Ruta 101 concentra nuevos desarrollos ante escasez de naves logísticas en Uruguay

El mercado industrial y logístico de Uruguay atraviesa una etapa de expansión marcada por una demanda sostenida y una disponibilidad limitada en los principales parques. En ese contexto, el corredor del Triángulo Este, integrado principalmente por Ruta 101 y sus adyacencias, concentró prácticamente la totalidad de los nuevos desarrollos en los últimos dos años y se consolida como el eje de crecimiento del área metropolitana.

El último Reporte Industrial & Logístico S1 2026 de Colliers Uruguay relevó un mercado de aproximadamente 703,1 hectáreas, distribuidas entre 18 agrupamientos industriales y logísticos de escala relevante en Montevideo y Canelones. La presión de demanda se observa con mayor nitidez en naves de entre 1.000 y 5.000 m², uno de los formatos más requeridos por las empresas, donde la demanda ya supera a la oferta disponible.

Esa tensión comenzó a trasladarse a ampliaciones e inversiones. Polo Oeste completó una ampliación de 30.000 m², de los cuales 10.000 m² ya estaban reservados antes de finalizar las obras. Tras la expansión, el parque alcanzó 180.000 m² cubiertos y quedó con apenas 12.000 m² disponibles. En paralelo, Agatone opera con 10.000 m² construidos totalmente ocupados y adquirió otras 6,2 hectáreas para ampliar su capacidad.

El Triángulo Este representa el 28,7% del inventario actual. En ese corredor se registraron desarrollos como Zona 30, NEXO 101, Diligens, Visión 101 y ampliaciones de Parque San Juan y Agatone. La proximidad al Aeropuerto Internacional de Carrasco, la conexión con las rutas 8, 102 e Interbalnearia y con el anillo perimetral, además de la disponibilidad de tierra, explican el avance de este eje.

El corrimiento hacia zonas periféricas también responde a cambios estructurales en la localización empresarial. Las restricciones al tránsito pesado dentro de Montevideo favorecen el traslado de industrias y centros de distribución hacia corredores como Ruta 101, Ruta 5 y Ruta 1.

Para 2026 y 2027, el pipeline incluye 25 hectáreas del Parque Industrial Zonamerica, nuevas etapas de Zona 30, 16.000 m² de naves en NEXO 101, proyectos en Diligens, otros 10.000 m² de LOG 21, además de Altos de San Juan, Robles de San Juan y nuevas expansiones de Agatone y Visión 101.

En valores, el precio promedio de venta de lotes dentro de parques industriales se ubica en torno a US$ 66 por m², mientras el alquiler mensual promedio de naves logísticas alcanza US$ 7,50 por m². En el entorno inmediato de Ruta 101, el rango relevado va de US$ 15 a US$ 80 por m². Además, los lotes dentro de parques industriales pueden registrar valores entre 90% y 150% superiores a terrenos industriales comparables en zonas cercanas.

“El mercado está mostrando una madurez creciente: las empresas ya no buscan solamente metros cuadrados”, dijo Fermín Zufiaurre, Market Leader de Colliers Uruguay.