Fannie Mae, Freddie Mac y la idea de Barack Obama

“La mayor volatilidad en precios residenciales es otro motivo –apunta Sinai- para que los prestamistas se endurezcan. Cuando sube el valor de las viviendas, ni importan sus hipotecas, porque el fenómeno permite a los acreedores redimirlas oportunamente para cubrir la deuda. Pero, en lapsos de expectativas descendentes, se tendrán efectos inversos”. 
 
Sin Fannie ni Freddie para convertir hipotecas en títulos ¿qué las reemplazará?. Al parecer, el gobierno da por hecho que ese papel lo cumplirá un mercado de títulos privado. Pero este canal, próspero años atrás, hoy languidece y hay dudas de que vuelva a sus mejores días. 
 
Por ende, eliminar ambas compañías, aun gradualmente, puede resultar peligroso si no hay un esquema de sustitución nítido. Como subraya Guttentag, “las dos son demasiado importantes para sostener el mercado. Por eso, una de las opciones propuestas podría ser una salida: que el dúo compita entre sí, la ganadora sobreviva y la perdedora desaparezca”.

En febrero último, los departamentos de hacienda y desarrollo urbano remitieron al Congreso una propuesta con tres opciones para desactivar a Fannie y Freddie.“En el pasado, las políticas financieras y tributarias –apunta el informe oficial- alentaban compras de viviendas e inversiones en bienes raíces en otros sectores económicos. Como resultado, los contribuyentes asumieron gran parte de los riesgos incurridos por un mercado financiero mal supervisado”. El documento insiste en que ambas compañías funcionaron bien durante decenios. Pero fueron víctimas de gerenciamiento y regulación pobres sólo en un breve período final. No obstante, la propuesta de Obama no determina el lapso de desactivamiento, si bien muchos especialistas temen que tome años. Además, no queda claro cuál será la reacción parlamentaria. Entonces, si cerraran Fannie y Freddie ¿qué consecuencias se producirían? En teoría, su sistema de garantías resultaba en títulos lo bastante seguros para que los inversores aceptasen intereses inferiores a los que habrían demandado en condiciones normales. Ello generaría tasas hipotecarias menores y viviendas más baratas. Algunos se preguntan si eso realmente tuvo lugar. Las dos empresas, sin embargo, eran lo bastante amplias como para asegurar la oferta de hipotecas a treinta años y tasa fija, lo cual significaba para el prestatario costos estables durante la vigencia del crédito. Otros países desarrollados carecen de instrumentos como Fannie y Freddie y, en general, no tienen hipotecas fijas tan largas. En su lugar, los prestatarios obtienen sumas ajustables cuyos intereses se repactan a intervalos regulares, con lo cual los pagos oscilan. Como es obvio, las hipotecas a tasa fija son un riesgo para el prestamista, pero una seguridad para el deudor, mientras que las ajustables surten efectos opuestos.

La típica hipoteca a treinta años se hará más cara. Algunos expertos pronostican un alza de tres puntos porcentuales. Con el tipo fijo hoy promediando 5%, eso implicaría ir a 8% anual, lo cual elevaría los pagos mensuales de US$ 537 a 733 por cada 100.000 tomados. Vale decir, los préstamos con tipo fijo a treinta años dejarían de competir con los créditos a tasa ajustable. Otro analista consultado por Wharton, Jack Guttentag, cree que la tasa fija aumentará apenas 0,75%, no esos tres puntos. Pero, con Fannie y Fredie excluidos del mercado, los prestamistas probablemente exijan mayores anticipos y se mostrarán menos proclives a dar crédito a gente bajo el nivel AA de riesgo. Por cierto, los actuales términos más estrictos, una reacción a la crisis de 2006/09, podrían tornarse en permanentes. “Factores como los cánones de calificación se han vuelto en extremo rígidos. Hoy es casi imposible para un autónomo obtener una hipoteca y su mayor elemento sería el desembolso inicial, donde 20% actuaría como mínimo”. Fannie (Federal National Mortgage Association) surgió como agencia gubernamental en 1938, finalizando casi la depresión de 1933, y cotiza en bolsa desde 1968. Freddie (Federal Home Mortgage Corporation) data de 1970 y su objeto es competir con Fannie. Su papel primario es comprar y asegurar hipotecas emitidas por prestamistas privados. Algunas quedan en libros, pero la mayoría se empaquetan con otros títulos y se revenden como cualquier otro tipo de bono público o privado. En la segunda mitad de la última década, malos manejos y la obsesión de maximizar utilidades para los accionistas llevó a que ambas compañías comprasen y garantizasen papeles riesgosos, emitidos por prestamistas privados. Entre ellos, malas hipotecas a insolventes, disimuladas como “subprime”. Cuando se pinchó la burbuja inmobiliaria (2006/07), proliferaron los ceses de pagos en tanto Fannie y Freddie sufrían enormes pérdidas. En septiembre de 2008, el estado se hizo cargo de ambas borrando a los accionistas. Ya han transcurrido casi tres años.

Tratando de cubrir a los contribuyentes de futuras licuaciones financieras, el presidente desea desactivar las dos firmas durante un lapso no especificado –primer error político- y dejar el terreno a prestamistas privados. Será un cambio drástico, pues ese mercado se ha contraído en los últimos años. Ello dejó en manos de Fannie Mae, Freddie Mac y la administración federal de vivienda (FHA en la sigla inglesa) 90% de todo nuevo crédito residencial. El gobierno también propone reducir el papel de la FHA a financiar hipotecas para la clase baja y media baja (otro error, según los analistas). 
 
¿Cómo afectará todo ello a la disponibilidad de fondos, sus tasas y los precios de viviendas? Al fin y al cabo ¿semejantes reformas será positivas o negativas para los propietarios? Nadie podría decirlo con exactitud. 
Los mercados de hipotecas y vivienda son muy complejos en Estados Unidos. “Sacar a Fannie y Freddie dejando el resto sin tocar obviamente no es factible” afirma Todd Sinai (escuela de negocios Wharton). Existe, en verdad, “un debate sobre si Fannie y Freddie reduce los intereses pagados por los prestatarios y aumenta la disponibilidad de hipotecas o, por el contrario, se limitan a tomar sus subsidios estatales implícitos y generarles mayores retornos a sus accionistas”. A su juicio, “si han logrado abaratar el crédito y tornarlo más accesible, eliminarlos tendrá efectos negativos en precios y costos”. 
 
No está claro que el mercado privado pueda o quiera absorber el volumen de operaciones hechas por ambas firmas, sostiene Susan Waechter, analista de bienes raíces. “Aun si el sector privado se hiciese cargo, los prestatarios no obtendrán las condiciones financieras presentes”