La apertura importadora reescribe el mapa de los locales comerciales

El mercado de locales comerciales en Argentina atraviesa un punto de inflexión. La convergencia de la apertura arancelaria, una relativa estabilización cambiaria y la retracción de competidores locales está redibujando la fisonomía de las avenidas porteñas con una velocidad que pocos analistas anticipaban. Hoy, un local de más de 500 metros cuadrados sobre una arteria principal ya no es, como fue durante décadas, territorio exclusivo de grandes operadores de indumentaria nacional, hipermercados o bancos. Nuevos actores —cadenas internacionales de bajo precio, formatos de wellness y gimnasios de alto volumen— disputan ese espacio con una lógica distinta, más orientada a la experiencia que al producto.

“Estamos ante la primera ola de marcas internacionales que entran al mercado argentino con una ventana de oportunidad histórica. Las que llegan primero construyen un equity de pioneras muy difícil de arrebatar. El mercado de grandes superficies no va a volver a ser lo que era”, asegura Mariano Basile, socio de Gewin Real State.

Los datos del sector confirman la magnitud del proceso. La disponibilidad en locales comerciales de primera línea ronda actualmente uno de cada diez espacios desocupados, una cifra que refleja no tanto una caída de la demanda global sino un reordenamiento profundo del mix comercial. Las marcas locales de indumentaria de mediana calidad son las más expuestas a esta transición. Quienes resisten, señalan desde Gewin, son aquellos que encontraron una diferenciación genuina o se replegaron hacia segmentos que los operadores internacionales aún no atacan.

El gimnasio como nuevo ancla comercial

Una de las transformaciones más llamativas de los últimos años es el ascenso del fitness como imán de tráfico para los edificios de usos mixtos. Proyectos como ICON Belgrano ya destinan hasta 1.000 metros cuadrados exclusivamente para actividades deportivas, ocupando el rol que en otra época cumplían los supermercados o las sucursales bancarias. “El gimnasio no es un amenitie más del edificio: es el elemento que ancla al residente y al usuario externo. Un socio va al menos tres veces por semana y pasa entre una y dos horas en el espacio. Eso cambia toda la ecuación comercial del zócalo. Genera tráfico de alta fidelización, no de alta frecuencia espontánea”, enfatiza Basile.

La comparación con las tiendas tradicionales es válida pero tiene matices importantes. Mientras que supermercados y bancos generaban tráfico diario de alta frecuencia y baja permanencia, el gimnasio fideliza profundamente: el socio regresa con regularidad semanal y permanece en el edificio. Ese patrón de uso transforma la dinámica comercial, potenciando los locales de servicios complementarios —nutrición, estética, medicina funcional— que orbitan alrededor de la propuesta de bienestar.

El piso de oficinas se reinventa como espacio de experiencia

La pandemia y la consolidación del trabajo híbrido dejaron una huella física en los edificios de oficinas de la ciudad: pisos subutilizados que buscan usos alternativos. Centros de yoga, clínicas de estética, consultorios de medicina funcional y estudios de nutrición se instalan hoy en espacios que antes eran, por ejemplo, de estudios contables y legales. “Estamos viendo surgir un nuevo tipo de piso que llamamos ‘de servicios de experiencia’. Corredores como Belgrano, Núñez y el Polo Concepción en Colegiales ya lo tienen consolidado. El diseño del edificio que debe ofrecer experiencias no es un capricho de marketing: es una respuesta racional al inquilino post-pandemia”, detallan desde Gewin.

Desde la perspectiva del propietario, el segmento de servicios de bienestar ofrece hoy ventajas estructurales sobre el retail de productos. Los operadores de gimnasios y centros de salud suelen buscar contratos a largo plazo —lo que garantiza ingresos estables durante años— y su modelo de negocio no depende del stock físico ni de la cadena de importación. La cuota mensual del socio es un ingreso recurrente y predecible, inmune a los vaivenes arancelarios que afectan al retail tradicional.

La relación entre el perfil comercial y el valor de los departamentos del mismo edificio es cada vez más directa y reconocida por el mercado. Un piso residencial en un edificio cuyo planta baja alberga un gimnasio de cadena, un café de especialidad o servicios de salud cotiza diferente —y mejor— que uno con un kiosco o una ferretería. El entorno comercial comunica un estilo de vida, y ese intangible tiene precio en el mercado.

Sin embargo, Basile advierte sobre una trampa frecuente: confundir sofisticación con valor sostenible. Un rubro que desplaza los comercios de proximidad en busca de un mix aspiracional puede inflar el precio en el corto plazo, pero deteriora la habitabilidad cotidiana que, en definitiva, es lo que sostiene la demanda residencial a lo largo del tiempo. La apuesta por el bienestar como eje del retail comercial tiene bases sólidas —demográfica, cultural y económicamente— pero requiere una lectura fina de la demanda real de cada corredor.

El mercado de locales comerciales en Argentina está, en suma, dejando atrás una era marcada por la escasez de opciones y la renta pasiva. La apertura importadora aceleró un proceso de selección natural que premia la diferenciación, la experiencia y los contratos de largo plazo.

• El caso Gewin/ICON Belgrano: Es un ejemplo de “Amenitización Urbana”. Ya no solo se busca que el edificio tenga un SUM, sino que el local de planta baja sea un servicio que mejore la calidad de vida.
• Efecto “Bazar Chino” y concesionarias: Estos rubros tienen una gran capacidad de absorción de locales con techos altos y depósitos grandes, lugares que para una marca de ropa local son inalcanzables por el costo operativo.
• Edificios híbridos: La normativa de CABA (y otras grandes ciudades) está favoreciendo los edificios “Multiuso”, lo que permite que en un piso 2 convivan una oficina de software con un centro de pilates sin conflictos legales.