dólar se ha descartado, mientras que la prohibición de indexación frente a perspectivas ciertas de inflación genera complicaciones en la operatoria. Hay que ir adivinando la inflación futura con el riesgo de equivocarse, ya que todavía no hay una predicción segura en cuanto al futuro de los índices.”
Alternativas posibles
Las estrategias de compra y venta de inmuebles no se limitan a la liberación parcial del corralito, sino que tanto las inmobiliarias como las entidades que las agrupan se encuentran pensando en alternativas posibles frente a la crisis para reactivar el sector.
Luciano Gronda, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios asegura que “estamos intentando generar una propuesta que apunte a dos objetivos: primero, que se libere el corralito para las obras en construcción, que tienen la ventaja de generar mano de obra y, a su vez, representan una mayor recaudación fiscal. El caso de la construcción de edificios y viviendas es una actividad que tiene un efecto multiplicador muy grande: es una de las que genera mayor cantidad de mano de obra, con la ventaja de que puede ser poco específica y con mucha facilidad de capacitación. El segundo objetivo de nuestra propuesta es la generación de un nuevo sistema financiero. Todos sabemos que de una manera u otra los bancos han perdido credibilidad pública, la gente los ve como el último lugar al que llevarían sus depósitos mientras que las tasas de interés que el Estado está pagando para secar la plaza son de tal magnitud que hacen imposible cualquier financiación. En este momento, la tasa es de 5% mensual; entonces, como el proceso de construcción de una vivienda demora dos años, con estas tasas, la financiación se hace imposible”.
“Además, nos interesaría lograr una vieja aspiración del sector: que el financiamiento de hipotecas a largo plazo sea tomado por las AFJP, que son las que, lógicamente, al tener imposiciones a términos prolongados, están en las mejores condiciones para la financiación. Recordemos que en Chile han resultado muy exitosas, financiando todos los proyectos de vivienda durante todos estos años”, concluye Gronda.
Por su parte, D´Odorico nombra entre otros medios alternativos para generar operaciones: por un lado, a los fideicomisos y, por el otro, “que algún particular comience a dar algún crédito hipotecario en pesos hasta que se vaya armando un mercado de crédito hipotecario, que hoy no existe”.
Entre las distintas alternativas para salir de la crisis, cabe mencionar que los countries y barrios cerrados han tenido en los últimos años una evolución muy particular en nuestro país. De ser un lugar para el fin de semana, pasó a ser, en muchos casos, una vivienda permanente. Este auge le dio al sector inmobiliario nuevas oportunidades de inversión. Aunque las ventas de inmuebles en countries no escapan a la recesión, con la liberación parcial del corralito se experimentó una suba sustancial de las operaciones.
En los últimos meses ha disminuido mucho la construcción dentro de estos barrios. Las empresas que en algún momento se dedicaron a vender casas seriadas, han bajado su nivel de construcción al mínimo. “No creo que haya en el futuro nuevos lanzamientos de barrios privados, sobre todo teniendo en cuenta que los ya existentes requieren ser absorbidos por una demanda que todavía es reducida. No creo que se lancen nuevos por lo menos durante la próxima década. Después, supongo que gradualmente van a irse generando nuevos mecanismos de inversión, como por ejemplo, los fondos comunes, como para ir regularizando la actividad”, explica Tizado.