El crédito hipotecario se enfría: qué oportunidades abre el mercado inmobiliario

Hasta hace apenas unos meses, el crédito hipotecario explicaba alrededor del 20% de las operaciones en CABA. Hoy, con tasas más altas y requisitos de acceso más estrictos, el financiamiento empieza a enfriarse. La consecuencia es clara: familias que habían encontrado en el crédito la puerta de entrada a su vivienda propia se topan ahora con un escenario más restrictivo y desafiante.

En agosto, el crédito hipotecario cayó un 3% respecto de julio, con unos 4.000 préstamos por un total de USD 308,9 millones. Pero conviene aclarar que esos desembolsos responden a solicitudes hechas meses atrás. El verdadero impacto de las nuevas condiciones recién se verá reflejado en septiembre.

El cambio no es menor. La tasa promedio de los préstamos otorgados en agosto fue del 6,3%, pero en las nuevas líneas ya ronda el 8,6%, con algunos bancos que superan incluso el 10%. Esto anticipa cuotas más altas, menos capacidad de acceso y entidades con criterios de scoring cada vez más exigentes. El caso del Banco Ciudad, que directamente pausó sus líneas, es una muestra de esta tendencia. A esto se suma un dólar que en pocas semanas se acercó al techo de la banda, presionando indirectamente precios y tasas.

Para dimensionar el ajuste, vale recordar que un año atrás los créditos hipotecarios representaban casi el doble en volumen respecto a hoy, con tasas cercanas al 5%. El acceso, entonces, se ha encarecido de manera significativa: hoy se estima que una familia tipo necesita ingresos equivalentes a más de 10 salarios promedio registrados para calificar a un préstamo UVA de USD 60.000 a 20 años.

¿Qué implica este movimiento? Que muchas operaciones que se apoyaban en el crédito empiezan a enfriarse, sobre todo en el mercado de usados, donde los préstamos generan mayor liquidez en toda la cadena. Al mismo tiempo, este reacomodamiento abre oportunidades en otros segmentos.

La inversión en pozo vuelve a presentarse como una alternativa atractiva. Permite dolarizarse a través de un esquema de financiación en pesos, lo que ofrece un resguardo frente a la volatilidad cambiaria y, además, conserva un margen de revalorización futura. Si bien los valores ya se acercan a los de un departamento a estrenar, todavía están por debajo de los máximos históricos. En este contexto, el pozo combina flexibilidad financiera con la posibilidad de capitalización.

En el segmento premium, vemos cada vez más interés por esquemas ajustados por CAC, que dan previsibilidad, orden en la proyección de costos y cierta protección frente a movimientos bruscos del dólar. Cabe destacar que en lo que va de 2025, el CAC acumula un ajuste cercano al 10,3%, un ritmo más moderado que los 17,3 puntos de inflación acumulada en el año, lo que le otorga un atractivo adicional para quienes cuentan con ingresos en pesos estables.

Aquí las desarrolladoras cumplen un rol clave, diseñando alternativas al crédito bancario que mantienen vivo el dinamismo del mercado. Mientras los bancos retraen su oferta, son los desarrolladores quienes ofrecen esquemas adaptados a la realidad de los compradores, con cuotas en pesos y planes más flexibles.

El panorama no es sencillo, pero tampoco es estático. Mientras el crédito hipotecario atraviesa un momento de enfriamiento, el mercado inmobiliario argentino vuelve a mostrar su capacidad de reinventarse. La clave estará en identificar las oportunidades detrás de las restricciones, y el pozo —junto con los esquemas de financiación privada— se perfila como una de ellas.