Los ciclos en el mercado inmobiliario argentino

Por Esteban Zorraquin

Los profesionales de este sector sabemos que el mercado inmobiliario se encuentra sujeto a ciclos recurrentes, muy relacionados con el comportamiento general de la economía. Ésta debe ser una de las ramas más procíclicas de la economía, por lo tanto no sorprenden las variaciones de la actividad en un país como la Argentina. La historia económica reciente nos dice que a cada caída en la actividad general le corresponde un ajuste en forma amplificada en la construcción.

Son muy marcadas las caídas y recuperaciones en los años 1985 (Plan Austral), 1989-1991 (Hiperinflación y Convertibilidad), 1995 (Efecto Tequila), 2001 ("Corralito" y devaluación) y 2009 (Crisis del campo e internacional). Entre fines de 2011 y principios de 2012 se insinúa otra baja de la actividad que hasta ahora no parece la más grave de la serie.

Nunca, en los últimos treinta años, el ciclo positivo ha durado más de seis años (como el del período 2003-2009 luego de la profunda crisis de 1999-2002). Quizás cuanto más larga la bonanza, más fuerte la sensación de "parate", pero una mirada más amplia permite reconocer que hubo crisis tan o más fuertes que la actual. Sin embargo estos ciclos tan pronunciados exigen que los desarrolladores y constructores sean "tiempistas" con un grado de flexibilidad que les permita pasar las crisis para luego estar listos para las fuertes recuperaciones.

Esto no solo sucede en la Argentina, sino que la alta variabilidad de la actividad de la construcción es un fenómeno que se observa en mayor o menor medida a nivel mundial en todos los países, inclusive en los desarrollados.

En la literatura existen diversas explicaciones a este fenómeno. Una que resulta particularmente interesante es la de Richard Herring y Susan Watcher (2002), en la que los autores proponen que los ciclos pronunciados en el real estate se deben a un mercado donde predominan "los optimistas". Las propiedades no tienen un mercado de futuros (como por ejemplo el mercado de commodities), en donde "los pesimistas" operen esperando una baja y moderando las subas. Además, identifican otro factor que describen como un rezago entre oferta y demanda que acentúa los desequilibrios generando ciclos de escasez y sobreoferta de unidades. Los precios altos de escasez se prologan más de la cuenta porque los desarrolladores demoran dos o tres años en terminar la construcción y poner unidades en el mercado. Este rezago genera sobreproducción con una consiguiente baja de precios, que si es persistente quedan por debaj o del valor de reposición retrayendo la actividad hasta que el mercado asimila el plus adicional de oferta.

Otra cuestión interesante respecto de los ciclos es que las curvas de valores de viviendas son más estables que los de la construcción. Sólo cuando hay grandes cambios en la organización económica del país se producen cambios bruscos en las propiedades (caso salida de convertibilidad 2001 y "tablita" 1981). Ésta es una buena noticia para los propietarios e inversores que tienen activos con precios estables o crecientes (como el caso 2002-2011) y es notable que las recesiones de 1983-1985, 1989, 1995 y 2009 no afectaran los valores en dólares de las viviendas

*Esteban Zorraquin, Licenciado en Economía y Máster en Economía urbana UTDT. Desarrollador inmobiliario; asesor en Carta Financiera LLC.