Lo primero que aclara es que el mercado inmobiliario actual no es un bazar de oportunidades. No estamos ante la situación que se vivió con la salida de la crisis de 2001-2002, –dice el presidente de Reporte Inmobiliario– cuando hubo una baja generalizada de valores y el tenedor de dólares obtuvo un beneficio. Hoy a las oportunidades hay que buscarlas y nadie está dispuesto a regalar nada, teniendo en cuenta que, aún con el cepo cambiario, después de una recesión de tres años no hubo un ajuste drástico de precios.
–¿Existen mejores oportunidades en un mercado que se encuentra a la baja?
–El mercado inmobiliario no es un mercado para ansiosos. Si bien hay momentos en los que ofrece la chance para un inversor especulativo, que quiere entrar y salir. Pero ni siquiera es bueno que el mercado inmobiliario se convierta en un sector especulativo que necesite recurrir a esa clase de inversores. El que piensa en invertir en este sector tiene que pensar que tiene a resguardo ese capital.
–Además del cambio de Gobierno que se producirá a fin de año, ¿existen otros argumentos que puedan hacer pensar que el mercado se va a recuperar?
–En principio hay algo concreto, que es la calma del tipo de cambio de los últimos meses, que es el mejor ansiolítico para la inversión inmobiliaria, y hay quienes comienzan a pensar que, a partir de esta calma, estamos en el momento de cambiar de una posición en dólares a un inmueble.
No es bueno que existan expectativas de cambio en la cotización del dólar hacia el alza, ni tampoco hacia la baja, porque justamente eso genera retracción, debido a la forma en que se da la dinámica de este mercado, que está financiado a partir de recursos propios, de excedentes de actividades. En la medida que haya expectativas de que el valor del dólar experimente cambios, habrá repercusiones directas y fue por eso que impactó tanto el cepo.
Entonces hablamos de una cuestión concreta, económica y cultural, en función de los inversionistas más sofisticados de la Argentina, que juega a favor de la inversión inmobiliaria. El resto tiene que ver con una mejora en las expectativas, pero tampoco es que hoy el mercado esté volando. Para nada.
José Rozados
–¿Se puede esperar un cambio en los valores de las propiedades para 2016?
–Después de más de tres años en los que se resistieron de manera considerable, no veo los valores a la baja, a no ser que exista un ajuste muy drástico del dólar con el cambio de Gobierno. Aparentemente nadie está imaginando esa situación, y por lo tanto, en principio no se advierte una reducción de valores.
Por el contrario, en la medida que haya una recuperación de la dinámica y de la intención de inversión y que se hagan medianamente bien las cosas en materia económica y de credibilidad política, es probable que haya que esperar un aumento de valores.
–El crédito hipotecario en la Argentina representa alrededor de 1,5% del PBI, un valor muy bajo comparado con países de la región, como Perú, Brasil o Chile. ¿Por qué sucede esto? ¿Cuál sería una tasa lógica para los créditos hipotecarios?
–Para que un crédito hipotecario funcione, el costo financiero total de la tasa tiene que estar por debajo de 10%. Lo ideal es que se ubique entre un 5 y 6 %, pero lo que hay que ver en la Argentina, es que con estos niveles de inflación no se puede pensar en el crédito hipotecario. Es imposible con niveles inflacionarios superiores a los dos dígitos.
En términos de relación de salarios, de la cantidad de años de sueldos que hacen falta para comprar una propiedad, estamos en el orden de los ocho, nueve años; no estamos muy mal. El tema es la tasa de interés, que es la variable que necesita ser ajustada. Pero la verdad que no se puede pensar en ajustar, ni tampoco en aplicar recursos del Estado para subvencionar 25 puntos de tasa. El Estado puede subvencionar dos, tres, cuatro puntos de tasa, pero no hay manera que lo haga por 25. Me parece que pensar en otro círculo de financiamiento que sería mucho más virtuoso, a través de financiación bancaria, a largo plazo, no se puede pensar si no se baja la inflación.
–El Cedín es un instrumento que fue creado en 2013 con el objetivo de reactivar la actividad del sector inmobiliario. ¿Qué resultados ha dejado a la fecha?
–Se habla de que fueron U$S 1.500 millones que se blanquearon a partir del Cedín, lo cual no es poco. Pero si uno piensa en las cantidades que eso genera, y lo dijimos en su momento, no es una suma suficiente para reactivar todo el mercado inmobiliario. Puede aportar algo de actividad, pero U$S 1.500 millones representan aproximadamente 10% de un buen año en la ciudad de Buenos Aires.
El Cedín es una herramienta que puede ser útil para destrabar operaciones, incluso hasta para conseguir una ventaja de precios, si es bien utilizada, pero es muy limitada. No se puede pensar en una recuperación de las ventas y si esa era la intención del objetivo, creo que sobreestimaron al instrumento, aun si hubieran llegado a los U$S 4.000 millones que se pensaron al momento de su creación.
A pesar del Cedín, 2013 y 2014 fueron los años más bajos de escrituras en términos históricos y allí están las pruebas más claras de que el Cedín no sirvió para reactivar el mercado. Visto de otro modo, menos mal que estuvo el Cedín y el mercado no tocó un piso más bajo aún, pero la verdad es que estuvo muy lejos de reactivar el mercado.
–Y 2015, ¿cómo viene en términos de escrituras?
–En la Ciudad de Buenos Aires sigue mal. Hubo en el último mes una pequeña mejora, pero si se comparar primer trimestre 2014 versus el primer trimestre 2015, seguimos estando abajo y sólo se rompió la tendencia en el mes de marzo. El motivo es que enero y febrero de 2014 fue cuando se produjo la devaluación y las consecuencias se vieron en el mes de marzo, cuando se escrituraron las operaciones correspondientes a febrero, en pleno momento de mayor incertidumbre.
–Es decir que existe un gran fracaso de los créditos hipotecarios.
–Lo que sucede es que el producto inmobiliario es un bien que tiene un alto valor de producción. No se puede vender por partes y luego ir sumando. Un departamento es un departamento. Si tiene 30 metros cuadrados, es necesario construir 25% más, que tiene que ver con los pasillos, hay que incorporar el costo del ascensor y demás servicios. Entonces, al costo de construcción de esos 30 metros que puede ser de $400.000 aproximadamente, sin ningún tipo de beneficio, debe sumarse el costo del suelo sobre el que se implanta el edificio, que se debe calcular en otros $300.000. La pregunta es: ¿con qué sueldo medio es posible enfrentar esta clase de proyectos?
–¿Y cuál es la respuesta?
–La única manera es financiar a largo plazo y con tasas reducidas. La variable fundamental, más que el plazo, es la tasa. Cuando uno aplica la misma tasa a 20 años y a 30 años, por ejemplo, la diferencia no es tan considerable. La tasa de interés depende del valor de la moneda y, por lo tanto, lo menos que se espera es que conserve el valor futuro del dinero. Como mínimo tendría que tener esa retribución.
–Ante este escenario, ¿cuál es la apuesta desde el sector inmobiliario?
–El círculo virtuoso que sería deseable de crear y de potenciar en el país es financiar a largo plazo con tasas que permitan cuotas sean pagables para un sueldo medio. Y creo que en el corto y en el mediano plazo no puede esperarse que la reactivación del mercado inmobiliario venga por ese lado.
–Entonces, ¿hacia dónde apuntan las expectativas?
–A recrear la misma dinámica que funcionó durante los últimos años, que fue la del inversor que tiene un ahorro y que luego de haber juntado lo suficiente en dólares, debajo del colchón, va con esos dólares en busca de un emprendimiento inmobiliario. O bien que haya un excedente importante de pesos, como un fideicomiso u obras al costo, que permitan realizar pagos de cuotas mensuales de $20.000 ó 30.000.
Este fue el modelo que en mayor medida se desarrolló en Rosario y Córdoba, a partir de un exceso de liquidez proveniente del agro. Es el modelo de desarrollo al costo, de cuotas altas en pesos.
–En la Ciudad de Buenos Aires hubo un intento de revitalizar el sur porteño, para que de alguna manera pudiera equilibrarse con el norte.
–No creo que sea únicamente por una cuestión del sur. Iniciativas de esta naturaleza no pueden ser tibias, hay que llevar adelante políticas fuertes, agresivas, en el buen sentido, que tienen que ver con la mixtura de la ciudad, que haya una mezcla de actividades, de niveles socioeconómicos, dentro de determinadas zonas. Y que no existan fragmentaciones. Hoy la ciudad de Buenos Aires está muy fragmentada entre un norte y determinados sectores del centro, el oeste y también el sur.
Abanico de alternativas
En el pico mínimo de los valores históricos
Altos niveles de inflación que se desconocen y un contexto de incertidumbre, según el arquitecto , director de Reporte Inmobiliario, son elementos fundamentales que limitan el accionar de un mercado que necesita un horizonte de largo plazo.
Germán Gómez Picasso
–Es el fideicomiso el instrumento de mayor utilización hoy? ¿Qué resultados ha dado?
–El fideicomiso es una figura jurídica que se utiliza en el mercado, donde el dinero aportado está para cumplir con determinado objeto, que en general es la construcción de un proyecto inmobiliario, y en el que contractualmente se pactan los ajustes que se estiman que pueden surgir durante el avance del proyecto.
Como instrumento sirvió para estructurar muchos desarrollos inmobiliarios, pero tampoco es una fórmula de éxito. Como en todos los casos, si está bien utilizado y hecho de manera responsable, será beneficioso para todos los participantes de la cadena.
–¿Es un instrumento accesible para primera vivienda?
–Para un fideicomiso es necesario contar con un anticipo de 30 ó 40% y luego abonar cuotas por encima de los $25.000 a 30.000. Lo que hace el sistema es que uno pueda pagar su propiedad en el período de la obra. Cuando se divide 1 millón de pesos en dos años, que es un plazo razonable para el desarrollo de una obra, se obtiene como resultado que las cuotas son altísimas.
–¿Hay crecimiento de desarrollos inmobiliarios en el interior del país?
–En las principales provincias también se replicó el modelo de desarrollo al costo, con caída en la demanda en los últimos años y menor cantidad de proyectos que se inician. Lo que sí se puede destacar del interior del país es que hay varias plazas en las que el mercado del usado estaba dolarizado y post cepo, muchas se pesificaron, y hoy cuando se pasan los precios pesificados a dólares blue, se ve una retracción en los precios bastante importante.
–¿Mejoró la demanda o inversión en cocheras y barrios privados?
–Más allá de que se habla tanto de la cochera, prácticamente nadie o muy pocos desarrollan cocheras para venderlas. Hay demanda y eso tira los precios para arriba, pero lo hace en términos de locación y de venta, dentro del stock existente. En el caso de los barrios privados, tampoco hubo un gran crecimiento en los últimos años. Sí lo hubo en el modelo de desarrollo al costo.
O sea, los que llevaban adelante proyectos inmobiliarios suburbanos, de venta de tierra, de terrenos en barrios privados, que son todos los que usan la figura de desarrollo al costo. Compran un campo en el que no hay nada y cualquier interesado compra un lote o terreno como inversor, que asume el mínimo riesgo del desarrollista, de aprobaciones, de definiciones de infraestructura, y cuando está todo aprobado y terminado se convierte en propietario.
–¿Qué representa el desarrollo al costo como alternativa real para el comprador?
–Ante la falta del crédito hipotecario, el desarrollo al costo es el modelo que más motorizó el sector inmobiliario en los últimos años. Su mecanismo es el de captar inversores que paguen una cuota en pesos para hacerse de un departamento o algún tipo de desarrollo inmobiliario. Sin el desarrollo al costo, creo que el mercado prácticamente no hubiera tenido desarrollos inmobiliarios privados.
–¿Qué razones explican el constante aumento del costo de la construcción?
–Lo que sucede es resultado de una economía que vive en inflación, con paritarias que provocan un aumento de mano de obra. En términos generales la mano de obra directa en una construcción es aproximadamente de 50%. Entonces un aumento que hay que asumir en la mano de obra impacta directo en el aumento del costo. Y después están los materiales y los servicios asociados, que también provocan un ajuste hacia el alza. Para proyectar una obra hay que tener, como mínimo, para un edificio de ocho departamentos, dos años en vista. Es imposible imaginar lo que se necesita para cubrir el déficit de vivienda, o para proyectar edificios de 25, 30 ó 100 unidades, donde se precisa contar con un horizonte de cuatro o cinco años.
Cuando se habla de los valores de las viviendas siempre hay un costo de reposición y hay un costo de producto que no puede perforarse hacia abajo. Además de la suba de costos, hubo mayor carga impositiva. En cualquier proyecto inmobiliario hay mucha más carga impositiva que hace 15 años.
–¿Qué tipo de estrategias desarrollan las empresas desarrolladoras para atraer a los inversores?
–En general se hacen grandes complejos en módulos para estirar los plazos de las obras. Son proyectos de escala en los que se busca llevar a cabo ventas moduladas con distintos plazos de entrega y al estirar el plazo es posible achicar la cuota.
La otra manera de achicar la cuota es reducir los metros cuadrados y desarrollar departamentos cada vez más chicos. Hoy 80% de los departamentos que se desarrollan en la ciudad son de uno y dos ambientes. Y se observa que a partir de esta dinámica se está monoambientizando Buenos Aires.
Ahora veamos qué importante es atender a la dinámica de la financiación, porque justamente la oferta responde con un producto de determinadas características a partir de las capacidades del inversor que puede captar para su negocio. El resultado es la oferta de unidades cada vez más pequeñas, y tan pequeñas como sea posible, de acuerdo a lo que permita el Código de Construcción.
Constructora Sudamericana
Crédito hipotecario, el gran protagonista ausente
Todo negocio se encuentra afectado por los ciclos económicos macro y por los ciclos sectoriales propios de la actividad, sostiene el gerente de Desarrollos Inmobiliarios de Constructora Sudamericana, Damián Tappatá. En su mirada, el Real Estate no es ajeno a dicha situación y sus ciclos sectoriales se ven magnificados frente a los ciclos macroeconómicos.
Damián Tappatá
“Una de las clave de éxito sin dudas es entrar en el negocio en la baja de ciclo y salir o realizar activos en la cresta. El Real Estate local en todos sus segmentos se encuentra hoy en baja y con una demanda contenida relevante. Hay oportunidades para entrar al negocio en varios de sus segmentos con el objeto de tomar posiciones, comenzar el desarrollo y diseño inicial del negocio, y esperar a que el ciclo revierta su tendencia para desarrollarlo. Los ciclos en este campo suelen ser períodos largos e inversiones relevantes, por lo que hay que ser muy paciente y tomar decisiones en el momento oportuno”.
–¿Cuánto impacta la proximidad del cambio de Gobierno?
–En el corto plazo, el cambio de Gobierno, de cualquier candidato, generará un cambio de expectativas y de ánimo en los desarrolladores, inversores y consumidores en general, lo cual no es nada menor y puede marcar un cambio de tendencia de ciclo, pero efectos reales de mediano y largo plazo comenzarán a materializarse recién contra medidas concretas que se cree llegarán de la mano de un ajuste y/o cambio de rumbo en las nuevas políticas macroeconómicas y sociales.
–¿En qué segmentos de negocio hay mayor movimiento?
–Todos los segmentos se encuentran hoy con mínima actividad, acumulando una gran demanda contenida en los últimos años. Particularmente en turismo y en vivienda podría haber un cambio importante de la mano del nuevo ciclo que probablemente llegue con el cambio de Gobierno, sobre todo en caso que se generen las condiciones que dinamicen el crédito a mediano y largo plazo, la gran deuda pendiente desde hace más de una década.
–En los últimos años se percibe una mayor presencia en el mundo digital. ¿Hay una mayor inversión en estos canales?
–No se concibe hoy un desarrollo de Real Estate, en cualquiera de sus segmentos, sin un fuerte componente y desarrollo de medios digitales de comunicación, de difusión y de comercialización, tanto del emprendimiento como de quienes lo llevan adelante. Las estadísticas son contundentes respecto de la tendencia hacia el mundo tecnológico digital en detrimento de la prensa y comunicación gráfica tradicional. La optimización de la relación costo–impacto y resultados es inobjetable en cuanto a lo tecnológico digital.
–Hay plazas con mayores oportunidades en el interior del país?
–Por tener cierta cercanía y conocimiento personal respecto de la zona sur de nuestro país, veo allí muy buenas oportunidades para negocios en turismo, hotelería y vivienda. Sobre todo para negocios vinculado al sector petrolero y servicios relacionados para ese sector.
La tecnología como aliado
Es válido decir con total seguridad que la tecnología es un actor que ha ingresado de manera transversal en todos los negocios de la economía, y el mundo inmobiliario no resultó ajeno a la transformación de un usuario cuyo comportamiento de compra, hasta hace poco menos de una década, se basaba en la consulta en avisos clasificados en el diario de papel o en las carteleras de las inmobiliarias. “Hoy el comprador de viviendas consulta en los portales de búsqueda por Internet”, señala Germán Gómez Picasso, socio director de Reporte Inmobiliario, que el 16 de junio estuvo a cargo de la organización de un evento dirigido a la difusión de nuevas tecnologías vinculadas con el Real Estate, llamado #Real Tecno BA.
El cambio de hábito dio lugar a la digitalización del sector, en término de contenidos, y a un usuario mejor preparado para las búsquedas, que conoce mucho más del mercado inmobiliario y que llega hasta el comercializador con muchísima información. “De alguna manera, hay una racionalización de las búsquedas. Hoy un comprador habla de rentabilidad de alquileres, sabe lo que es un porcentaje de rentabilidad, el valor del metro cuadrado, la homogeneización de la superficie. Muchas veces conoce la zona en la que está pensando en comprar, mejor que el comercializador”.
Sin embargo, es probable que el desarrollo tecnológico aún no se encuentre a la altura de las exigencias de la demanda. El sector inmobiliario todavía no respondió con idénticos estándares de calidad y efectividad. “A pesar que la demanda bajó, hay productos inmobiliarios pensados con una estrategia digital muy fuerte que siguen vendiendo bien, y que incluso hicieron crecer las ventas respecto a años anteriores. Han invertido mucho en motores y portales de búsqueda, en redes sociales y están vendiendo básicamente bajo esta modalidad”, aporta Gómez Picasso.
Pero además, estas herramientas ayudan a mejorar las estadísticas en general. Pese a que no siempre es correcta la carga de datos a partir de la oferta, en variables como superficie, barrio o moneda, sí es muy útil al momento de medir a la demanda. Dónde busca la gente, por qué busca, cuántos ambientes y qué tipo de productos.
Argencons
Grandes desarrollos levantan una zona
Entre los especialistas del sector, existen dos corrientes de posiciones enfrentadas. Están quienes dicen que los inmuebles van a bajar porque medido en salarios el acceso al metro cuadrado está cada vez más lejano y el poder adquisitivo no puede convalidar aumentos, y quienes dicen que van a subir porque al comparar con capitales de la región, Buenos Aires es más barata.
Carlos Spina
“La respuesta correcta, creo, no es ninguna de las dos”, dice el gerente comercial de Argencons, Carlos Spina. “En parte porque los inmuebles no se arbitran por el valor en países vecinos, aunque existen cuestiones de equilibrio. Amén de una coyuntura poselectoral y de retoques del tipo de cambio e intervención al BCRA por parte del próximo Gobierno, entrarán nuevos capitales al país y los artículos comenzarán a apreciarse. Creo que las propiedades van a tender a subir por presión de influjo de capitales”.
–¿Es imposible hoy encontrar oportunidades?
–Quienes desean hacer un upgrade, crecer en metros, siempre que tengan una propiedad y ahorros, porque crédito no hay, aún hoy es un buen momento.
–¿Por qué?
–Entre las operaciones existentes, hoy las ofertas tiran el precio hacia abajo, supongamos un 20%. Entonces quien tiene una propiedad de U$S 100.000, para pasar a una de U$S 200.000 necesita U$S 100.000. Si al valor de ambas hay que restarle 20%, ahora necesita US$ 80.000 para crecer. Incluso, tal vez el de la propiedad más pequeña pudo conseguir un mejor precio de la propiedad más grande porque el inmueble más pequeño al ser más líquido conserva mejor su valor.
–¿Qué consecuencias genera la falta de crédito hipotecario?
–La falta de crédito hipotecario relega de los desarrollos especialmente a los sectores medios, y digo a los sectores medios porque los sectores bajos son responsabilidad del Estado, a través de planes para la vivienda. Los sectores medios necesitan todo lo que propone la Asociación de Empresarios de la Vivienda, que es encontrar la manera de crear acceso al crédito, porque hoy el upgrade solo se puede hacer con dinero de ahorros o excedentes. Es decir que las estrategias comerciales están hoy dirigidas a quienes tienen capacidad de generar ahorros o excedentes.
–La mayoría de los grandes desarrollos se concentran en el norte de la ciudad, donde hay mejores servicios de transporte y comunicación. ¿Existen zonas para desarrollar nuevos proyectos?
–En Juan de Garay y Chacabuco está el Quartier de San Telmo, la torre más alta al sur de la Ciudad de Buenos Aires, con 376 departamentos. Hoy se hacen edificios en torno al Quartier de San Telmo y eso levanta a toda la zona.
Yo creo que la clave está en la marca del desarrollador, pero sobre todo sirve la prepotencia de los metros cuadrados. Un proyecto de 5.000 metros en una zona que no está percibida como de alto potencial, pasa desapercibido, pero un proyecto grande por encima de los 40 o 50.000 metros, probablemente cambie toda la zona.
Hoy veo que se viene un gran cambio sobre Paseo Colón. Juan B. Justo ya cambió y sigue cambiando y extendiéndose cada vez más. Y después están los tiempos, quizá Parque Patricios demore un poco más, lo mismo que Pompeya o Lugano, pero está en marcha.
–Hay una tendencia a construir departamentos de uno y dos ambientes. ¿Cuál es tu opinión al respecto?
–Escucho muchas críticas por los monoambientes, los dos ambientes y las unidades chicas, pero a su vez, los censos dicen que es más la gente que vive sola o en pareja, y que hay cada vez menos familias numerosas. Entonces la unidad familiar es más chica, con lo cual, creo que responde a cuestiones de mercado pero también a razones demográficas.
Bacre
Sin financiación, no hay crecimiento
Para el presidente de Newmark Grubb BACRE, Domingo Speranza, no caben dudas de que en un mercado en baja deberían surgir las oportunidades. Al respecto, considera que las “empresas o individuos que necesitan vender activos, espacio ofrecido o vacante por mucho tiempo, suelen presentar precios más bajos o mayor flexibilidad a la hora de negociar”.
Domingo Speranza
–¿Se refleja este tipo de comportamientos en el mercado inmobiliario?
–Hoy nuestro mercado vive una situación extraña y alejada de los manuales de Real Estate. Después de meses de recesión y bajísima actividad, los valores se mantienen estables y las oportunidades de negocio disminuyen, y se debe principalmente a que el mercado no tiene deuda, y sin financiación el sector no crece.
–¿Hay motivos para que cambien las expectativas en 2015?
–La demanda durante este año en el segmento de oficinas creció levemente impulsada por pocos proyectos que absorbieron gran cantidad de metros. El cambio, en algunos casos, se debe a la toma de decisiones luego de meses por simple maduración de ciertos proyectos y en otros casos por la expectativa que genera la llegada de un nuevo Gobierno y la percepción de que los valores subirán ante la posibilidad de una apertura de la economía en los primeros meses de 2016.
–Ante la falta de crédito al comprador, ¿qué tipo de estrategias emplean los desarrolladores para financiar sus ventas?
–La estrategia ha sido la de financiar mediante la venta o preventa de las unidades en cuotas, lo que durante el periodo de baja inflación y dólar alto permitió a inversores de ingresos medios y altos destinar parte de sus ingresos y ahorros al sistema de fideicomisos y construcciones de desarrollo al costo.
Hoy, los ajustes de precios por los índices que se utilicen y los aumentos de los terrenos urbanos ponen el valor del metro cuadrado y las consiguientes cuotas en niveles de precios muy altos y limitan el ingreso de los inversores. Al mismo tiempo, los costos y los valores de venta están muy próximos, por lo que la construcción es menos atractiva a la hora de invertir que años atrás y por ello estamos viendo menos lanzamientos de proyectos.
–En los últimos años se percibe una mayor presencia en el mundo digital. ¿Hay una mayor inversión en estos canales?
–Si consideramos que entre las 10 empresas más valiosas del mundo actual y la segunda en capitalización bursátil en la Argentina pertenece al mundo digital o tecnológico, la nueva economía es claramente un importante actor. Los metros ocupados de oficinas por la nueva economía crecen y las nuevas tecnologías se imponen y condicionan día a día nuestra vida.
Desde las compras online que suponen inversiones en sistemas, depósitos, afectan la logística y el correo, como también los tamaños de los locales comerciales que ceden terreno a los depósitos de las mismas firmas que promocionan las ventas online, las oficinas que requieren menos espacio porque parte de sus equipos trabajan remotamente por el fuerte impacto de las redes de fibra y conectividad, los aeropuertos, los pasajes y cualquier reserva hoy es impensada realizarla sin el uso de una computadora o un smartphone; esto claramente tiene su correlato en la inversión permanente y crecimiento sostenido de este sector.
G&D Developers
Reactivación paulatina
“Más que un mercado en baja, el inmobiliario es un mercado que ya bajó”, asegura Daniel Mintzer, socio de la firma. “Y es importante la diferencia porque, según los libros, hay que comprar cuando el mercado ya bajó, no mientras está bajando, porque la expectativa en ese caso es esperar a que termine de hacerlo y, recién en ese momento, actuar”.
Daniel Mintzer
Bajo tal premisa, tal vez la dificultad radique en saber diferenciar un evento del otro. “Muy fácil: cuando los precios empiezan a rebotar. Ahí todos se abalanzan a comprar lo que haya al precio que sea”, dice Mintzer.
–¿Qué hacer entonces mientras tanto?
–Dos cosas: comprar y edificar, siempre y cuando, en el último caso, pueda hacerlo con el dinero propio, porque por un tiempo las ventas no van a acompañar. Buenos Aires está barato y lleno de oportunidades, y el año que viene posiblemente lo verifiquemos.
–¿Cuánto impacta el cambio de Gobierno?
–Está claro que es un proceso paulatino, pero creo que tenemos un buen margen para crecer. La retracción de consumo de nuestra mercadería, tanto del lado de la demanda como de la oferta, es de 4 a 1 en los últimos tres años, con lo que el consumo retenido es enorme.
Es decir, que si este mercado está funcionando hoy con una inflación moderada, con el cepo al dólar y sin crédito, podemos imaginar un futuro mejor cuando empiece a revertirse.
–¿En qué segmentos de negocio hay más movimiento?
–El mercado residencial, al menos actualmente, nos está dando algo de preventa, respecto de las unidades en pozo. Funciona tanto en el segmento más barato, por precio, como el de lujo. Los segmentos de oficinas y comercial tienen movimiento, si la renta da un número razonable, respecto de bienes terminados.
–¿Hay plazas con mayores oportunidades en el interior del país?
–Vemos un mercado interesante, sobre todo en Córdoba, Rosario y Mendoza.
En Córdoba se combinan propuestas interesantes e innovadoras que dan mucha oportunidad de pago a los compradores, como Love Córdoba o proyectos del grupo Edisur, y mantienen un canal de ventas activo.
En Rosario se han abierto zonas, como Puerto Nuevo, Pichincha, etc., que brindan nuevas oportunidades de compra al público, al igual que en Mendoza, pese a que ésta pone mayor énfasis en el turismo.
De cualquier modo, también en estos casos se nota la retracción de la que surgen precios bajos, una expectativa de suba para el año entrante y muchas oportunidades, igual que en el resto del país.
–En los últimos años se percibe una mayor presencia en el mundo digital. ¿Hay una mayor inversión en estos canales?
–El mundo digital está abriendo sus puertas y seguramente lo hará más aún en el futuro. Tenemos los sitios especializados, accesibles y eficientes, tanto para obtener información, como Reporte Inmobiliario, como para vender, como Argenprop.
Pero también está lo que haga cada empresa para posicionarse en los buscadores y en las redes sociales. Esto último es una estrategia de largo plazo y nosotros estamos apostando fuertemente a esto.
