La elección de oficinas corporativas en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un cambio de criterios: la ubicación y el valor del alquiler dejaron de ser los únicos determinantes, y ganaron peso variables como la eficiencia de planta, la flexibilidad de implementación, la experiencia del usuario, el entorno urbano y estándares ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) verificables. En ese marco, Colliers Argentina plantea que la competitividad de un activo se mide también por su capacidad de adaptarse a una demanda más exigente y selectiva.
El cambio ocurre en un contexto de indicadores específicos del segmento premium: el cuarto trimestre de 2025 cerró con una vacancia de 13,70%, una absorción neta trimestral negativa de 18.050 m² y un asking rent promedio de US$ 22,38 por m² mensual, prácticamente estable. Con esos números, los ocupantes corporativos ajustan su evaluación hacia el costo total de ocupación y la previsibilidad para concretar la mudanza o el inicio de operaciones.
Juan Manuel Farola, director comercial de Oficinas en Colliers Argentina, resumió el nuevo enfoque: “Hoy los inquilinos priorizan una ecuación más completa, que contemple eficiencia de planta, costos operativos, calidad edilicia y condiciones que faciliten una implementación ágil”. En la práctica, una de las tendencias más marcadas es la búsqueda de menos metros, pero mejor aprovechados: layouts más eficientes, con espacios que integren colaboración, foco, cultura y adaptabilidad, con el objetivo de reducir superficie ociosa y mejorar el rendimiento general.
La flexibilidad también se volvió un componente central del valor inmobiliario. No se limita a lo contractual, sino que incluye la capacidad del inmueble de acompañar distintas etapas de evolución de una organización. En esa línea, crece la demanda por esquemas prefit o turnkey y por condiciones que reduzcan la inversión inicial y los tiempos de implementación.
Los amenities, por su parte, se redefinieron en función de su uso concreto. Lucas Vitello, director de Strategic Project Services de Colliers Argentina, señaló: “Se priorizan salas de reunión versátiles, espacios colaborativos, áreas de capacitación, terrazas utilizables y soluciones vinculadas con movilidad, bienestar y dinámica de equipo”. También advirtió que el diferencial no está en sumar prestaciones sin criterio: “Cuando un amenity está bien concebido, bien dimensionado y alineado con el perfil del ocupante, agrega valor”.
En paralelo, la agenda ESG se convirtió, en muchos casos, en condición de entrada, especialmente para compañías multinacionales o con estándares corporativos desarrollados. Eficiencia energética, calidad del aire interior, consumo de recursos, gestión de residuos, movilidad sostenible y certificaciones integran evaluaciones más rigurosas. A esto se suma el peso del entorno: ubicaciones con usos mixtos, conectividad, servicios, gastronomía y espacio público de calidad pasan a formar parte de la propuesta.
“Ahí es donde hoy se define la competitividad de una oficina corporativa”, concluyó Farola.
