Dos ambientes en CABA: barrios rezagados, valores debajo de máximos y rentas hasta 7%

El mercado de departamentos de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires volvió a mostrar movimiento y mantiene demanda tanto de inversores como de compradores de primera vivienda. Con valores todavía por debajo de los picos de la última década, la tipología atraviesa un reordenamiento del mapa de precios, demanda y rentas, con diferencias marcadas entre barrios y corredores.

Una de las variables centrales es la relación entre precio y ubicación en zonas que quedaron rezagadas frente al corredor norte, pero sostienen conectividad alta y vida urbana consolidada. “Chacarita, Paternal, Almagro, Boedo, San Cristóbal y parte de Parque Patricios se destacan como zonas donde el ticket de entrada sigue siendo sensiblemente menor que en Palermo, Belgrano o Núñez, sin resignar accesos ni servicios”, dijo Oscar Puebla, broker y titular de Puebla Inmobiliaria. En ese marco, el nuevo mapa del desarrollo porteño también muestra el avance de Chacarita, Villa Ortúzar, Paternal y Agronomía.

En la evolución de precios, las caídas más marcadas persisten en Constitución, San Nicolás, La Boca, Parque Patricios y Retiro. En esos barrios todavía se registran bajas interanuales en los valores publicados y una recuperación despareja, condicionada por el tipo de producto y el estado de cada inmueble. En sentido opuesto, la recomposición más rápida se observa en el eje noroeste y el corredor norte ampliado: Saavedra, Núñez, Agronomía, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón exhiben la mejor velocidad de recuperación en ventas. En alquiler, también se verifica una fuerte aceleración en Lugano y Villa Pueyrredón.

La concentración de obra nueva se ubica en Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano, Palermo, Villa Crespo, Almagro y Caballito, un dato que suele anticipar validación futura de precios. En paralelo, se consolida un corrimiento de demanda desde zonas tradicionales hacia barrios emergentes: Chacarita, Paternal, Villa Ortúzar, Agronomía y sectores de Parque Patricios y Boedo captan compradores que antes buscaban en Belgrano, Colegiales o Palermo.

El dos ambientes sostiene un público amplio. Puebla identifica tres perfiles activos: el inversor chico que prioriza liquidez, el comprador de primera vivienda y usuarios que se reacomodan patrimonialmente por independencia, separación o reducción de gastos. La presencia del crédito también incide: en enero de 2026, el 22% de las escrituras en CABA fueron con hipoteca.

En precios, el valor medio publicado en febrero de 2026 se ubicó en US$ 2.455/m², 12,3% por debajo del máximo histórico de Zonaprop. Además, el valor real de cierre de enero de 2026 todavía estaba 1,7% por debajo del registro de enero de 2020.

En términos de inversión, en barrios de renta fuerte —Lugano, Nueva Pompeya, La Boca, Parque Avellaneda u Once— el rendimiento puede llegar al 7% bruto anual. El promedio de la Ciudad ronda 5,33%, con un recupero estimado en 18,8 años.