El mercado industrial y logístico cerró 2025 con foco en activos AAA

El mercado industrial y logístico cerró 2025 con una dinámica más racional, selectiva y profesional, en la que la disponibilidad dejó de ser el factor decisivo. La eficiencia que el inmueble aporta a la operación pasó a ocupar el centro de la evaluación, con una mirada que integra costo total, riesgos y continuidad. En el segundo semestre, la vacancia se ubicó en 6,88% y la absorción neta alcanzó 137.200 m².

El cambio estructural quedó asociado a la preferencia por activos de calidad (AAA) y por contratos más sofisticados. Se consolidaron esquemas orientados a eficiencia, flexibilidad y previsibilidad de costos. En ese marco, el ocupante evalúa el costo total de la decisión inmobiliaria —operación, riesgos y continuidad—, mientras el propietario busca defender valor con estándares y contratos mejor diseñados.

Entre las tendencias que funcionaron como drivers durante 2025, se profundizó la polarización del producto. Los activos AAA bien ubicados sostuvieron la demanda por atributos operativos concretos, entre ellos altura, playas, docks, energía, seguridad y diseño. En contraste, la clase B ingresó en una etapa de negociación permanente: sin actualización, pierde competitividad y queda forzada a ajustar precio o redefinir su propuesta. “El activo B que no se actualiza, se descuenta o se redefine.”, dijo Alejandro Bartra, responsable de Industrias y Logística de Colliers Argentina.

También se observó una demanda más técnica y profesionalizada. La conversación dejó de limitarse al valor del alquiler e incorporó variables como layout, costo operativo, eficiencia energética, escalabilidad y riesgo. La decisión inmobiliaria dejó de ser táctica y pasó a integrarse a la estrategia logística y financiera. “La logística ya no compite por superficie: compite por performance.”, dijo Alejandro Bartra, responsable de Industrias y Logística de Colliers Argentina.

Del lado de la oferta, los costos de construcción y reposición elevados redujeron el margen para desarrollos especulativos y ampliaron el peso de la lógica build-to-suit (y semi BTS), con preventa o contratos que den sustento al proyecto. En paralelo, la demanda se volvió más segmentada: en el tope, el producto AAA mantuvo tracción en parques consolidados y nodos donde la eficiencia es verificable; en clase B, la absorción fue más sensible a precio y ubicación.

En la última milla, la demanda se mantuvo alta por cercanía al consumo, aunque creció la tensión con la agenda urbana: regulaciones, convivencia de usos, tránsito, costos y licencias sociales. A la vez, el cross-dock ganó lugar por su impacto directo en la eficiencia de distribución. En frío y especialidades, la demanda se describió como estructuralmente creciente, con barreras vinculadas a inversión alta, reposición cara y requisitos técnicos.

La ubicación se definió por atributos concretos y no por cercanía “de mapa”. Los factores clave incluyeron accesos reales y conectividad, infraestructura confiable, disponibilidad y costo de mano de obra, seguridad operativa, escalabilidad futura y carga impositiva municipal. Las zonas consolidadas del GBA Norte y corredores maduros concentraron demanda calificada, con crecimiento en GBA Sur y Oeste.

En precios, el asking rent promedio se ubicó en 7,41 USD/m², con una brecha por categoría: clase A 8,40 USD/m² frente a clase B 6,25 USD/m². En ese contexto, la rentabilidad se vinculó a contrato, eficiencia operativa y estabilidad del ocupante, más que a expectativas de mercado.