DOSSIER |
Por Mauro Maciel
Desde hace algunos años, el sector inmobiliario en la Argentina se ha convertido en el refugio de mayor atracción para los inversores, como consecuencia del comportamiento macroeconómico. El crecimiento constante de la inflación, la falta de crédito hipotecario y el débil retorno de los depósitos bancarios hacen que los individuos se vean incentivados a buscar proyectos de inversión entre pilas de ladrillos, con el objetivo de satisfacer sus necesidades de ahorro o rentabilidad.
Por tercer año consecutivo, Mercado y Reporte Inmobiliario llevaron adelante dos encuestas destinadas a indagar las expectativas de la oferta y la demanda, respectivamente, del sector para 2011. En tanto que Mercado consultó entre sus lectores (318 casos efectivos), Reporte Inmobiliario, publicación especializada en el rubro, hizo lo propio con sus suscriptores (521 respuestas). Por su parte, Oh! Panel brindó su expertise profesional para hacer efectivos los lineamientos técnicos y metodológicos de análisis e interpretación.
Sumergidos en la profundidad del segmento, es posible advertir qué tipo de inquietudes o preferencias mueven la aguja de los actores a la hora de elegir una vivienda, ya sea para comprar, vender o alquilar, expectativas en torno a la evolución de los precios, objetivos de rentabilidad y canales de búsqueda, entre otras variables.
De acuerdo a la demanda potencial, la posibilidad de gozar de una casa provista de seguridad es el rasgo más destacado y señalado por casi el total de la muestra, al momento de elegir el primer atributo para su vivienda. No obstante, son más las personas que prefieren un barrio abierto que uno cerrado. Los departamentos, sean estos a estrenar o usados, aparecen como las alternativas más atractivas para los inversores. Para vivir, en cambio, existe una marcada preferencia por los inmuebles a estrenar.
Por parte de la oferta, la primera lectura dice que se espera un crecimiento de los precios de venta y alquiler durante el año en curso, y que igual será el comportamiento de los costos de construcción. En materia de alquileres, da lo mismo que se trate de departamentos, locales comerciales u oficinas, las metas de rentabilidad de sus respectivos dueños se enfocan, en mayor proporción, entre 5 y 10%, mientras que en el caso de los inversores de proyectos de construcción, son más los que buscan un retorno que ronde entre 16 y 20% anual.
Configuración del modelo a elegir
El resultado cualitativo no resulta novedoso. Al igual que en las anteriores ediciones, esta vez la seguridad de la zona ha vuelto a ser el atributo más determinante al momento de elegir una vivienda para vivir. “La seguridad se configura como el aspecto más relevante al momento de elegir un barrio o una zona donde residir”, señala el director de Oh! Panel, Gonzalo D. Peña. De acuerdo a la encuesta, sin embargo, en términos cuantitativos su incidencia ha crecido de manera categórica y por elección casi unánime. Mientras que en 2009 fue considerado el primer aspecto por 74,1% de los encuestados, en 2010 lo fue para 85% y en 2011 ocupó la primera ubicación para 98,5%. Por detrás, figuraron la calidad de las edificaciones (83,9%) y la presencia de espacios verdes (80,5%).
En materia de estilo de propiedad, o cuestiones de gusto, 44,9% manifestó su preferencia por una vivienda en barrio abierto, y 30,2% eligió un departamento urbano. En cambio, pese a la relevancia otorgada al factor seguridad, poco menos de un cuarto de los consultados optó por una vivienda o un condominio ubicado en un barrio cerrado o country, otrora emblema de la custodia privada.
También suelen ser aspectos claves, a la hora de elegir el lugar de residencia, la distancia al trabajo o los centros educativos y la presencia de espacios verdes o áreas para realizar deportes y actividades de esparcimiento. El informe del tránsito resulta en la rutina actual de los habitantes de conglomerados urbanos una fuente inevitable de consulta antes de salir de casa cada mañana y la respuesta, con regularidad y resignación, suele ser la misma: embotellamientos, cortes de ruta o demoras en el servicio de transporte. No obstante, no parece ser decisivo en las preferencias del potencial comprador, pues solo 55,1% se inclinó por la cercanía al ámbito laboral o educativo; el resto eligió estar próximo a sitios provistos de vegetación o esparcimiento.
Puestos a elegir, seis de cada 10 individuos consultados mostraron preferencias por una propiedad nueva a estrenar, sobre dos que optaron por una vivienda usada remodelada y los dos restantes que votaron un inmueble usado con la intención de remodelar al gusto de su propio paladar.
Compro, luego existo
El volumen de operaciones de compra de inmuebles, durante los últimos 24 meses, ha crecido respecto de los resultados obtenidos en la encuesta de 2010. 32,4% (casi un tercio) declaró haber adquirido una propiedad en dicho período, versus 29,9% del año anterior y 33,8% de 2009. Al respecto, Peña indica que los niveles de compra de inmuebles retornan a los valores de 2009, luego de un acotado descenso registrado durante 2010. “Para 2011 se prevén niveles de inversión u operaciones de compra de inmuebles por encima de los valores registrados en las ediciones 2009 y 2010”.
En modo potencial, de cada 10 consultados, hay una sola persona que aseguró que efectuará una operación de compra o inversión en los próximos 12 meses. Otras cinco creen que probablemente lo harán, mientras que las cuatro restantes respondieron en forma negativa a la chance de involucrarse, por el momento, en adquisiciones inmobiliarias.
Ante la pregunta referida a la previsión de adquirir una segunda vivienda para uso propio, y no a los fines de generar una renta, 82,4% rechazó la posibilidad. 16,2%, en cambio, la consideró una opción probable durante el plazo de un año, y solo 1,5% afirmó que la alternativa forma parte de sus previsiones para dicho período.
Entre las alternativas de inversión, 27,9% se mostró de acuerdo en optar por los departamentos a estrenar, seguido de los departamentos usados para alquilar o revalorizar, con 23%, y de los terrenos, también para revalorizar, con 18,1%. Completaron luego la categoría los locales comerciales (14,2%), cocheras (11,8%), campos (3,4%) y oficinas (1,5%).
En términos de cifras monetarias, seis de cada 10 respondieron que los precios de las propiedades continuarán creciendo durante 2011, y en tal sentido 41,5% opinó que estaría dispuesto a invertir entre US$ 60.000 y 80.000 para la compra de un departamento con destino de alquiler. 37,1%, por su parte, invertiría hasta US$ 60.000. La ecuación se invierte en relación con la encuesta 2010, donde en primer lugar figuró el rango de potenciales inversores en departamentos de hasta US$ 60.000, con 38,1%, y en segundo orden, aquellos proclives a desembolsar entre US$ 60.000 a 80.000, con 31,8%. Sólo 4% de la muestra se mostraría interesado en invertir en un departamento tasado en más de US$ 150.000.
Expectativas en alza
Por el lado de la oferta, las percepciones en cuanto al incremento de los precios de venta de las propiedades, 44,4% de los encuestados dijo que los valores crecerán entre 5 y 10% durante 2011; 26,7%, que la suba será superior a 10%; y 24,2%, que los precios se mantendrán estables. En relación a los precios de alquileres, 8 de cada 10 respondió esperar por un aumento en el costo de los contratos y solo 13,8% estimó que no habrá variaciones respecto de 2010. Para el rubro costos de construcción, solo 5,3% consideró que los valores descenderán o se conservarán para el presente año. Por su parte, cuatro de cada 10 prevén una suba ubicada entre 15 y 20%; tres de cada 10 creen que el incremento será superior a 20%; y dos entre 10, que la suba rondará entre 10 y 15%.
Aquellos que son propietarios de inmuebles dirigidos a la generación de una ganancia, ubican sus objetivos de rentabilidad de acuerdo al tipo de bien a usufructuar. Tal es el caso de los departamentos de alquiler, donde 72,7% de los titulares señalaron que sus expectativas de rendimiento se sitúan entre 5 y 10%. Dentro del mismo parámetro de rentabilidad esperada, figura 49,3% de los dueños de locales comerciales y 53,6% de propietarios de oficinas de alquiler.
En el ramo de la construcción, en cambio, las expectativas de rentabilidad para participar como inversor en un proyecto varían de modo diferente. Tal es así que 31,6% de las respuestas indican que sus objetivos apuntarían entre 16 y 20% del retorno sobre la inversión anual; 30,6% aguardarían más de 20%; y 27,1%, entre 11 y 15%.
Sin embargo, con semejantes perspectivas de crecimiento, no parece reflejarse tal panorama cuando la pregunta se refiere a la percepción acerca de la tendencia de nuevos desarrollos inmobiliarios: seis de cada 10 son los que suponen que durante los próximos 12 meses el ingreso de nuevos proyectos se mantendrá estable, en los niveles actuales, mientras que tres sostienen que se reducirá y solo uno entre 10 estima que se incrementará. Muy similares fueron los resultados obtenidos acerca de la evolución del nivel de compraventas inmobiliarias en el plazo de un año: seis de cada 10 observaron que los índices actuales no sufrirán alteraciones; dos, que disminuirán; y los dos restantes que crecerán respecto del último año.
Zapping y top of mind
Tanto para comprar como para vender, o incluso para alquilar, es necesario tomar en cuenta los múltiples caminos que brindan la posibilidad de encontrarse con la contraparte y que la operación resulte efectiva, razón fundamental del mercado de bienes y servicios.
Lo cierto es que no existe una manera única que permita vincular a las partes en el mercado, para que cada cual haga su oferta entre lo que está a dispuesto a pagar y a recibir por la entrega del bien. Pero sí hay uno cuya presencia es cada vez más relevante. Del lado de la demanda, 51% de los encuestados respondió que utiliza en primer término la Web como medio de búsqueda y consulta de inmuebles. “Internet continúa ganando terreno como modalidad para buscar propiedades”, sostiene el director de Oh! Panel.
Su participación creciente resulta una verdadera amenaza para el resto de las alternativas. En especial, si se observa sus antecedentes inmediatos: 32,8% y 43,8%, en 2009 y en 2010, respectivamente. Ceden espacio las consultas directas a inmobiliarias de confianza, elegidas como primera opción por un cuarto de los consultados. Más atrás figuran los avisos clasificados de los diarios, con 13,7%; las consultas a colegas, amigos o familiares, con 5,4%; y los avisos clasificados en publicaciones del sector, con 4,9%.
Por parte de la oferta, prevalece como canal de inversión publicitaria el uso de los avisos clasificados de los diarios, con 44,9%, seguido de los avisos en los portales de Internet, con 30,2%, los avisos clasificados en las revistas del sector, con 21%; y los avisos en revistas de interés general o economía, lo mismo que los avisos en otros sitios de Internet o los avisos en TV, con 3,9% cada uno. De este lado del mercado también, son seis de cada 10 los que consideran que la inversión destinada a la publicidad se mantendrá en los niveles actuales; en tanto, tres creen que aumentará y sólo uno que disminuirá.
Como parte del sondeo también se ha hecho mención a las firmas inmobiliarias y constructoras más reconocidas del mercado. Bajo la dinámica conocida como top of mind, o de mención espontánea, los encuestados se inclinaron en su mayoría por Tizado Propiedades, en el caso de las comercializadoras, y por Irsa, para las empresas desarrolladoras. Tizado Propiedades, con 10,2%, repite el mismo primer lugar que ocupó en 2010, seguida por Toribio Achával (9,6%) y por J. L. Ramos (6,5%). En cuanto a las constructoras o desarrolladoras, la terna se conforma de Irsa (líder por tercera vez consecutiva, con 11,4%), Raghsa (cuya evolución refleja 0,7%, en 2009; 5%, en 2010; y 8,4% en el actual período) y Caputo, con 4,7%.
Por último, se observan niveles de satisfacción elevados en relación al servicio ofrecido por los comercializadores, según se desprende de las respuestas, una vez realizada la operación inmobiliaria. 72,6% refleja haber experimentado un desempeño muy satisfactorio y 24,2% se inclinó por la opción satisfactorio, dejando solo para 3,2% el criterio de poco satisfactorio.
