Créditos hipotecarios: ojo con las tasas

Por Alan Daitch

Con la calma cambiaria de 2024 y el repunte incipiente y vertiginoso de la demanda de préstamos del sector privado, los créditos hipotecarios han vuelto a tomar un lugar relevante en la agenda económica. Sin embargo, luego del boom experimentado sobre todo en la segunda mitad del año, durante la primera mitad de diciembre se observó cierta reversión en las condiciones crediticias.

Mientras el Banco Central anunció una nueva reducción en la tasa de política monetaria (del 35% al 32% anual), los bancos comerciales emprendieron una suba en el interés de los créditos hipotecarios que va de los 0,5 puntos porcentuales a los 2,5 puntos porcentuales.

De acuerdo con Tasa Tasa, nuestro sitio web que permite comparar las características y condiciones de acceso de los créditos hipotecarios en los distintos bancos, el incremento de la tasa para vivienda propia ha sido transversal a prácticamente todas las entidades, aunque la magnitud del aumento no es simétrica para todos los casos y deja condiciones crediticias heterogéneas según la entidad. Entre los bancos más importantes, se destacan los incrementos del Hipotecario que alcanzan los 2,8pp y, por debajo, el Galicia y el Santander, con incrementos de 1,6 puntos.

Al analizar las diferencias entre los principales bancos comerciales privados en la segunda semana de diciembre, se observa que en la mayoría de los casos la tasa se coloca entre el 4,6% y el 10% (efectiva) anual, con un plazo máximo que alcanza los 30 años. El podio está constituido en primer lugar por el Banco Nación, que ofrece una línea de créditos a 4,6% para clientes que acrediten sueldo en la entidad mayor a $346.000. El segundo puesto lo toma el ICBC, cuya tasa se encuentra en 5,12%, aunque en este caso el plazo de devolución es de 20 años. El tercer lugar es compartido por el Banco Ciudad, el BBVA, el Macro y el Credicoop, con una tasa de 5,64%.

Si bien era previsible que los bancos de a poco sacaran el pie del acelerador, sorprendió la sincronía con la que lo hicieron, por lo que ahora habrá que seguir de cerca la conducta del sector para determinar si se trata del comienzo de una tendencia o simplemente una corrección de única vez.

Por lo demás, para todos aquellos que sueñan con la casa propia, el costo financiero no es el único elemento relevante a la hora de comparar las diversas posibilidades de crédito. Las características del solicitante son clave no solo para determinar si puede o no acceder al crédito, sino, también, por las condiciones en las que lo puede hacer.

En ese sentido, el nivel de ingresos, la antigüedad y el tipo de inserción laboral son determinantes. En cuanto a las condiciones contractuales, también son importantes el plazo de devolución, la relación máxima entre cuota e ingresos, los cargos por cancelación anticipada y el destino del crédito (primera o segunda vivienda, construcción, mejora).

*CEO de Tasa Tasa