El segmento corporativo de oficinas mantiene la demanda

    Por Leandro Africano

    En el mercado inmobiliario en general y el de oficinas en particular hay río revuelto. Según un informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, la última devaluación de la moneda argentina podría intensificar la tendencia hacia la compra de inmuebles como resguardo del valor del capital acumulado en pesos. Asimismo esta situación podría generar cierto movimiento en operaciones de compra-venta de activos.
    Con relación al mercado de oficinas en alquiler, en el primer trimestre la vacante de superficie clase A (la oferta de mejor categoría) ascendió hasta 7,3%, como resultado de la incorporación al mercado de más de 35.000 metros cuadrados disponibles en el ámbito de Capital Federal. “A pesar de ello, los indicadores continúan siendo saludables. La disponibilidad se mantiene estable y comienza a observarse una ligera tendencia a la baja en los valores de alquiler, consecuencia de la mayor flexibilidad de los propietarios en la negociación de espacios, lo que ha permitido corregir la vacancia de larga duración. Todo en un mercado que presenta oportunidades con rentas que aún se sitúan por debajo de la media de Latinoamérica”, explica el informe.
    Según detalla la compañía especializada en el mercado de oficinas en abril el mercado se amplió con la inauguración del edificio Madero Harbour II, que aportó más de 12.000 m2 de superficie premium a Puerto Madero, y se espera que a lo largo de 2014 se finalicen 45.500 m2 más. De cara a 2015 la producción se presenta más escasa, previéndose hasta la fecha la finalización de 12.000 m2.
    Herman Faigenbaum, Managing Director de Cushman & Wakefield, explicó a Mercado que “las compañías en general no están tomando superficies adicionales a las que ya tienen porque no se encuentran en un momento de crecimiento o expansión. Las demandas tienen que ver con procesos de consolidación, que es una forma de lograr eficiencia. Otras veces, tienen que ver con necesidades financieras, para invertir y descargar pesos que tienen acumulados”.

    Lo que buscan las empresas

    En esta coyuntura el comportamiento de las empresas frente a la búsqueda de inmueble también ha tenido cambios. Como principales características de la demanda actual en oficinas, las empresas según su tipo de actividad e industria, priorizan ubicación, servicios en la zona, accesibilidad, seguridad, proximidad a universidades, mano de obra disponible, preferencia de sus empleados, entre otras variables.
    “Otro punto que se tiene en cuenta son los costos de ocupación donde la renta es un factor pero muchas veces no es el más importante: la eficiencia y los costos de expensas, de energía según la tecnología del edificio y las tasas e impuestos que gravan a la propiedad en la ubicación que tiene pueden llegar a distorsionar los valores de renta en porcentajes muy elevados. Por último, la amplitud de la planta, su flexibilidad y la inversión necesaria para instalarse son factores decisivos en el análisis de una revocación”, señaló Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb BACRE, compañía con foco en servicios inmobiliarios de grandes empresas.
    Según el último informe trimestral de esta compañía, los valores de alquiler de oficinas se mantienen estables pese a la retracción de la demanda y lo mismo sucede con la vacancia que continúa sin alteraciones sobre todo en el segmento premium. Se estima que la renta promedio es de US$ 25 por metros cuadrados y la vacancia para el ámbito de Capital y Conurbano Bonaerense está cercana a 9,3%. Asimismo se consolida el eje Libertador en Buenos Aires hasta la avenida General Paz y Panamericana como el midtown de la ciudad.
    “La compra de oficinas por parte de inversores y empresas cambió el panorama y la tendencia de los últimos 15 años, Por eso hoy podemos hablar de un promedio de entre US$ 3.600 a 5.000 el metro cuadrado el valor de venta de oficinas premium”, concluye el informe.
    “En este momento las compañías buscan contratos de largo plazo, de cinco años o más, disponibilidad de una suficiente cantidad de metros cuadrados en forma contigua en el mismo edificio. Plantas amplias, iluminadas, insonorizadas y con todas las normas de seguridad y prevención, bajas expensas y una adecuada relación de precio y calidad-prestación. Y también son muy valorados los buenos accesos y la disponibilidad de cocheras”, añadió Héctor Salvo, director de la constructora Raghsa.

    Momento y lugar indicado

    Como denominador común, las compañías hoy demandan proyectos flexibles que puedan satisfacer a oficinas pequeñas, grandes y corporaciones con superficies desde 40 a 600 m2. El arquitecto Juan Pfeifer del estudio Pfeifer-Zurdo, diseñador del edificio Madero Harbour en Puerto Madero, señala en cuanto al diseño, “nuestros clientes solicitan casi paradojas: en la imagen, innovación y sobriedad clásica; en el uso de los materiales, nobleza y costos accesibles”. Con relación a los aspectos técnicos, se imponen los criterios de sustentabilidad en la medida en que la ecuación costos-beneficios tienda a alcanzar un mayor equilibrio. Otro aspecto relevante es la altura de las plantas que debe ser generosa para admitir buenas resoluciones de los sistemas de aire acondicionado e iluminación. Como tendencia, en la torre T5 del emprendimiento de usos mixtos Madero Harbour se ha diseñado un helipuerto, complemento que muy probablemente sea una variable indispensable en el futuro.
    “Prácticamente agotadas las oportunidades que ofreció Puerto Madero como distrito de desarrollo inmobiliario de primera calidad, entiendo que las búsquedas de esta categoría son en su gran mayoría puntuales y basadas en un gran esfuerzo empresario por detectar las mejores oportunidades. Las alternativas en el Conurbano Bonaerense se están desarrollando especialmente en áreas que puedan sugerir el nacimiento de nuevas centralidades urbanas, es decir: se necesita de todo en las proximidades para complementar el trabajo de la oficina”, puntualiza Pfeifer. En este sentido es que los desarrollos de usos mixtos tendrán cada vez mayores posibilidades de éxito: todo junto en un solo lugar, donde menores traslados es la clave. Las posibilidades de una buena conectividad con transporte y vías de acceso son aspectos relevantes.
    Para Lucas Zalcwas, director general de P&S Constructora, la infraestructura de servicios y la facilidad de acceso son algunos de los principales diferenciales que buscan hoy las compañías al optar por alternativas al centro porteño. Por otro lado cada vez son más los edificios que responden a las certificaciones internacionales de sustentabilidad y según su punto de vista “en el futuro inmediato nuestro código de edificación debería incorporar varios de estos conceptos para así normalizar las exigencias mínimas”.
    Con relación a la demanda, Zalcwas sostiene que “en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires la vacancia está tendiendo a cero; por lo que seguirá habiendo un crecimiento en obras para acompañar el incremento sostenido de la demanda”.

    Descentralización

    La tendencia de descentralización es un fenómeno internacional. Muchos urbanistas afirman que se ha roto el concepto posmoderno de ciudad fragmentada donde se encontraba muy diferenciado el polo administrativo, el gastronómico, el judicial, el financiero, el universitario y el recreativo. “Consecuentemente, el crecimiento y las nuevas construcciones las absorben en gran proporción los barrios en vez de los tradicionales polos”, agrega Zalcwas.
    GNVGroup es el responsable de uno de los desarrollos más notorios de Puerto Madero como Madero Harbour y los complejos World Trade Center Buenos Aires. Desde esa experiencia Alejandro Ginevra, presidente del grupo, explica que sus proyectos han absorbido muchos de las inversiones y oportunidades que surgieron en el mercado de oficinas: “En la torre 1 del complejo World Trade Center la totalidad de los propietarios son inversores mientras que en la torre la mayoría son empresas para sus propias oficinas”. Se trata de oficinas que tienen un costo promedio de US$ 4.200 el m2 y donde el alquilar cotiza a US$ 28 el m2. “Nuestra propuesta es vanguardista y construimos con normas LEED de sustentabilidad como la recuperación de agua de lluvia y ahorro de energía, pero no buscamos la certificación porque el mercado nos ha demostrado que es un valor agregado que no está dispuesto a pagar”, apunta Ginevra. Los clientes de los proyectos de GNVGroup son en general empresas de comercio exterior, compañías navieras, y relacionadas con la actividad petrolera.
    La propuesta inmobiliaria de oficinas en la ciudad de Buenos Aires y GBA está dividida en tres claros sectores que tienen su correlato en el costo de menor a mayor: el tradicional centro y microcentro porteño, el corredor norte de Capital y GBA afincado en la avenida del Libertador y luego Puerto Madero.
    “Hacia el futuro soy muy optimista porque en la Argentina tenemos un mercado muy sano, porque quien tiene una oficina no tiene hipoteca y prácticamente no está endeudado. Por eso tengo confianza en que en un año y medio de operaciones tendremos totalmente alquiladas las oficinas disponibles en el complejo World Trade Center”, concluye Ginevra.

    Situación en el mediano plazo

    Datos del mercado señalan que la demanda de nuevo espacio continúa baja por tercer trimestre consecutivo, no obstante la vacancia continua en porcentajes muy bajos garantizando valores de renta sostenidos. No existen grandes espacios vacíos y la incorporación de nuevo stock se ocupa en períodos de entre 8 y 12 meses, entendido como muy “razonables” por el sector.
    Speranza señala como principal desafío el de desarrollar nuevo stock a valores competitivos en materia de venta, dentro de un rango entre US$ 4.500 y 5.500 el m2 en proyectos nuevos; mantener a los actuales inquilinos satisfechos con bajos costos de expensas logrando eficiencia en la operación de los edificios. En aquellas oficinas ofrecidas en el mercado de renta y vacantes hoy, seducir con valores y condiciones ventajosas de largo plazo a buenos inquilinos para que el impacto del costo de la mudanza no sea un obstáculo.
    “Como objetivo el sector debe lograr que las empresas que tienen sus oficinas fraccionadas y diseminadas en distintos puntos de la ciudad acepten unificarlas, ya que la utilización de plantas de más de 1.000 m2 resultará más eficiente y al unificar su estructura en un solo edificio reducirán sus costos operativos y la eficiencia en el trabajo se verá reflejada inmediatamente en los resultados”, agrega Salvo, de la constructura Raghsa.
    Por otro lado, hay consenso para pensar que el mayor desafío de la demanda es que la situación económica y política sea más estable y permita una visión y planeamiento a más largo plazo. Desde los propietarios, el desafío es cómo agregar capital en instrumentos que hagan que esté disponible para hacer inversiones a largo plazo y se traduzcan en edificios de oficinas.

    Precio m2 alquiler. En dólares


    Apuesta a la sustentabilidad

    Acostumbrada al desarrollo de viviendas y con más de 60 años de experiencia, la constructora Altman decidió llevar a cabo un proyecto de oficinas para renta. Luego de investigar detenidamente el mercado, construyó el primer edificio de la Argentina que obtuvo la certificación LEED Platinum Core & Shell Versión 2009 con 84 puntos sobre un total de 110 posibles.
    Esta certificación es una convalidación para el proyecto por utilizar estrategias sustentables en los materiales y métodos en el desarrollo de la obra previo a su finalización. Una vez en funcionamiento el edificio consumirá 50% menos de agua, 28% menos de electricidad, contará con energía renovable y techos verdes.
    La elección de los materiales utilizados es importante en la construcción sustentable debido a la extensa cadena productiva, de extracción, procesamiento y etapas de transporte que estos implican. “En Altman, Eco Office optamos por materiales regionales para la construcción, ya que la utilización de los elaborados en regiones cercanas apoya la economía local y reduce los costos de transporte y la polución”, explica Mosel Altman, presidente de la constructora.
    Para lograr esta certificación fue necesaria la realización de la simulación energética realizada por Green Buildings Sustainability Consulting Group quienes analizaron las diferentes variables para lograr el mayor porcentaje de ahorro posible dado el lugar de emplazamiento.
    El concepto sustentabilidad es muy vago en términos inmobiliarios. “No hay mucha conciencia todavía pero habíamos detectado que muchas compañías multinacionales obligaban a sus subsidiarias a alquilar o comprar edificios con certificación LEED y nosotros fuimos los primeros en obtenerla”, apunta Altman.
    Esta fue la primera experiencia en América latina bajo esta certificación, aunque ahora ya hay un edificio a punto de finalizar en Monterrey y otro en San Pablo y es el quinto en el mundo. En cuanto a los costos se sabe que están entre 15 y 20% más caro que las oficinas triple AAA. “Soy consciente que en este mercado tendré que conformarme con obtener el mismo precio de la categoría triple AAA porque las compañías aún no están dispuestas a pagar la diferencia”, sentenció Altman.