Colliers Argentina anticipa que 2026 exigirá “decisiones inteligentes” en real estate corporativo porteño

El real estate corporativo de Buenos Aires ingresará en 2026 con un cambio de foco: la ubicación deja de ser condición suficiente y pasa a pesar una ecuación que combina calidad del producto, costos operativos, flexibilidad, experiencia de usuario y capacidad de ejecutar cambios sin sorpresas de plazos y presupuesto. En ese marco, los ocupantes y los propietarios ajustan criterios de decisión, con señales mixtas en oficinas premium y un escenario de demanda sostenida en industrial & logístico.

En el segmento de oficinas premium, el mercado llega a 2026 con vacancia elevada y absorción irregular. La vacancia cerró el cuarto trimestre de 2025 en 13,70% y la absorción neta del período fue negativa, con -18.050 m². La disponibilidad total rondó los 271.412 m². Aun con esos niveles de oferta, el asking rent promedio se mantuvo estable en 22,38 USD/m².

La dinámica de elección se desplaza hacia la “calidad percibida” por el ocupante. Las búsquedas priorizan edificios que resuelvan operación y cultura de trabajo en simultáneo: confort, tecnología, servicios, accesibilidad y costos previsibles. En ese contexto, se profundiza la polarización entre activos que sostienen interés y edificios secundarios que requieren reposicionamiento.

A la vez, vuelve a aparecer oferta futura en desarrollo. Para 2026, se registra un pipeline superior a 100.000 m², concentrado principalmente en Plaza Roma (39.833 m²), Norte GBA (36.549 m²) y Norte CABA (24.095 m²). “Las compañías priorizan espacios más flexibles y colaborativos, con foco en bienestar, tecnología y experiencia del usuario. En este escenario, la calidad del producto y su capacidad de adaptarse al nuevo modo de trabajar son determinantes”, dijo Juan Manuel Farola, director de Oficinas de Colliers Argentina.

En industrial & logístico, el mercado cerró el segundo semestre de 2025 con una absorción neta de 137.200 m². La vacancia se ubicó en 6,88% y el asking rent promedio fue de 7,41 USD/m², con valores de 8,40 USD/m² para clase A y 6,25 USD/m² para clase B. El inventario total alcanzó 2,59 millones de m², con crecimiento concentrado en Norte GBA, que explicó 68,6% del stock y un perfil dominado por productos clase A (78,8%).

La tendencia transversal para 2026 se sintetiza en la ejecución: previsibilidad, costos controlables e implementación con mínima interrupción. “En 2026, el diferencial va a estar en la ejecución: proyectos que combinen rapidez de implementación, flexibilidad del diseño y eficiencia operativa”, dijo Lucas Vitello, director de Strategic Project Services / Project Services de Colliers Argentina.