Ideas y debates |
Por José Rozados (*)
José Rozados
A casi un año de que la actividad inmobiliaria y de la construcción privada comenzara a desacelerarse producto de circunstancias internacionales potenciadas por nuestra propia realidad vernácula, el mercado inmobiliario parece haber dado alguna muestra de recuperación aunque el número de compraventas siga muy distante de lo que fuera por lo menos en los últimos cuatro años.
Cabe entonces reflexionar acerca de si podrá recuperar el nivel de fluidez alcanzado en esos años o bien si ingresó definitivamente a un nuevo ciclo dentro del cual habrá que descubrir nuevas líneas de acción y propuestas superadoras para operar en él.
Es bien conocido que el motor que moviliza la inversión inmobiliaria y de la construcción privada de viviendas fue el ahorro privado. Mirar por tanto donde se genera disponibilidad excedente de recursos, y qué cuestiones motivan a esas fuentes a volcarlos a la inversión inmobiliaria y cuáles variables lo desincentivan sería un ejercicio primario a realizar.
Variables a favor
Crecimiento económico: la construcción y también la actividad inmobiliaria en general es netamente pro cíclica con la actividad económica general, se nutre de ella y la realimenta, tal cual se desprende del gráfico precedente. Existe consenso en que el año venidero el PBI crecerá, más allá de cuál sea la cifra. Una mayor disponibilidad de recursos proveniente de dicho crecimiento juega a favor del mercado inmobiliario.
Tipo de cambio: con una tendencia a la estabilidad o a correcciones leves del tipo de cambio como la que parece haberse instalado y la que se prevé a futuro, se disipa la competencia de la moneda estadounidense por sobre la opción inmobiliaria.
¿Debilidad del dólar? Fuerte déficit fiscal y emisión por paquetes de ayuda para paliar la crisis debilitaría el poder de compra del dólar generando que el inversor con equity se vuelque hacia activos tangibles.
Incertidumbres políticas: incentiva acciones de resguardo de valor del capital, muchas de ellas orientadas hacia la compra y/o construcción de inmuebles.
Mercados financieros y de capitales: en general no operan como opciones sustitutas a la inversión inmobiliaria para el inversor medio no sofisticado.
Rentas extras: el argentino de nivel socioeconómico medio-alto descree del valor efectivo de su jubilación futura (estatización de las AFJP), recurriendo a la compra de inmuebles para obtener una renta como suplemento o ingreso principal.
Crecimiento vegetativo: cada vez más gente necesita vivienda. El déficit habitacional se amplía día a día, con fuerte necesidad de corregirse.
Variables en contra
Inflación: los niveles de inflación actuales y que se prevén para el próximo año, superiores a un dígito, provocan además de pérdida de poder de compra del salario real, tensiones hacia el alza de valores de venta vía costos y presión hacia la tasa de interés.
Incertidumbre política: opera repeliendo inversiones privadas y de fondos institucionales de escala.
Falta de financiación: inflación, descalce de plazos y opciones de negocio de menor riesgo para la banca siguen dificultando en el mediano plazo la accesibilidad al crédito de largo plazo y la inclusión de otros segmentos socioeconómicos como demanda concreta para compra de vivienda.
Menos proyectos: menor oferta futura de propiedades a estrenar en función de la menor cantidad de obras proyectadas.
Caída en la rentabilidad: el alza de costos a mayor ritmo que el alza de los precios de venta en desarrollos tradicionales sin diferenciación operan restringiendo su rentabilidad.
Localizaciones competitivas: los valores y condiciones generales de otras plazas internacionales afines a inversores argentinos como Miami, Punta del Este y aunque en menor medida Brasil (se potenciará a futuro) operan como competencia a opciones de inversión inmobiliaria locales.
Alta presión impositiva: impuestos cruzados, nuevas normativas y nuevos elementos de control complican a desarrolladores, comercializadores y potenciales compradores de activos inmobiliarios. Tramitaciones de planos con mayores exigencias y que demandan mayor tiempo, en muchos casos por cuestiones burocráticas, también juegan en contra para los developers.
Las variables desfavorables impactan en el tamaño del mercado y aunque es posible que haya un repunte durante 2010, lo más probable es un período de menor actividad al del trienio 2006/2008, sobre todo en lo relacionado con nuevos desarrollos.
Hay puntos a favor que hacen prever que la demanda no caerá aún más, manteniéndose seguramente en los niveles actuales o incluso con cierto crecimiento. Los valores de mercado demostraron hasta el momento que no ajustan automática y rápidamente hacia la baja, como haría suponer una lectura economicista simplista del accionar de los mercados. Seguramente esta variable también se seguirá manteniendo relativamente estable.
En resumen: tendremos un mercado más selectivo, donde si bien se dará cierta mejora en la oferta de financiación hipotecaria, un crédito hipotecario a la medida de las posibilidades de pago de los segmentos medios para la compra de primera vivienda seguirá siendo una “asignatura pendiente”.
(*) José Rozados es director de Reporte Inmobiliario.
Desafíos del envejecimiento
Una población que vive más años exige cambios profundos en las políticas públicas. Según afirma un estudio reciente titulado “Aging Population: the Challenges Ahead”, muchos de los niños nacidos después de 2000 llegarán a cumplir 100 años con buen estado de salud.
Desde el punto de vista social y laboral este hecho –si se hace realidad– implicará una revolución demográfica sin precedentes que necesariamente exigirá una modificación radical de las políticas públicas. “Si la gente supiera que va a vivir 100 años planearía su vida de otra manera”, dice James W. Vaupel, uno de los autores del estudio.
Por empezar, van a trabajar más tiempo. Habrá que lograr que los ambientes de trabajo sean más receptivos a los empleados más viejos, opina Peter Cappelli, director del centro de recursos humanos de Wharton y coautor del trabajo publicado en The Lancet. “Ya es más fácil trabajar a distancia, desde la casa, ya se tercerizan muchas cosas y se recurre mucho al contrato con plazo fijo. Todo eso facilita las cosas para la gente de edad… al menos en teoría. El tema es hasta qué punto los empleadores los tomarán y adaptarán sus modos de trabajo en cuanto a horarios, supervisión y demás”.
Pero si los mayores trabajan durante más años, lo más probable es que pasen a ser supervisados por gerentes más jóvenes que ellos, quienes muchas veces tienen dudas sobre cómo hacer para dar órdenes a gente con más experiencia que ellos”, dice Cappelli. Esa es una preocupación a tener en cuenta.
Vaupel agrega que a medida que la gente trabaja durante más años de su vida, reduce las horas por semana. Eso significa que el lugar de trabajo deberá aceptar esos deseos y tratar de cambiar actitudes posiblemente hostiles hacia los empleados más viejos. Se ha comprobado, dice, que en muchos lugares los jóvenes tratan de expulsar a los mayores.
Kaare Christensen, profesora del Centro de Investigación del Envejecimiento en la Universidad de Dinamarca del Sur y jefa del equipo investigador, hace otro razonamiento. Si la gente va a vivir más años y con mejor salud, tiene que seguir siendo capaz de contribuir a su mantenimiento económico. Como muy probablemente va a preferir trabajar medio tiempo, el mercado laboral tendrá que ofrecer esa modalidad de trabajo. A su vez, si la oportunidad del medio tiempo existe para la gente de edad, podría abrirse también para los jóvenes, que tanto la necesitan cuando forman familia. “Si el siglo 20 fue el siglo de la redistribución del ingreso, el 21 será el de la redistribución del trabajo”, en el cual el empleo se distribuirá en forma más pareja entre la población en distintas etapas de la vida. Las personas podrán combinar trabajo, educación, ocio y crianza de los hijos en diferentes proporciones y diferentes edades”, dice el documento.
La versión completa de este ensayo se puede consultar en el sitio de Mercado:
http://www.mercado.com.ar/nota.php?id=363748
