Crédito hipotecario del Banco Ciudad: el análisis que acota el alcance en inquilinos

La Fundación Tejido Urbano analizó la nueva línea de créditos hipotecarios del Banco Ciudad y concluyó que su alcance sobre los hogares inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires queda acotado por los requisitos de ingresos y formalidad, por las restricciones del producto y por el fondeo disponible. La propuesta combina una tasa del 7,5% + UVA, un tope de $100 millones, un plazo máximo de 20 años y financiamiento de hasta 75%.

El punto de partida del informe es la estructura socioeconómica de los hogares. De acuerdo con la EPH (3T 2025), en la Ciudad existen 1.284.088 hogares, de los cuales 357.618 superan el umbral de ingresos requerido, estimado en alrededor de $3 millones mensuales. Dentro de ese grupo, 315.844 presentan ingresos formales, condición indispensable para acceder al crédito.

Cuando el recorte se aplica sobre el universo inquilino, el conjunto potencial se reduce a 110.335 hogares. Ese volumen equivale a “apenas uno de cada cuatro inquilinos” que cumpliría con los requisitos básicos de ingreso y formalidad. Aun así, el análisis plantea que las condiciones del instrumento continúan recortando el universo alcanzable.

En precios, el tope de US$ 2.800/m² no aparece como el principal limitante frente a un valor promedio de mercado de US$ 2.219/m² (Zonaprop, septiembre 2025). El condicionante central surge al combinar el monto máximo financiable con el tamaño de las unidades. Bajo supuestos de superficie promedio de mercado —30 m² para un ambiente, 43 m² para dos ambientes y 70 m² para tres ambientes—, los valores estimados se ubican en torno a $61 millones, $88 millones y $143 millones, respectivamente. En ese marco, las unidades de tres ambientes quedan excluidas y las de dos ambientes “operan en el límite del crédito”.

Con ese filtro, la política se concentra en inquilinos que residen en unidades pequeñas (uno y dos ambientes), lo que reduce el universo potencial a 34.532 hogares. Al incorporar la restricción de sostenibilidad financiera —cuota no superior al 25% del ingreso—, el universo efectivo se contrae a 29.606 hogares. En términos relativos, el informe estima que la línea abarcaría a menos del 7% del total de hogares inquilinos de la Ciudad y quedaría orientada a un segmento de ingresos medios-altos, con alta formalidad laboral y capacidad de ahorro previo, con una “propensión superior al 53% de jóvenes entre 25 y 35 años”.

El trabajo también pone el foco en la arquitectura financiera del programa. Parte del fondeo se estructuró a través de una Obligación Negociable en UVA al 7,5%, con la que se buscó captar $157.000 millones en el mercado de capitales local, aunque la colocación efectiva fue de $99.418 millones. Traducido a capacidad de otorgamiento, el esquema habilitaría 994 créditos en el escenario actual y hasta 1.570 con colocación plena.

En una ciudad con más de 400.000 hogares inquilinos, el informe sintetiza el enfoque con una definición: “no es el crédito el que amplía el acceso, sino que se adapta a un segmento preexistente del mercado”.