Por la creciente importancia inmobiliaria del denominado “Distrito Tecnológico” la empresa Adrián Mercado S.A. realizó un informe sobre las características cuantitativas del mercado de oficinas de ese sector de la ciudad de Buenos Aires, el cual mostró el potencial de negocios que tiene en el mediano y largo plazo.
El “Distrito Tecnológico” es un sector geográfico dentro de los barrios Parque Patricios, Nueva Pompeya y Boedo, delimitado por las avenidas Sáenz, Boedo, Chiclana, Sánchez de Loria y Brasil, y las calles Alberti, Manuel García y la avenida Amancio Alcorta.
Tiene la finalidad de promocionar y desarrollar el sector económico dedicado a la tecnología, innovación y conocimiento, por lo tanto, alberga a empresas y organizaciones de tecnologías de la información, comunicación (TICs), software y profesionales de valor agregado, beneficiándolo, con incentivos (menor carga impositiva y la concentración de recursos humanos).
Desde su nacimiento en 2009, se radicaron en este lugar más de 200 empresas relacionadas que, sumadas, generarían más de 11.000 puestos de trabajo.
Desarrollo
Según el relevamiento realizado se detectaron 52 edificios de oficinas, sumando los existentes y los que están en obra (inicial o en curso).
En general, dichos inmuebles se caracterizan por ser de categoría A (curtain wall, plantas libres, amplios hall de ingreso, seguridad, cocheas, amenities, entre otros).
Igualmente, es significativa la presencia de propiedades que fueron refaccionadas para tal fin (galpones o casa adaptados para uso comercial).
Teniendo en cuenta la totalidad de la muestra (edificios existentes, en obra y proyectos), el espacio destinado a oficinas alcanza los 184.696 m², de los cuales sólo el 36% está edificado, lo cual muestra el importante desarrollo que tendrá el Distrito en los próximos años.
Escenario que se confirma al evaluar la superficie en oferta, ya que el 9% se ofrece con posesión diferida y el 88% se considera “probable oferta futura” Es decir, todavía no se ofrece públicamente en los medios de comunicación.
La vacancia, teniendo en cuenta la superficie total existente (edificada) es del 5,5% Ahora bien, basándose en las áreas en construcción y en los proyectos (todavía no iniciados) ascienden a 19,5 y 0,5% respectivamente.
Siguiendo con el análisis de la oferta, notamos que la superficie promedio disponible, ronda los 240 m² los cuales, generalmente, brindan la posibilidad de dividirlo, satisfaciendo la necesidad de superficies menores. El valor de alquiler de referencia, promedia los U$D/m² 18,5.
Por su parte, el valor promedio de venta, de las oficinas con posesión inmediatas y deferida; ronda los U$D/m² 1.700 Ãndices levemente menores a las zonas más categorizadas de la ciudad de Buenos Aires (centro y zona norte).
La rentabilidad, por su parte, es importante en esta zona. Ya que, si tenemos en cuenta la distorsión actual (ventas inmobiliarias operando con un tipo de cambio diferente al de los alquileres) la rentabilidad ronda el 8%.
Como es de prever, la mayoría de los edificios relevamos se encuentran en las cercanías a las avenida principales del Distrito, como Caseros, Sánchez de Loria, Brasil y Jujuy. Igualmente, hay calles secundarias que se jerarquizaron en este sentido (con la presencia de importantes edificios) como Rondeau, Patagones, Uspallata y Lavarden, concluye el analista del mercado.
