Aunque la incertidumbre política y económica de 2018 se mantiene en 2019, el sector inmobiliario sigue atrayendo capital y luciendo interesante como activo valioso para la inversión.
La compra de bienes raíces comerciales para la generación de ingresos aumentó 3% a US$ 963.700 millones en 2018, tercer total anual más alto registrado después de 2007 y 2015.
Los líderes del sector consultados para los informes regionales de las Global Emerging Trends confirman que hay menos ofertas en todas las regiones, y que ante el deterioro del escenario económico para la inversión, los precios de los inmuebles se convierten en problema.
Uno de los actores globales cree que el mercado se encuentra en un “punto de transición” como resultado de los precios actuales y los cambios en política monetaria. Pronto, dice, tendrá que haber una correción.
Los tres reportes regionale muestran que inversores y administradores de fondos están cambiando estrategias según su posición frente al riesgo.
Las principales ciudades para las inversión en bienes raíces en 2019
|
Canadá |
Europa |
Asia Pacífico |
Estados Unidos |
|
Toronto |
Lisboa |
Melbourne |
Dallas/Fort Worth |
|
Vancouver |
Berlín |
Singapur |
Nueva York-Brooklyn |
|
Montreal |
Dublín |
Sidney |
Raleigh/Durham |
|
|
Madrid |
Tokio |
Orlando |
|
|
Frankfor |
Osaka |
Nashville |
|
|
Amsterdam |
Shangai |
Austin |
|
|
Hamburgo |
Ho Chi Minh City |
Boston |
|
|
Helsinki |
Shenzhen |
Denver |
|
|
Viena |
Seúl |
Charlotte |
|
|
Munich |
Guangzhou |
Tampa/St Petersburg |
Las operaciones en un mundo nuevo
Los informes regionales Emerging Trends in Real Estate, publicados hacia fines de 2018, muestran que la obsolescencia es una preocupación creciente entre los dueños de activos en todo el globo. Como telón de fondo están los rápidos cambios en tecnología, demografía y normas sociales.
La tecnología, en particular la tecnología móvil, ha depositado mucho más poder en las manos del consumidor, y está generando cambios en todos los sectores. A medida que las nuevas generaciones se van convirtiendo en trabajadores y consumidores, diferentes valores sociales y diferentes gustos van definiendo los lugares donde la gente quiere vivir y comprar. También están sentando las bases de la economía del compartir.
Los activos deberán adaptarse para satisfacer las necesidades de la gente que los usa, o adaptarse a usos totalmente nuevos. Los dueños de real estate deberán convertirse en negocios operativos y aprender habilidades muy diferentes de las que necesitaban cinco años atrás. En el centro estará la necesidad de comprender lo que quiere la persona que usa un edificio.
Los desafíos varían según el sector, pero todos se verán afectados por la amenaza de la obsolescencia acelerada. Las propiedades para venta minorista y hospitalidad están en el ojo de la tormenta durante desde hace algún tiempo; las oficinas están más cerca del comienzo de la revolución. Los sectores residencial e industrial parecen estar más protegidos del cambio por el equilibrio positivo entre oferta y demanda. El sector industrial podría estar acumulando problemas para el futuro sobre diseño de los edificios en sectores donde la tecnología del ocupante avanza a toda velocidad.
¿Qué constituye un activo valioso hoy?
Este tema se ha vuelto mucho más complejo que antes, en todos los sectores.
Está claro que para evitar la obsolescencia y permanecer relevante en el mundo moderno, el sector de Real Estate va a tener que ofrecer esa amenity y experiencia que exigen los usuarios finales, sean ellos trabajadores de oficinas, compradores o residentes.
La tecnología será la clave para medir la respuesta de la gente — tanto en términos de lo que dicen que les gusta del edificio como de lo que usan en la práctica — y en crear un claro vínculo entre usos nuevos y valor.
Los dueños tendrán que forjar vínculos más estrechos con los ocupantes, y analizar lo que está funcionando para la gente que usa sus edificios. Aquellos que puedan evaluar cómo quieren sentirse las personas en el edificio y satisfacer esa demanda intangible serán los que probablemente logren evitar que sus activos se vuelvan obsoletos.
Pero ¿cómo se le pone valor a un espacio por el cual nadie está pagando en forma directa y cómo lo valorará un futuro comprador? Algunos sectores, como las oficinas flexibles o el co-living son tan nuevos que el negocio de los bienes raíces, en particular inversores y tasadores, todavía no han logrado consenso sobre cómo valuarlos. “Uno tiene todos estos modelos de negocios que nunca se vieron antes y el mercado de capitales no ha evolucionado todavía para entender cómo valuar esos activos”, dijo un inversor.
