Cómo definir si un inmueble está en el valor del mercado

Ante la sobreoferta de stock y los precios dispares, en un mercado con récord de propiedades a la venta, hay una nueva tendencia que se afianza mes a mes: la disparidad de precios.

Si bien hay características específicas que se tienen en cuenta a la hora de realizar la tasación de un inmueble (como su ubicación, antigüedad, valor de las expensas y

amenities

) hay otras que son completamente subjetivas y donde los propietarios juegan un papel fundamental. “Para que un inmueble pueda venderse rápido es fundamental que se ajuste al valor real”, aseguró Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium, quien alertó de algunas prácticas que atentan contra las operaciones inmobiliarias. “Muchas veces los vendedores cometen el error de darle su propiedad a quien más alto se lo tasa. Esto produce que tarde mucho más en venderse o que directamente no se venda; y, al tardar más, el valor baja más aún”, explicó Champanier. Es decir, la inmobiliaria que sobretasa la propiedad le hace perder mucho dinero al propietario. Para el experto en bienes raíces “hay muchos propietarios que se quedaron con valores de otra época, de otro mercado, de otra Argentina cuando la situación económica era distinta. Quizás había crédito, blanqueo o medidas que impulsaron el mercado que hoy ya no están”. A modo de ejemplo precisó que “si actualmente un departamento a estrenar en la zona más cara de Palermo cotiza en US$ 3.200 el m2 sería imposible vender uno refaccionado a US$ 3.000 el m2”. Entre los principales errores que cometen los dueños figuran: tomar como referencia el valor de una propiedad similar, volcar factores emocionales que terminen sesgando la percepción del cliente sobre el precio real o pedir por encima del precio que se espera recibir con el objetivo de dejar un margen para negociar. “Por lo general, los propietarios quieren más de lo que el mercado va a pagar. Pero la realidad es que la necesidad o las ganas del propietario no influyen en el valor de cierre. No se puede imponer un precio por necesidad, hay que guiarse por lo que avala el mercado”, especificó Champanier. Desde RE/MAX Premium sostienen que actualmente la brecha entre los precios de publicación y de cierre se ubican en un 7% y remarcan que asesoran a los dueños con variables reales de propiedades vendidas para reducir la disparidad de precios. “Nuestra estrategia es clara. Le mostramos al propietario a qué valor se vendió en su área, no lo que están pidiendo”, indicó. Además, su inmobiliaria posee un espacio llamado “central de tasaciones”, donde expertos en el tema avalan los precios con los que van a salir al mercado para garantizar la venta en menos de un mes. “Siguiendo nuestros lineamientos, las casas se ponen en venta y en menos de 25 días ya cerramos la reserva. El éxito está en la tasación”, aseveró Champanier. Aunque el presidente de RE/MAX Premium admite que algunas tasaciones las propiedades pueden arrancar en un precio un poco más alto que el promedio, dice que nunca podrán superar el 10% de su valor real. “Hoy en Belgrano un departamento nuevo sale US$ 2.600 el m2 mientras que usado cotiza entre US$ 1.700 y US$ 2.000, mientras que en Caballito oscilan entre US$ 2.300 y 1.700 respectivamente”, concluyó Champanier de acuerdo a los cálculos realizados por sus tasadores.