Inmobiliario corporativo: el mercado de oficinas muestra señales dispares en Buenos Aires

En el segundo trimestre de 2025, el mercado de oficinas corporativas clase A en la Ciudad de Buenos Aires continuó mostrando signos de estabilización, aunque con marcadas diferencias entre los distintos submercados. Según datos del informe presentado por la consultora Cushman & Wakefield, la tasa general de vacancia alcanzó el 18%, lo que representa una leve mejora respecto del mismo período del año anterior. La superficie total disponible asciende a 343.599 m², en un inventario total de más de 1,9 millones.

El informe indica que la absorción neta acumulada en el año fue positiva, con un total de 81.686m², de los cuales el 80% corresponde a la zona no central (non-CBD). Este dato refleja un movimiento relevante hacia los submercados periféricos, especialmente el corredor Panamericana y la zona de Libertador en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), donde se registraron las mayores incorporaciones netas.

Submercados en recuperación

En detalle, el corredor Panamericana lideró la absorción neta con 21.172m², seguido por Libertador CABA (38.557m²), Palermo (2.815m²) y el Distrito Tecnológico (2.519m²). Esta última zona, además, presenta una proyección de crecimiento significativa, con 89.000m² en etapa de proyecto. En total, en los submercados non-CBD hay actualmente 68.174m² en construcción y 135.558m² en proyecto.

En contraste, algunos sectores del área central mantienen altos niveles de vacancia, como Retiro – Plaza San Martín (30,2%) y Microcentro (19,3%). La excepción es Puerto Madero, con una vacancia de 12,7% y una absorción neta positiva de 11.168m² en el acumulado del año. Este comportamiento consolidaría a ese barrio como una de las zonas más resilientes del mercado premium porteño.

Precios pedidos y expectativas

Los valores promedio pedidos para oficinas clase A en el mercado total se mantuvieron en US$ 23,3 por metro cuadrado por mes, con diferencias sustanciales entre submercados. El precio más alto se observó en Palermo (US$ 28,4/m²), seguido por Libertador CABA (US$ 27,3/m²) y Puerto Madero (US$ 25,4/m²). Por el contrario, las zonas con menor precio pedido fueron Centro Sur (US$ 14,0/m²) y Microcentro (US$ 19,8/m²).

En cuanto a las oficinas clase B, el promedio general se ubicó en US$ 15,1/m². Esta diferencia entre clases A y B refleja la persistente presión competitiva que enfrentan los propietarios de inmuebles más antiguos o menos adaptados a las nuevas exigencias de sustentabilidad y diseño post-pandemia.

Perspectivas y desafíos

La recuperación parcial de la absorción neta y la estabilización de los precios pedidos configuran un escenario de transición. Aunque los niveles de vacancia siguen siendo elevados en varios corredores tradicionales, la demanda comienza a reactivarse de manera selectiva, impulsada por compañías que buscan optimizar costos o relocalizarse en espacios más eficientes.

El informe también destaca que en los primeros meses de 2025 se consolidó una nueva dinámica de ocupación: empresas que reducen su superficie alquilada, pero mejoran la calidad del inmueble y la ubicación. Este fenómeno, presente desde 2022, se vincula a los cambios en la modalidad de trabajo y a la creciente preferencia por espacios flexibles o adaptables.

A futuro, el desarrollo proyectado —con más de 135.000 m² en carpeta para submercados non-CBD— será un factor clave. Su concreción dependerá no solo de las condiciones macroeconómicas, sino también de las decisiones empresariales en torno a políticas de presencialidad, inversión en tecnología y estrategias de retención de talento.

El mercado de oficinas premium en Buenos Aires atraviesa un proceso de reconfiguración marcado por una demanda selectiva, un leve repunte en la absorción y un mapa de vacancia desigual. Mientras algunas zonas, como Palermo y Libertador, atraen nuevos proyectos, otras —como Microcentro— continúan con altos niveles de disponibilidad.

El escenario todavía está lejos de un pleno dinamismo, pero muestra señales incipientes de reactivación. La evolución del segundo semestre dependerá en buena medida del clima económico general y de la evolución de las políticas empresariales sobre presencialidad y expansión.