El fin del impuesto cedular reabre el costo fiscal de vender inmuebles

La eliminación del impuesto cedular del 15% sobre la ganancia obtenida en la venta de inmuebles introdujo un cambio en la estructura tributaria del sector y volvió a instalar el debate sobre el costo de vender una propiedad. El ajuste alcanza a personas físicas que realizan ventas de manera ocasional, mientras que quienes operan de forma recurrente continúan alcanzados por el Impuesto a las Ganancias, con alícuotas de hasta 35%.

Hasta esta modificación, quienes vendían una propiedad adquirida a partir de 2018 debían tributar sobre la diferencia entre el valor de compra y el de venta. En la práctica, ese esquema implicaba un costo que, en muchos casos, desincentivaba operaciones, en un mercado que aún intenta consolidar su recuperación.

El alcance del cambio se apoya en la distinción entre ventas ocasionales y actividad habitual. La medida apunta principalmente a propietarios particulares, es decir, personas físicas que no tienen como actividad habitual la compraventa de inmuebles. En cambio, desarrolladores o inversores que realizan operaciones de manera recurrente siguen bajo el régimen de Ganancias. Ese límite delimita el beneficio y busca evitar que se utilice como herramienta de planificación fiscal para actores con mayor volumen de transacciones.

Oscar Puebla, director de Puebla Inmobiliaria, planteó que uno de los efectos inmediatos es que los propietarios ya no tienen incentivos para ocultar operaciones. “Si compré un inmueble en pesos ajustados al valor del dólar y hoy lo vendo nuevamente en dólares, la diferencia entre ambos valores nominales a lo largo del tiempo podía interpretarse como una ganancia extraordinaria, cuando en realidad no lo era”, dijo.

El directivo ejemplificó con una situación frecuente en el mercado local: “Supongamos que adquirí una propiedad en 2019 por 100.000 dólares, pero cuyo equivalente en pesos era muy distinto al actual”. En ese marco, agregó que al venderla más adelante esa diferencia nominal podía derivar en el pago del 15% del impuesto, algo que definió como distorsivo. También señaló que el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles fue eliminado, lo que describió como un beneficio para quienes no son habitualistas.

Sobre la segmentación, Puebla sostuvo que responde a la lógica del sistema tributario: quienes efectivamente se dedican al negocio inmobiliario y realizan múltiples operaciones deben tributar Ganancias si son considerados habitualistas, mientras que el propietario común queda fuera de ese encuadre. En su lectura, el nuevo esquema reduce obstáculos que, en ocasiones, llevaban a no declarar ventas.

“Hoy, el dinero declarado no implica un costo adicional para el vendedor”, concluyó Puebla.