Oscar Puebla advierte que la dirección ya no define la rentabilidad comercial

El mercado inmobiliario comercial atraviesa una transformación que está modificando el criterio tradicional de elección de locales. Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, plantea que la ubicación mantiene relevancia, pero dejó de ser el único factor determinante para la rentabilidad, en un escenario influido por el crecimiento del comercio electrónico, las redes sociales y cambios en los hábitos de consumo.

Para el directivo, el punto de partida ya no es “conseguir la mejor dirección”, sino entender qué público se busca y cómo se vende. “Cada barrio tiene un público diferente y requiere una estrategia comercial específica”, dijo Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria. En esa misma línea, sostuvo que el desafío excede el tránsito peatonal: se trata de lograr que el público del entorno coincida con el producto o servicio ofrecido.

El cambio se expresa también en la coexistencia de modelos comerciales diversos. Puebla describió emprendimientos de alta gama que operan desde departamentos, con atención exclusivamente mediante citas. En paralelo, mencionó marcas de indumentaria premium que venden casi toda su producción a través de redes sociales y realizan envíos a domicilio, sin sostener el costo de un local a la calle.

Esa reconfiguración impacta en el paisaje urbano. Corredores comerciales históricos como la calle Florida o algunos sectores de la avenida Santa Fe muestran una cantidad importante de locales vacíos. En ese contexto, Puebla remarcó que la rentabilidad depende cada vez más del encastre entre costos y potencial de ventas que de la dirección exacta del inmueble.

El asesor recomienda invertir el orden clásico de decisión: primero analizar el negocio y después elegir la ubicación. En el caso de grandes cadenas y franquicias —en especial las vinculadas con gastronomía y cafeterías de especialidad—, señaló que se aplican estudios de mercado para definir dónde instalarse. Entre las variables evaluadas enumeró flujo peatonal, densidad poblacional, competencia, poder adquisitivo de la zona, accesibilidad y horarios de circulación, además de otros indicadores.

Aun con planificación, advirtió que pueden aparecer obstáculos cuando los alquileres quedan desproporcionados frente a la rentabilidad esperada. Por eso, consideró que “el mercado está ingresando en una etapa de redefinición, en la que también los propietarios deberán adaptar sus expectativas”, dijo Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria. En Buenos Aires, agregó, persiste un stock importante de locales sobre avenidas premium con valores pensados para un mercado que cambió.

Según Puebla, no todos los rubros requieren máxima exposición: mientras las marcas de lujo o los negocios donde la imagen es determinante siguen priorizando esquinas cotizadas, otros pueden obtener mejores resultados en calles secundarias con alquileres más bajos, dado que parte de la demanda llega por recomendaciones, buscadores o redes sociales. Entre los rubros con demanda sostenida mencionó gastronomía, cafeterías de especialidad, servicios vinculados con salud y bienestar, y franquicias. En contraste, numerosos comercios de indumentaria y productos de consumo masivo redujeron superficies tras incorporar la venta online y reconvirtieron el local en showroom o espacio de experiencia. También observó mayor flexibilidad en las negociaciones: las mejores esquinas conservan valores relativamente firmes, pero en otras zonas crece la predisposición a acordar condiciones para evitar períodos prolongados de vacancia.