Balance 2025: la demanda se recupera y se redefine la disponibilidad en el Real Estate Corporativo de Buenos Aires

A diferencia de lecturas centradas únicamente en el cierre trimestral, el análisis anual permite observar el cambio de dinámica que se fue consolidando en 2025: un mercado donde la demanda no solo crece, sino que cambia lo que considera valioso. En oficinas, ese fenómeno aparece con nitidez. La absorción neta anual alcanzó 78.761 m², un incremento interanual del 84,3%, y la vacancia descendió desde 18,8% en 2024 a 16,7% al cierre de 2025. En paralelo, las rentas sostuvieron su desempeño y promediaron US$ 23,8/m²/mes, con una suba interanual del 2,1%. Sin embargo, el dato más relevante que deja el año no es únicamente la mejora en los indicadores, sino la brecha creciente entre el stock disponible y los metros que las empresas efectivamente buscan: edificios con calidad, eficiencia y ubicaciones competitivas. En ese contexto, el mercado de oficinas comienza a mostrar un escenario donde, aun con vacancia general, la disponibilidad de “producto deseado” puede volverse más limitada, un matiz que sólo se vuelve evidente cuando se analiza la evolución del año completo y no un único trimestre.

En industrial, el balance anual exhibe un cambio incluso más contundente en términos de disponibilidad. La absorción neta anual fue de 134.700 m², con un salto interanual del 467%, mientras la vacancia se comprimió con fuerza, desde 9,3% en 2024 a 2,3% en 2025. La renta promedio pedida se ubicó en US$ 7,5/m²/mes, un 5,1% por debajo del promedio del año anterior, reflejando una recuperación donde la ocupación avanzó a mayor velocidad que los precios. Pero el dato que define la lectura del año es el perfil de esa recuperación: durante gran parte del ciclo reciente, la dinámica se apoyó principalmente en desarrollos Build-to-Suit (BTS), que respondieron a demanda concreta y redujeron la exposición a riesgo. Con la vacancia hoy en niveles mínimos, el mercado empieza a mostrar condiciones que podrían alentar gradualmente mayor interés por desarrollos especulativos, aunque bajo una cautela que no es sólo financiera: las regulaciones vinculadas al comercio y las importaciones siguen siendo variables sensibles para la toma de decisiones industriales y logísticas, lo que refuerza una aproximación selectiva al pipeline.

El cierre del año, observado en el 4T 2025, confirma estas tendencias. En oficinas, el trimestre registró una absorción bruta de 23.028 m² y una absorción neta de 16.994 m², con movimiento concentrado especialmente en el CBD y en Polos Emergentes, impulsado por relocalizaciones hacia activos con mejores atributos. En industrial, el último trimestre mantuvo un mercado activo en corredores consolidados y con preferencia por producto de calidad, en un escenario de vacancia acotada que consolida uno de los ajustes más marcados de los últimos años.

La lectura conjunta del año completo y su cierre trimestral permite entender que 2025 fue un año de reacomodamiento estructural: en oficinas, la demanda empieza a tensionar la disponibilidad de metros con los estándares que las empresas priorizan; en industrial, la recuperación se apalancó en BTS y dejó un mercado con vacancia mínima, que abre la discusión sobre el regreso gradual del desarrollo especulativo, condicionado por el contexto regulatorio. Esta profundidad de análisis —interanual y trimestre a trimestre— es la que permite capturar matices que no emergen en lecturas parciales del mercado.

Los reportes completos Industrial y Oficinas Clase A – 4T 2025, que incluyen el Resumen Anual 2025, ya se encuentran disponibles. Próximamente, Newmark presentará el informe de Perspectivas 2026.