Durante el primer semestre de 2025, el precio de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires aumentó 19%, según datos del Index Zonaprop. Aunque elevado, este porcentaje representa una desaceleración significativa frente al 34% registrado en igual período del año anterior.
En junio, el valor de los alquileres subió 2,3% mensual, mientras que en la comparación interanual el incremento fue de 45,6%. Esta suba se ubicó por encima del índice general de inflación (39,4%), pero aún por debajo del ajuste anual del Índice para Contratos de Locación (ICL), que alcanzó 69,7%.
Valores por tipología y por barrio
Los precios promedios actuales se ubican en $544.563 para un monoambiente, $640.427 para un departamento de dos ambientes y $860.644 para uno de tres ambientes. Puerto Madero lidera como el barrio más costoso, con una renta mensual promedio de $1.234.474. Lo siguen Núñez ($726.487) y Saavedra ($724.740).
En el otro extremo, Lugano se consolida como la zona más accesible, con alquileres promedio de $491.757, seguida por Versalles ($523.103) y La Boca ($566.369).
El mercado de compra: leve repunte
El precio del metro cuadrado para departamentos en la ciudad aumentó 0,5% en junio, acumulando una suba de 4,4% en los primeros seis meses del año. En términos interanuales, el alza fue del 7%.
Los precios promedio de venta se sitúan en US$106.680 para un monoambiente, US$128.295 para dos ambientes y US$177.220 para tres ambientes.
Puerto Madero continúa como el barrio más caro para comprar propiedades, con un valor promedio de US$6.128 por m². Palermo (US$3.399/m²) y Núñez (US$3.262/m²) completan los tres primeros puestos. Lugano permanece como el más económico, con US$1.088 por m², seguido por Nueva Pompeya (US$1.451) y Parque Avellaneda (US$1.537).
Aumentan las escrituras y el acceso con crédito
El volumen de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó las 5.610 operaciones en mayo, lo que representa un incremento del 22% respecto al mismo mes de 2024. Se trata del mejor mayo en seis años. Además, los actos con hipoteca bancaria representaron el 23% del total en abril, cifra que multiplica por 7,6 el nivel registrado un año antes.
Construcción: fuerte encarecimiento en dólares
El costo de construcción medido en dólares subió 1,2% en junio. Desde octubre de 2023, la suba acumulada es del 126%. En perspectiva histórica, el costo de construir hoy es 3,4 veces mayor al mínimo registrado en 2020, de acuerdo a la serie histórica de Zonaprop.
Casas: crecimiento moderado
El precio promedio del metro cuadrado de casas se ubica en US$1.795, con una suba del 1% en junio y un acumulado de 4,1% en el primer semestre. En los últimos doce meses, el valor de las casas aumentó 5,1%, por debajo del incremento de los departamentos (7%) y de la inflación en dólares (36,3%).
Una casa con tres dormitorios cuesta en promedio US$295.261, mientras que una con cuatro dormitorios alcanza los US$481.883.
Palermo encabeza el ranking de barrios más caros para la compra de casas, con un promedio de US$3.460/m². Le siguen Belgrano (US$2.884/m²) y Recoleta (US$2.433/m²). Entre los más accesibles se encuentran Villa Soldati (US$676/m²), Nueva Pompeya (US$751/m²) y La Boca (US$828/m²).
Rentabilidad y oportunidades de inversión
La relación alquiler/precio mejoró y se ubica en 5,54% anual. Esto implica que se necesitan 18 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, una mejora del 19% respecto a igual período de 2024.
Los barrios con mayor rentabilidad bruta son Lugano (9,2%), Nueva Pompeya (8,4%) y Parque Avellaneda (7,7%). En contraste, Puerto Madero presenta la menor rentabilidad (4,1%), seguido por Palermo (4,3%) y Núñez (4,5%).
La combinación de valores moderados, crecimiento de escrituras y una rentabilidad creciente en ciertas zonas abre una ventana de oportunidades para inversores con visión de mediano plazo.
