Fannie Mae y Fredie Mac: ¿una pesadilla inmobiliaria?

Desde que la autoridad reguladora descubrió evidencias de prácticas contables impropias en ambas compañías paraestatales, en particular Fannie Mae –cuyos libros registran casi US$ 1.000 millones en hipotecas-, la reacción en el mercado ha sido llamativamente cauta. Por supuesto, Fannie Mae ha perdido 15% de capitalización bursátil, tomando el cierre del miércoles 6. Pero sus papeles de deuda se sostienen y sus cédulas hipotecarias siguen atrayendo compradores.

No obstante, aun si sus problemas financieros comenzasen a resolverse, existe otro tipo de efectos dañinos para una empresa tan vulnerable. Entre ellos, una caída del dólar, si los inversores extranjeros –que controlan buena parte de su deuda titulizada- se alarman y empiezan a vender.

La consultora especializada Bianco Research (Chicago) cree que ese grupo podría reducir tenencias, como ya lo han hecho con Freddie Mac. La segunda compañía hipotecaria auspiciada por el gobierno federal pasó en 2003 por los mismo problemas contables que sufre hoy Fannie. Pero ésta, además, puede interferir en la política monetaria de la Reserva Federal, que trata de controlar la inflación vía una paulatina alza de tasas referenciales.

Fannie, presionada por los supervisores, podría optar por prevenir riesgos agresivamente, comprando grandes volúmenes de bonos de Tesorería (para neutralizar ventas de los suyos por parte de terceros). Eso presionaría las tasas a la baja y generaría un círculo vicioso: más propietarios refinanciarían hipotecas y Fannie sufriría un descalce entre endeudamiento a largo y corto plazo. Esto afectaría la política de tasas de muy corto plazo, resorte de las RF.

Sin embargo, el peor legado de Fannie Mae, Freddie Mac y tantos años de expansión desordenada quizá no emerja a la superficie hasta la próxima onda recesiva. Recién entonces, sostiene la consultora Medley Global Advisors (Nueva York), “se sentirán los efectos de una política hipotecaria por demás permisiva”.

Uno de ellos será un desinfle del mercado inmobiliario y mayores presiones sobre quienes hayan tomado crédito hipotecario. “Si sus ingresos y el valor de las propiedades no aumentan o si los intereses suben mucho, mayor será el número de deudores que caerán in insolvencia”, previene MGA.

Hasta ahora, la condición vagamente paraestatal de estas compañías hace que los deudores hipotecarios no entren en pánico. Pero el futuro de Fannie y Freddie será distinto, especialmente en cuanto a crecimiento. Durante décadas, la Oficina Supervisora de Compañías Hipotecarias (OFHEO, según una sigla en pésimo inglés) ha permitido una expansión sin límite. Hoy, merced en gran medida a los excesos de Fannie, el mercado de títulos hipotecarios supera al de bonos de Tesorería. Eso explica las crecientes aprensiones de la Reserva Federal.

“En cualquier situación difícil, el modelo de gestión dominada por accionistas tendrá que cambiar”, advierte Egan-Jones Rating Services, que no cobra a las empresas que analiza. “Presumimos que Fannie experimentará varios años de menor crecimiento, deberá reconstruir el capital y estará sujeta a supervisión más intensa”. A diferencia de Moody’s y Standard & Poor’s –que insisten en calificarla AAA, el máximo-, EJRS le da sólo A a Fannie Mae.

La compañía fue establecida por decisión del Congreso en 1938, para promover la venta de viviendas al público y –al crearse Freddie Mac en 1978- fue parcialmente privatizada. A diferencia de los bancos que operan en crédito hipotecario, ambas no prestan directamente, sino que toman hipotecas emitidas por prestamistas y las retienen hasta armar “paquetes” para recolocar entre inversores.

Dado que Fannie y Freddie están auspiciadas por el gobierno federal, pagan menos interés que los bancos por los fondos empleados para tomar hipotecas. Pero la diferencia pasa mayormente a manos de ejecutivos y accionistas, no a los prestatarios. Por ende, achicar a Fannie o Freddie no generará aumentos en los costos hipotecarios. Al respecto, un reciente estudio de la Reserva Federal revela que los intereses cobrados por ambas compañías son apenas 0,07% inferiores a los de sus competidores bancarios.

En un crédito hipotecario por US$ 160.000 –precio medio de una unidad familiar a mediados de 2004- a treinta años, pues, el ahorro es apenas siete dólares al mes. Aparte, mientras 41% de quienes compran casa lo hacen por primera vez en todo el sistema, sólo 25% de los créditos de Fannie y Freddie entran en esa categoría.

Otra cuestión: Fannie Mae es el segundo emisor nacional de deuda, luego del gobierno (Fredie queda quinto, pues se interponen dos estados). Eso la convierte en una de las mayores fuentes de comisiones para firmas de Wall Street. De ahí el silencio bursátil ante sus problemas y los de Freddie. En el trienio 2001-3, el endeudamiento a largo plazo de Fannie creció 24% y sumaba US$ 950.000 millones al comenzar 2004. En doce años (1992-2003) se ha cuadruplicado.

Mientras su deuda crecía, Fannie mantenía en reserva apenas 2% de activos, nivel muy inferior al 8% de los bancos que operan en el mercado hipotecario. Ahora, las acusaciones sobre manipulación de resultados contables terminarán con esa situación. A fines de septiembre, la OFHEO le exigió agregar US$ 5.000 millones a su capital de ahora a principios de 2005.

Las cosas no serán fáciles para Fannie, Freddie ni la OFHEO. Según investigaciones del comité de políticas (bancada republicana del Senado), seis de cada diez bancos en el país tienen más de 50% de su capital invertido en papeles de compañías hipotecarias. De ahí que la representación corporativa del negocio financiero no haya dicho palabra sobre los aprietos de Fannie y Freddie.

Sin duda, la trama institucional de las hipotecarias paraestatales es demasiado densa y poco transparente. Todo empezó en 1994, cuando el gobierno de William Clinton fomentó alianzas entre Fannie Mae, el departamento federal de Vivienda y Desarrollo Urbano, Hacienda, la Mortgage Bankers Association, la Corporación de Seguro de Depósitos, la National Association of Realtors (agentes inmobiliarios) y otros. Este esfuerzo conjunto, en verdad, llevó de 64 a 69% -un récord- la proporción de propietarios entre ese año y 2003. También llevó a 58,7% la cubertura crediticia sobre el precio de una vivienda.

Pero la expansión sectorial muestra ribetes ominosos. Por ejemplo, la oficina federal de Censos revela que la proporción de hipotecas cuyo valor iguala o supera al de la propiedad ha estado subiendo en forma alarmante. En 1993, era 2,1%. En 2003, alcanzaba 5,4%. Gran parte de la responsabilidad les cabe a Fannie Mae y sus sistemas, que fomentan un excesivo endeudamiento de los prestatarios.

Desde que la autoridad reguladora descubrió evidencias de prácticas contables impropias en ambas compañías paraestatales, en particular Fannie Mae –cuyos libros registran casi US$ 1.000 millones en hipotecas-, la reacción en el mercado ha sido llamativamente cauta. Por supuesto, Fannie Mae ha perdido 15% de capitalización bursátil, tomando el cierre del miércoles 6. Pero sus papeles de deuda se sostienen y sus cédulas hipotecarias siguen atrayendo compradores.

No obstante, aun si sus problemas financieros comenzasen a resolverse, existe otro tipo de efectos dañinos para una empresa tan vulnerable. Entre ellos, una caída del dólar, si los inversores extranjeros –que controlan buena parte de su deuda titulizada- se alarman y empiezan a vender.

La consultora especializada Bianco Research (Chicago) cree que ese grupo podría reducir tenencias, como ya lo han hecho con Freddie Mac. La segunda compañía hipotecaria auspiciada por el gobierno federal pasó en 2003 por los mismo problemas contables que sufre hoy Fannie. Pero ésta, además, puede interferir en la política monetaria de la Reserva Federal, que trata de controlar la inflación vía una paulatina alza de tasas referenciales.

Fannie, presionada por los supervisores, podría optar por prevenir riesgos agresivamente, comprando grandes volúmenes de bonos de Tesorería (para neutralizar ventas de los suyos por parte de terceros). Eso presionaría las tasas a la baja y generaría un círculo vicioso: más propietarios refinanciarían hipotecas y Fannie sufriría un descalce entre endeudamiento a largo y corto plazo. Esto afectaría la política de tasas de muy corto plazo, resorte de las RF.

Sin embargo, el peor legado de Fannie Mae, Freddie Mac y tantos años de expansión desordenada quizá no emerja a la superficie hasta la próxima onda recesiva. Recién entonces, sostiene la consultora Medley Global Advisors (Nueva York), “se sentirán los efectos de una política hipotecaria por demás permisiva”.

Uno de ellos será un desinfle del mercado inmobiliario y mayores presiones sobre quienes hayan tomado crédito hipotecario. “Si sus ingresos y el valor de las propiedades no aumentan o si los intereses suben mucho, mayor será el número de deudores que caerán in insolvencia”, previene MGA.

Hasta ahora, la condición vagamente paraestatal de estas compañías hace que los deudores hipotecarios no entren en pánico. Pero el futuro de Fannie y Freddie será distinto, especialmente en cuanto a crecimiento. Durante décadas, la Oficina Supervisora de Compañías Hipotecarias (OFHEO, según una sigla en pésimo inglés) ha permitido una expansión sin límite. Hoy, merced en gran medida a los excesos de Fannie, el mercado de títulos hipotecarios supera al de bonos de Tesorería. Eso explica las crecientes aprensiones de la Reserva Federal.

“En cualquier situación difícil, el modelo de gestión dominada por accionistas tendrá que cambiar”, advierte Egan-Jones Rating Services, que no cobra a las empresas que analiza. “Presumimos que Fannie experimentará varios años de menor crecimiento, deberá reconstruir el capital y estará sujeta a supervisión más intensa”. A diferencia de Moody’s y Standard & Poor’s –que insisten en calificarla AAA, el máximo-, EJRS le da sólo A a Fannie Mae.

La compañía fue establecida por decisión del Congreso en 1938, para promover la venta de viviendas al público y –al crearse Freddie Mac en 1978- fue parcialmente privatizada. A diferencia de los bancos que operan en crédito hipotecario, ambas no prestan directamente, sino que toman hipotecas emitidas por prestamistas y las retienen hasta armar “paquetes” para recolocar entre inversores.

Dado que Fannie y Freddie están auspiciadas por el gobierno federal, pagan menos interés que los bancos por los fondos empleados para tomar hipotecas. Pero la diferencia pasa mayormente a manos de ejecutivos y accionistas, no a los prestatarios. Por ende, achicar a Fannie o Freddie no generará aumentos en los costos hipotecarios. Al respecto, un reciente estudio de la Reserva Federal revela que los intereses cobrados por ambas compañías son apenas 0,07% inferiores a los de sus competidores bancarios.

En un crédito hipotecario por US$ 160.000 –precio medio de una unidad familiar a mediados de 2004- a treinta años, pues, el ahorro es apenas siete dólares al mes. Aparte, mientras 41% de quienes compran casa lo hacen por primera vez en todo el sistema, sólo 25% de los créditos de Fannie y Freddie entran en esa categoría.

Otra cuestión: Fannie Mae es el segundo emisor nacional de deuda, luego del gobierno (Fredie queda quinto, pues se interponen dos estados). Eso la convierte en una de las mayores fuentes de comisiones para firmas de Wall Street. De ahí el silencio bursátil ante sus problemas y los de Freddie. En el trienio 2001-3, el endeudamiento a largo plazo de Fannie creció 24% y sumaba US$ 950.000 millones al comenzar 2004. En doce años (1992-2003) se ha cuadruplicado.

Mientras su deuda crecía, Fannie mantenía en reserva apenas 2% de activos, nivel muy inferior al 8% de los bancos que operan en el mercado hipotecario. Ahora, las acusaciones sobre manipulación de resultados contables terminarán con esa situación. A fines de septiembre, la OFHEO le exigió agregar US$ 5.000 millones a su capital de ahora a principios de 2005.

Las cosas no serán fáciles para Fannie, Freddie ni la OFHEO. Según investigaciones del comité de políticas (bancada republicana del Senado), seis de cada diez bancos en el país tienen más de 50% de su capital invertido en papeles de compañías hipotecarias. De ahí que la representación corporativa del negocio financiero no haya dicho palabra sobre los aprietos de Fannie y Freddie.

Sin duda, la trama institucional de las hipotecarias paraestatales es demasiado densa y poco transparente. Todo empezó en 1994, cuando el gobierno de William Clinton fomentó alianzas entre Fannie Mae, el departamento federal de Vivienda y Desarrollo Urbano, Hacienda, la Mortgage Bankers Association, la Corporación de Seguro de Depósitos, la National Association of Realtors (agentes inmobiliarios) y otros. Este esfuerzo conjunto, en verdad, llevó de 64 a 69% -un récord- la proporción de propietarios entre ese año y 2003. También llevó a 58,7% la cubertura crediticia sobre el precio de una vivienda.

Pero la expansión sectorial muestra ribetes ominosos. Por ejemplo, la oficina federal de Censos revela que la proporción de hipotecas cuyo valor iguala o supera al de la propiedad ha estado subiendo en forma alarmante. En 1993, era 2,1%. En 2003, alcanzaba 5,4%. Gran parte de la responsabilidad les cabe a Fannie Mae y sus sistemas, que fomentan un excesivo endeudamiento de los prestatarios.