La combinación de tierra barata y buenos accesos se convirtió en una especie de fórmula mágica para Esteban Echeverría, uno de los partidos históricamente más postergados del conurbano bonaerense, que en los últimos meses registró una verdadera avalancha de inversiones y va en camino de convertirse en el nuevo polo logístico de Buenos Aires.
En tan sólo seis meses, tres cadenas de supermercados líderes, el grupo Rasic/Cresta Roja y el Correo Argentino instalaron en ese distrito del sudoeste del Gran Buenos Aires sus nuevos centros de distribución, con una inversión conjunta superior a US$ 140 millones, lo que representa la creación de más de 5.000 empleos directos.
El proceso de desarrollo de Esteban Echeverría donde hoy sólo viven 200.000 personas, a pesar de que es uno de los partidos más grandes del GBA está tomando forma sobre dos ejes separados por apenas 20 cuadras: el Camino de Cintura y el cruce de la avenida Fair con el tramo ya inaugurado de la Autopista Ezeiza-Cañuelas.
En el primer acceso ya se abrieron los centros de distribución de Coto y de Carrefour, y próximamente se sumará el de Química Estrella. Socma, Disco y Rasic eligieron los terrenos linderos a la nueva autopista. El holding que conduce Francisco Macri invierte en un gran proyecto de desarrollo urbano con más de 7.000 viviendas y un parque industrial y logístico, donde ya se instaló el nuevo Centro de Tratamiento Postal del Correo Argentino. La cadena de supermercados y la firma avícola instalaron allí sus flamantes depósitos.
Un camino de moda
El Camino de Cintura, o ruta provincial Nº 4, fue planificado en la década de los ´30 para facilitar el tránsito entre la ciudad de Buenos Aires y el conurbano todavía no industrializado. Rodeando toda la Capital a 10 kilómetros de la avenida General Paz, el camino cruza siete partidos del GBA, y atraviesa todo el espectro social, desde San Isidro hasta Florencio Varela.
“Dentro de esa circunferencia, el tramo de Esteban Echeverría funciona como la mejor vía de comunicación no sólo entre el norte y el sur del Gran Buenos Aires, sino también con la Capital, porque a través de la Autopista Richieri es posible llegar al microcentro en menos de 20 minutos”, explica Antonio Benulich, secretario de Obras Públicas del distrito, que tiene su cabecera en la ciudad de Monte Grande.
En los casi 10 kilómetros que recorre el Camino de Cintura dentro del partido, hasta hace poco el paisaje urbano sólo mostraba pequeños talleres industriales, desvencijados depósitos y decenas de albergues transitorios. Entre las empresas que de a poco están cambiándole la cara a la zona, la que picó en punta fue Coto, que hace cinco años se alzó con un terreno de 65 hectáreas, próximo a la Universidad Nacional de Lomas de Zamora. En agosto, la cadena inauguró su centro de distribución, que ocupa 100.000 metros cuadrados. Al complejo logístico se sumarán próximamente algunas plantas para el procesamiento de alimentos frescos panadería, pastas, productos cárnicos que comercializa Coto y que, hasta el momento, son elaborados en cada una de sus sucursales.
“La zona está convirtiéndose en un lugar de concentración y para nosotros tiene una ubicación clave porque ofrece un acceso muy fácil a toda la zona sur de la capital federal y el Gran Buenos Aires, que es donde tenemos gran parte de nuestros locales”, explica Gabriel Otero, gerente de Transporte de Coto.
El nuevo complejo cuenta con un sector de almacenamiento de productos secos de 45.000 metros cuadrados, un área para alimentos refrigerados de 8.500 metros cuadrados, 85 dársenas de carga y descarga de mercadería, y más de 60.000 pallets. La inversión en este proyecto sumó US$ 35 millones y en la cadena se asegura que los resultados sólo se empezarán a ver dentro de un año. “Es muy difícil fijar una tasa de retorno de la inversión, pero estamos convencidos de que el nuevo centro nos va a permitir optimizar los costos, al centralizar la recepción de mercaderías, maximizar el transporte y aumentar la productividad”, argumenta Otero.
Para el diseño del proyecto, Coto trabajó con el consultor en logística Ed Mendez, de Estados Unidos, aunque la operación del centro quedó en manos de la cadena. “Decidimos ser nuestros propios operadores logísticos porque la cultura de la empresa, en general, es no tercerizar”, señala Otero, y agrega.
Carrefour, en cambio, suele delegar en terceros sus centros de distribución en la mayoría de los países donde tiene presencia. En la Argentina, asociada con la firma local Román, la francesa Geodis y la estadounidense Ryder, la cadena de hipermercados acaba de estrenar un nuevo complejo logístico de 250.000 metros cuadrados, que demandó una inversión cercana a US$ 35 millones y que se levanta a un par de kilómetros del centro de distribución de Coto.
El auge de la zona, según Luis Aliaga director de Organización y Sistemas de Carrefour, se explica básicamente por los costos. “Hasta hace cinco años, para este tipo de proyectos todos miraban hacia la Panamericana, pero el Camino de Cintura ofrece una excelente ubicación y a costos mucho más competitivos: el metro cuadrado vale entre $ 6 y $ 20, contra los $ 100 que hay pagar en la zona norte”, argumenta.
En realidad, para este proyecto Carrefour no tuvo que desembolsar un peso, ya que toda la inversión corrió por cuenta de Román, que es la dueña del predio. A cambio de un contrato de alquiler, los franceses ya están ocupando 40.000 metros cuadrados y la idea es duplicar la superficie antes de que termine el año. Los restantes 170.000 metros podrán ser alquilados a otras empresas y en la lista de los próximos inquilinos del parque ya figuran Bodegas Chandon y Effem Argentina (golosinas y alimentos para mascotas).
En la primera etapa, en el nuevo parque logístico está centralizada la recepción de alimentos secos y artículos de limpieza, aunque la idea de Carrefour es ir incorporando paulatinamente otros productos. Con este objetivo, en los próximos meses mudará a Monte Grande el centro de distribución de frutas y verduras que tiene en Pacheco, y el de electrodomésticos y artículos de importación, que funciona en Tapiales. La única que seguirá operando en forma independiente a partir del 2000 será la plataforma de pescados de Mar del Plata.
Además, para el próximo año también planea sumar nuevos rubros al complejo de Monte Grande, como artículos de bazar y textiles. “Con el nuevo centro de distribución”, explica Aliaga, “se comparten ahorros con los proveedores. A nosotros nos permite garantizar el surtido de las tiendas de manera de evitar faltantes y, al mismo tiempo, trabajar con un mínimo stock. Además, se simplifica la recepción en cada boca. Antes, los viernes cada hipermercado recibía un promedio de 300 camiones con mercadería; con el nuevo sistema, el número se redujo a 20″.
La autopista del sur
Disco también eligió Esteban Echeverría para montar su centro de distribución pero, a diferencia de sus competidores, decidió instalarse sobre el tramo ya inaugurado de la Autopista Ezeiza-Cañuelas, a cuatro kilómetros de la Richieri.
“La ubicación es estratégica, porque a través del Camino de Cintura nos permite atender a los locales de la cadena Su Supermercado que incorporamos el año pasado en todo el sudoeste del Gran Buenos Aires, y por la Richieri podemos llegar muy rápido a la Capital, donde está la mayoría de los Disco”, explica Omar Marini, gerente de la división de Logística de la cadena.
El centro de distribución, que abrió sus puertas a fines de septiembre, se levanta sobre un predio de 28 hectáreas que estaba en manos del Banco de la Provincia de Buenos Aires y en su momento perteneció al frigorífico Caucán, del desaparecido grupo Sasetru. “Cuando compramos el terreno, en abril de 1998, conocíamos el proyecto de Socma, aunque el único factor que pesó en la elección fue el buen acceso que ofrece la zona”, explica Alejandro Rodríguez, gerente de Logística y Distribución de Disco. En la empresa, además, se admite que el barrio se encuentra en un proceso de revalorización: hace un año y medio, Disco pagó cerca de $ 9 el metro cuadrado y hoy el precio no baja de $ 20.
La inversión en el centro de distribución que reemplazó a los dos que Disco tenía en funcionamiento en Liniers e Ituzaingó ascendió a US$ 26 millones, a los que hay que agregar otros US$ 24 millones que la cadena está desembolsando en un proyecto similar en Mendoza. En total, el complejo de Esteban Echeverría cuenta con un área de 42.500 metros cuadrados para almacenar alimentos secos y en frío, y otra de 2.000 metros donde próximamente comenzará a funcionar una planta para el procesamiento de fiambres feteados y quesos.
En un terreno lindero al de Disco, el grupo Rasic uno de los productores líderes de pollos de la Argentina, con la marca Cresta Roja también inaugurará antes de fin de año un nuevo centro de distribución, que demandó una inversión de US$ 10 millones.
El complejo, que se levantará en el mismo predio donde ya funciona una planta de procesamiento de aves de la empresa, contará con 10.000 metros cuadrados de superficie cubierta, estará dividido en cuatro cámaras de frío y tendrá una capacidad total de almacenaje de 2.000 toneladas.
Las nuevas instalaciones serán utilizadas para el depósito y la distribución de pollos frescos, congelados y hamburguesas de Cresta Roja, y de la nueva línea de vegetales congelados que Rasic presentó hace seis meses.
Frente a la llegada de nuevas empresas, el grupo se enorgullece de exhibir algo más de 40 años como vecino de la zona. La empresa inició sus operaciones en 1958 en Ezeiza cuando la localidad todavía formaba parte del partido de Esteban Echeverría y hoy todavía conserva una planta en Tristán Suárez.
Rasic tiene capacidad para procesar 180.000 aves por día, lo que la convierte en la segunda productora de pollos del país, detrás del grupo San Sebastián. La firma, controlada por la familia Rasic, factura cerca de US$ 200 millones anuales y desde hace casi dos años cuenta con una filial en Uruguay: Granja Moro.
Un pasado aristocrático
De todos los proyectos concretados y en danza en Esteban Echeverría, el más ambicioso es el del grupo Socma. El holding presidido por Francisco Macri se convirtió en el mayor vecino del partido y, seguramente, el principal contribuyente cuando en 1994 una de sus controladas, Creaurban, adquirió un terreno de 471 hectáreas, ubicado a menos de 10 cuadras de la estación Monte Grande del Ferrocarril Roca.
A pesar de que estaba prácticamente abandonado y en una zona no precisamente aristocrática, el predio ostentaba un noble pasado: su anterior dueño, según aseguran en todo Monte Grande, habría sido nada menos que la corona española. “Desde hace un tiempo”, explica Fernando Peláez, gerente de Desarrollos Inmobiliarios de Creaurban, “estábamos buscando algún terreno para llevar a cabo un proyecto de desarrollo urbano y habíamos analizado otras ubicaciones, como la estancia Abril (actualmente en manos del grupo Irsa) y el predio donde hoy está Nordelta (un proyecto liderado por el inversor Eduardo Constantini), pero nos decidimos por Monte Grande porque creemos que es una zona con un gran potencial de desarrollo. Tiene excelentes accesos, no sólo a través de autopistas sino también por tren, y una demanda insatisfecha muy grande para este tipo de proyectos en toda la zona sur del Gran Buenos Aires”.
El proyecto de Monte Grande, al que en la firma se define como una urbanización integral, combina un desarrollo residencial, comercial e industrial. En total, representa una inversión superior a US$ 400 millones, que serán destinados a la construcción de un nuevo barrio de más de 7.000 viviendas, con un área comercial supermercados, farmacias, locales gastronómicos y un parque industrial/logístico.
“Durante décadas el crecimiento de Monte Grande estuvo bloqueado por este terreno, donde no había prácticamente ninguna construcción, y ahora queremos integrarlo al resto de la ciudad, como un barrio abierto que a la vez ofrezca la infraestructura y la seguridad de un country“, explica Peláez.
Hasta el momento, Creaurban lleva desembolsados cerca de US$ 10 millones en la compra y remodelación del terreno y en la construcción de las primeras casas. Para el desarrollo del área industrial la empresa destinó 46 hectáreas, de las cuales 10 ya fueron ocupadas por el Correo Argentino (otra de las controladas del grupo Macri), que en agosto de este año inauguró su Centro de Tratamiento Postal (CTP), con una inversión de US$ 35 millones. El CTP cuenta con una capacidad de procesamiento de dos millones de piezas postales diarias y funciona como un virtual centro de distribución, donde se recibe la mayoría de las cartas para ser clasificadas mediante un sistema de Reconocimiento Optico de Caracteres y distribuidas entre las distintas sucursales, que se encargan de la entrega al destinatario.
Para ocupar el resto del parque industrial, en Socma se había evaluado la alternativa de trasladar otras empresas del holding, como Canale antes de que la firma pasara a manos de Nabisco, pero ahora lo más probable es que salga a la búsqueda de nuevos inquilinos fuera del grupo. “La idea es aprovechar los accesos directos a la autopistas Richieri y Ezeiza-Cañuelas, que le otorgan al complejo grandes ventajas con respecto a otros parques que ya están en operaciones en el norte y el sur del Gran Buenos Aires”, dice Peláez.
En materia de viviendas, el nuevo barrio que se comercializará con el nombre de Mirasoles de Monte Grande albergará, una vez finalizado, a más de 28.000 personas, lo que representa más de un tercio de la actual población de la ciudad. El público al que apunta es el segmento socioeconómico C, grupos familiares con ingresos de US$ 1.200 a US$ 3.000 mensuales, a los que intentarán seducir con una oferta muy amplia, que incluirá casas terminadas desde
US$ 60.000 hasta US$ 100.000 dólares, y departamentos en condominio de US$ 40.000 a US$ 68.000 dólares. “En febrero o marzo del año próximo”, anuncia Peláez, “comenzaremos la comercialización con el lanzamiento de las primeras 180 casas y 190 unidades en condominio. Proyectamos facturar entre US$ 15 y 16 millones. Pero el proyecto total es a muy largo plazo. Creemos que estará completo dentro de ocho a doce años y aportará a la empresa ingresos por US$ 550 millones”.
El de Creaurban no es el único proyecto de viviendas que ya está en marcha en Echeverría. Con un target bastante más alto, los barrios privados también están empezando a ganar terreno dentro del partido, principalmente en la zona de Canning (en el extremo sudoeste de Echeverría).
Entre los proyectos más importantes se encuentran el de Campos Echeverría que en un terreno de 25 hectáreas, sobre la ruta 52, ya inició la comercialización de los primeros predios con el sistema de housing, en el que el cliente puede elegir su construcción entre cuatro estilos de vivienda; el Echeverría del Lago, a sólo 600 metros del primero; la ampliación del barrio privado Saint Thomas, y el country Campo Azul, en la zona de la nueva autopista Ezeiza-Cañuelas.
“En el área de Canning ya existen 11 proyectos de radicación
de countries y barrios privados”, asegura entusiasmado Benulich, quien
no oculta su aspiración de máxima: convertir a Esteban Echeverría
en el nuevo Pilar, combinando el desarrollo de viviendas y barrios privados
con la instalación de plantas industriales y centros de distribución.
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