Precisa radiografía del mercado inmobiliario

DOSSIER |

Por Patricio Eleisegui

Termómetro infalible del consumo y la rentabilidad, el sector inmobiliario aparece como uno de los pocos espacios en que el juego continuo de las variables económicas, sus contracciones y latigazos, se explicita con claridad.
Arrojar luz sobre los indicadores del segmento inmobiliario favorece no solo el conocimiento urgente, las oportunidades y precipicios que hacen a la actividad, sino que además inaugura una mirada que excede a la inmediatez y alienta la perspectiva.
En búsqueda de abordar las particularidades del sector, Mercado y Reporte Inmobiliario (la más prestigiosa consultora y publicación del segmento) concretaron un relevamiento que pone sobre la mesa los temores, alicientes y expectativas de los dos bloques que protagonizan los vínculos comerciales en la esfera inmobiliaria: por un lado, los desarrolladores, agentes inmobiliarios, y consultores del segmento y, por el otro, los potenciales interesados en concretar algún tipo de operación de compra-venta.
El mecanismo fueron dos encuestas, distintas pero complementarias. Una (con 708 respuestas) entre el público usual de Reporte Inmobiliario, desarrolladoras y firmas inmobiliarias. La oferta, en síntesis. La otra, entre suscriptores y lectores de Mercado (548 casos) sondeó la demanda, los potenciales clientes del sector.

Ausencia de financiamiento
En el primer caso, sobre una muestra de 708 personas consultadas, la mirada respecto de los elementos que hoy complican el escenario inmobiliario argentino parte de una variable que viene alimentando el desaliento prácticamente desde la crisis de 2001: la ausencia de financiamiento.
A los ojos de los empresarios y los especialistas del sector la falta de crédito se posiciona por encima de argumentos como la ausencia de demanda o el contexto inflacionario.
De hecho, 39,7% de los consultados erigió ese factor como el principal impedimento para la concreción de negocios. Muy cerca: la crisis internacional, con un porcentaje en la elección de 31,3%.
La primera tendencia fuerte asumida por los encuestados en el público target de Reporte Inmobiliario es que el surgimiento de nuevos proyectos inmobiliarios se desplomará este año. Casi siete de cada 10 consultados prevén un lapso crítico para el impulso de desarrollos no anticipados hasta el momento.
Algo similar ocurre con la evolución de las operaciones de compra-venta de cara a los próximos meses. 60% de los operadores del segmento cree que la comercialización se reducirá aún más a lo largo de 2009.
¿Cuál será el epicentro del declive? Los inmuebles destinados a la producción industrial, los edificios de oficinas y, en tercer lugar, la venta de construcciones en countries. En el plano geográfico, las caídas más rutilantes tendrán lugar en las áreas menos urbanizadas del interior del país, seguidas de cerca por espacios ubicados en el sur y el oeste del Conurbano Bonaerense.
La incertidumbre que doblega la escena económica también afecta las previsiones de rentabilidad. En el caso de las colocaciones de capital orientadas a la renta, 38,6% aseguró que pretende una rentabilidad de entre 11 y 15%; una expectativa alta en tiempos en el que la renta bruta no supera 8% anual.
La lógica entre los desarrolladores y agentes inmobiliarios toma cuerpo en términos de inversiones de revalorización. Ahí la medición evidenció una expectativa de entre 11 y 15%.
¿Qué sucede en términos de las pretensiones de quienes evalúan ingresar como inversores en un proyecto inmobiliario? La expectativa está en obtener una rentabilidad superior a 15%. Esa fue la respuesta de ocho de cada 10 encuestados.

La voz del potencial cliente
En paralelo a la opinión de los desarrolladores y agentes, la segunda encuesta de esta iniciativa conjunta se concentró en suscriptores y lectores de Mercado, es decir la visión de los interesados y potenciales clientes que siguen de cerca el sector.
La consulta, en este caso contestada por 548 lectores de Mercado, muestra un dato alentador: en los últimos 24 meses solo tres de 10 encuestados cerró algún tipo de operación. Cuando se pregunta sobre la posibilidad de una futura adquisición, seis de cada 10 consultados reconocieron que casi con seguridad efectuará algún tipo de compra en los próximos 12 meses.
Entre las particularidades que arrojó la medición se destaca el predominio de la seguridad como el aspecto que hoy más evalúan los futuros propietarios al momento de elegir una vivienda. En concreto, siete de cada 10 consultados privilegiaron esa opción por sobre alternativas como accesibilidad y disponibilidad de medios de transporte o la cercanía de espacios verdes.
Un aspecto muy importante que se consultó fue la elección de una zona para vivir. La zona norte de la Ciudad de Buenos Aires y las ciudades del interior de mayor tamaño y relevancia aparecen como las preferidas en la encuesta.
El interior vuelve a aparecer en el gusto de la mayoría de los consultados al momento de plantear una hipotética inversión inmobiliaria. En esa dirección, las áreas norte y centro de Capital Federal se combinan con el interés por Córdoba, la Patagonia en general y, un poco más atrás, las ciudades de Rosario y Santa Fe.
Un detalle a tomar en cuenta son las amenities que consideran quienes podrían mudarse a un edificio de departamentos a estrenar. La cancha de tenis, una infaltable en otros años, ahora perdió trascendencia al lado de opciones como la piscina y el gimnasio, que lideran las estadísticas con comodidad.
Ya en lo referente a aquellos interesados dotados con liquidez como para invertir con fines de renta, los departamentos aparecen como los inmuebles más requeridos. Pero el valor más significativo es propiedad de la segunda alternativa ofrecida: las cocheras.
Así, 16,4% de los consultados se pronunció a favor de una opción que hoy brilla por su escasez y, dada esta condición, las posibilidades de rentabilidad que ofrece a raíz del crecimiento del parque automotor.
La última conclusión del relevamiento, que despertó sorpresa, está relacionada con la forma en que los potenciales clientes buscan una propiedad para alquilar o comprar. El paradigma ya se rompió: en la actualidad la demanda utiliza Internet para la búsqueda, en detrimento de la clásica consulta a través de los avisos clasificados en diarios. Todo un indicio de que los tiempos de cambio han llegado para quedarse.

La realidad paredes hacia adentro
La multiplicidad de variables que hacen a una escena, además de compleja, sumamente complicada para la actividad inmobiliaria, merece un desglose mayor tanto en lo que hace a los desarrolladores y expertos del sector como a las personas agrupadas en el bloque de la potencial demanda.
Variables como las pocas opciones de financiamiento que hoy evidencia el mercado local y los alcances de la crisis internacional encabezan, a los ojos de los suscriptores de Reporte Inmobiliario, el listado de las barreras que obstaculizan la concreción de nuevos negocios.
La escasa participación del crédito en instancias de desarrollo aparece como una constante de 2002 a esta parte. La falta de financiamiento, según especialistas del sector, alcanza con mayor dramatismo al constructor aunque también es cierto que afecta al cliente final.
Como lo certifica el sondeo, la endeble disponibilidad de mecanismos de apoyo económico explicita que el desarrollador carece directamente de financiación. “Hoy el developer no cuenta con un crédito que le permita llevar adelante un desarrollo inmobliario”, explicó a este medio el arquitecto Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
A estas variables negativas podría sumarse, en el corto plazo, la ausencia de demanda, que aparece tercera en el orden de preocupaciones de los actores del sector. El contexto inflacionario, más atrás en la nómina, se adecua a una coyuntura dominada por la caída de los proyectos y el menor consumo.
Cuando se consulta sobre el actual nivel de precios inmobiliarios, la mayoría contesta que evalúa que el nivel de precios es hoy alto (66,2%), mientras que 31,8% de los encuestados los visualiza como adecuados y solo 2% los percibe bajos.
¿Por qué no se verifica una caída en los valores a pesar de los resultados de esta encuesta? Porque aquellos clientes que durante los últimos años adquirieron departamentos en distintos proyectos eran básicamente inversores minoristas y hoy no tienen necesidad de apurar una venta. “Prefieren dejar el departamento vacío o ponerlo en alquiler antes que vender a precios más bajos de lo que lo pagaron”, apunta Gómez Piccaso.
La realidad es que actualmente hay una fuerte pulseada entre la oferta y la demanda, pero nadie sabe a ciencia cierta quién la ganará; mientras tanto sigue aumentando la oferta y siguen cayendo los niveles de escrituraciones.

Posibilidad de renta
Ya en el terreno de quienes podrían concretar alguna inversión pensando en una ganancia posterior, los índices de rentabilidad seleccionados por la base consultada deja en claro que las expectativas son elevadas.
Así, 38,6% se inclinó por una renta de entre 11 y 15%, o sea, un margen moderado en épocas de economía en crecimiento pero excesivo si se lo traslada al contexto actual. En la actualidad, y de acuerdo a indicadores del sector, la renta bruta se acerca a 8%. Por ende, los inversores procuran una rentabilidad más alta de la que puede generar una propiedad.
La versión moderada del estamento ocupó el segundo lugar en el relevamiento efectuado en conjunto con Reporte Inmobiliario, con una participación de 32,5%.
En ese caso, el bloque de votantes optó por elegir, en términos de inversiones orientadas a un posterior alquiler, una renta de entre 5 y 10%. Los más ambiciosos dentro del sondeo, con una expectativa de rentabilidad de entre 16 y 20%, ocuparon el tercer lugar con una participación de 21,1%.
La mesura gana posiciones en lo que hace a las inyecciones de capital para una posterior revalorización del inmueble. Se trata del espacio en el que los inversores adquieren una propiedad a un precio determinado para luego desprenderse del bien a un valor superior al abonado inicialmente.
El sondeo arrojó que seis de cada 10 consultados (59,6%) persigue una rentabilidad bruta de entre 5 y 15%. La fracción más elevada dentro de ese rango, esto es, 35,9% de los votantes se inclinó por obtener una rentabilidad bruta anual de entre 11 y 15%.
Para Gómez Picasso, esa rentabilidad asoma como “lógica para el momento por el que pasamos”. Para dejarlo más en claro: el indicador de pretensiones es bajo en un marco de economía en crecimiento, pero acorde con el freno que exhiben los principales sectores de producción tanto en la Argentina como en el mundo.
La falta de negocios obliga a que el techo de rentabilidad aparezca mucho más abajo, aunque con un nivel que todavía deja un ligero margen a la ganancia. En la medición, 23,7% de los participantes se inclinó por una renta de entre 5 y 10%.
Esa porción marca a las claras el difícil momento que atraviesa el segmento inmobiliario local: los costos de entrada y salida del negocio comprenden, precisamente, entre 5 y 10% de la renta bruta. Por ende, casi dos de cada 10 encuestados avalan una operación que les otorgará márgenes de ganancias prácticamente nulos. Eligen salir hechos, o se conformarían con muy poca ganancia.
La ecuación difiere si se abordan los criterios que pretende aquel inversor que decide tomar parte en un proyecto inmobiliario de construcción o desarrollo para posterior venta. La medición explicitó que ocho de cada 10 participantes (77,6%) procuran una rentabilidad bruta superior a 15%. De ese bloque, 33,6% persigue una rentabilidad de entre 16 y 20%, y 44% de los votantes apostó a un margen bruto de más de 20%.
¿Cómo deben leerse esos indicadores? Por más que el grueso de las opiniones se inclina por el índice de rentabilidad más alto, la numerosa participación que logran los porcentajes menores a 20% revela que las pretensiones caen a la par de las transacciones inmobiliarias.
“Históricamente los inversores inmobiliarios en desarrollo pretendieron una rentabilidad bruta superior a 20%. De ahí que el aumento en el porcentaje por debajo de esas marca deje en claro que hoy hay una tendencia a conformarse con menos”, indica Gómez Picasso.

Ingreso en descenso
A la par de los beneficios en declive, los desarrolladores y agentes son poco optimistas de cara a los próximos meses y prevén un recorte drástico en lo que hace a la puesta en marcha de nuevos proyectos inmobiliarios.
En la medición, 68,7% coincidió en que las iniciativas se reducirán a lo largo de 2009. Y apenas 26,2% estima que el nivel de potenciales desarrollos se mantendrá estable, o al menos en los niveles actuales. El restante 5,1% apuesta por un incremento en la actividad este año. Las expectativas del sector parten de la baja que viene evidenciando la demanda y la caída fuerte que se viene avizorando en los permisos de nuevas construcciones.
Uno de los aspectos más preocupantes que muestra el sondeo es el siguiente: para los actores del sector inmobiliario la comercialización caerá 60,5%. La estabilidad en los niveles actuales de operaciones aparece como un pronóstico adecuado para 31,6% de los 708 participantes de este relevamiento. Solo 7,9% confía en que la comercialización se elevará este año.

Segmentación
Los edificios vinculados con la actividad industrial o bien destinados al funcionamiento de oficinas asoman como los que menos transacciones protagonizarán durante 2009.
Para 75,2% de los especialistas e inversores del sector la compra-venta de inmuebles acondicionados para la producción industrial se reducirá. En el otro extremo, 2,6% de los participantes de la consulta cree que la transferencia de bienes de esa índole subirá.
En paralelo, 63% prevé una baja la transferencia o adquisición de unidades diseñadas para el funcionamiento de oficinas. Apenas 7,2% visualiza una mejora en los meses venideros.
Variables como la caída en los niveles de producción, sumado a la retracción del Producto Bruto Interno (PBI), explicarían en gran medida lo abultado de estos indicadores.
Detrás de estos sectores, 55,5% prevé una reducción en la compra-venta de inmuebles ubicados en countries, una porción de 53,3% espera lo mismo para el campo, y 51,1% estima que disminuirá la comercialización de locales y predios destinados al segmento retail.
La baja en los parámetros de compra-venta permite establecer una suerte de mapa de las zonas que resultarán más castigadas por la menor comercialización. Los pueblos pequeños y los campos ubicados en el interior de la Argentina son, para los votantes, las áreas donde más disminuirán las operaciones.
75,2% de los votantes optó por la reducción de movimientos de compraventa, mientras que apenas 5,1% prevé un incremento. El bloque de las ciudades medianas del interior aparece segundo en la nómina de lugares que podrían ser más castigados por el descenso de la comercialización. 63% de los participantes del relevamiento opinó que las operaciones caerán en esas zonas (solo 5,5% estima una suba).
En tercer y cuarto lugar aparecen las zonas Sur y Oeste del Conurbano Bonaerense. En el primer caso, 59,3% de los participantes de la medición visualiza un descenso en la compraventa para el resto de 2009 (11,9% confía en un alza), en tanto 56,7% espera menos operaciones en el Oeste (8,2% prevé un incremento).

Cuestión de comunicar
Otro elemento que formó parte del sondeo de opinión se encuentra relacionado con las modalidades de comunicación a las que apelan los actores del segmento inmobiliario al momento de dar cuenta de sus respectivas ofertas comerciales.
Consultados sobre los medios y mecanismos de promoción a los cuales mayormente se apostará este año, los desarrolladores y agentes que conforman la base de suscriptores de Reporte Inmobiliario optaron por los clasificados en diarios y los avisos en portales de Internet en porciones casi similares.
La muestra que desnuda el cambio: cinco de cada 10 participantes del monitoreo aseguró que prevén operar con medios tradicionales a lo largo de 2009. En simultáneo, la misma cantidad declaró que trabajará con Internet como principal canal publicitario. Desterrada prácticamente del gusto de los actores del sector, la televisión sólo acumuló una preferencia de 1,3 %.

Cliente potencial
La visión sobre el acontecer inmobiliario adopta otro matiz al abordarse la opinión de los potenciales clientes del sector. La segunda instancia del sondeo apeló a la base de lectores de Mercado quienes, explicitaron tendencias y perspectivas desde el lado de la demanda.
Al momento de referirse a los aspectos que hoy son considerados como primordiales al momento de elegir una vivienda, los consultados arrojaron la primera variable potente: que la zona donde esté emplazado el inmueble sea segura.
La opción acumuló 74,1% de las preferencias, dejando más atrás alternativas como la accesibilidad (42,3%) o la disponibilidad de espacios verdes (35,6%).
Los resultados de la elección ponen sobre la mesa un cambio notorio respecto de las variables que pueden definir una operación de compra-venta. En años anteriores, la accesibilidad o la cercanía al trabajo (acumuló 23% en la medición) encabezaban el listado de requerimientos delineado por la demanda.
Para los especialistas del sector, el peso del factor seguridad que enarbolan los potenciales clientes no hace más que alinearse con un reclamo común que excede a la actividad inmobiliaria.
Ya en términos de las particularidades que hacen a la vivienda en sí misma, la voz de los consultados se diversifica y reparte entre las distintas opciones incluidas en la encuesta.
Así, criterios como la existencia de una muy buena iluminación natural lidera las preferencias con un porcentaje de elección de 24,3%. Pero seguido a corta distancia por alternativas como la exigencia de un perfecto estado de mantenimiento (20,1%) y buena calidad formal y de diseño en los detalles (19,7%).
Otros factores que se privilegian: la disponibilidad de visuales panorámicas o hacia sitios abiertos y agradables (19,3%), y que la propiedad tenga un muy buen valor de reventa (16,6%).
Las amenities, esto es, los servicios complementarios que poco a poco van ganando primacía en los nuevos proyectos inmobiliarios, también aportaron precisiones respecto de hacia dónde se dirige la mirada de la demanda al momento de optar por una determinada propiedad.
En cuanto a las prestaciones más apreciadas por los entrevistados, la disponibilidad de piscinas lideró las preferencias con un índice de elección de 57,8%, secundada por gimnasio –con una aceptación de 42,2%– y, mucho más atrás, el funcionamiento de un servicio de lavandería (laundry), con una valoración de 20,1%.
Las propuestas consagradas ponen en evidencia otro cambio en el gusto de los potenciales clientes, que optaron por servicios complementarios que en años anteriores se colocaban por detrás de requerimientos como cancha de tenis (participación de solo 10,1% en la medición), sauna (6,6%) y cancha de squash (3,3%).
El área geográfica también aparece como una variable de la cual dependen, en gran medida, las inversiones orientadas a la compra-venta de inmuebles para vivienda. En principio, la preferencia de la base consultada no arrojó sorpresas mayúsculas: como en otros años 22,8% sigue considerando la zona norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como el lugar ideal para vivir.
Pero la novedad aparece detrás de ese primer lugar. El interior de la Argentina, de la mano de alternativas como las ciudades medianas o, directamente, las capitales y grandes ciudades de provincia, se consolida como el segundo y tercer destino de residencia al que, de manera ideal, apela la demanda.
El primer caso ostentó una participación de 20,3% en el sondeo, mientras que la opción correspondiente a las poblaciones de mayor tamaño acumuló un porcentaje de 19,7%. “El crecimiento en las preferencias que tienen las ciudades medianas del interior es todo un descubrimiento, tal vez muchos se estén cansando de la vorágine de las grandes ciudades”, sostiene Gómez Picasso.

Película de suspenso
Si bien solo uno de cada 10 consultados (10,6%) señaló que realizará con seguridad operaciones inmobiliarias este año, 46,7% de los participantes definió como “probable” la concreción de algún tipo de proceso de compra-venta.
En un contexto de declive económico, queda a la vista que para muchos de los potenciales inversores inmobiliarios términos tan de moda como la palabra “crac” no pasan, por ahora, de ser simples onomatopeyas.
Respecto de quienes descartan directamente cualquier compra-venta, de los 548 casos que tomaron parte del sondeo online, 42,7% desestimó la posibilidad de hacer efectiva una inversión de aquí a diciembre.
El panorama se oscurece en lo referente a la adquisición de segundas viviendas para fin de semana. El escenario planteado para ese segmento se podría percibir como negativo, aunque el porcentaje que se inclina a comprar este tipo de inmuebles podría para algunos parecer alto (14,6%).
Entre los lectores de Mercado, 85,4% sostuvo que no prevé comprar inmuebles de fin de semana este año, 12,8% definió la posibilidad como “probable”, mientras que 1,8% sostuvo que buscará comprar una segunda vivienda para ocio.
Si se piensa en viviendas de fin de semana, 14,6% de intención de compra no es un número para despreciar.
A lo largo de la encuesta aparecen preferencias de inversión cuando se plantea un escenario ideal de ventas y adquisiciones. En situaciones de potenciales desembolsos orientados a propiedades con posibilidades de ser alquiladas o arrendadas, por ejemplo, la opción departamentos concentró 56,4% de las preferencias.
En segunda posición asume protagonismo una alternativa que representa una auténtica sorpresa respecto de lapsos anteriores: cocheras, con una participación de 16,4%. ¿Por qué se da esta aparición? La escasez de espacios para el estacionamiento de automóviles en los principales centros urbanos puede ser tomada como la primera gran variable.
Las cocheras ganan cotización a la par que descienden en número. Y esa misma reducción de plazas se ve ampliamente superada por el continuo aumento de automóviles en circulación. El resultado: rentabilidad asegurada. Inversión casi sin riesgos.
Dentro la nómina que lideran departamentos y cocheras, los locales comerciales aparecen como los grandes derrotados, aun cuando acumulan 15,1% de los votos. “Sucede que los locales hoy están enfrentando un gran problema debido al aumento de la oferta. O sea, los inmuebles en alquiler sobran y al mismo tiempo caen los precios. Esa fórmula complica mucho al segmento”, señaló Gómez Picasso.

La gracia de buscar
Otro componente que, en virtud del relevamiento estableció nuevos marcos de referencia, se relaciona con el recorrido que efectúan los potenciales clientes en instancias de búsqueda de un determinado inmueble.
Casi a modo de máxima inquebrantable, el rastreo de propiedades para compra o alquiler siempre se realizó tradicionalmente a través de avisos clasificados con presencia en diarios o periódicos. El estudio dejó a la vista que esto ya no es así. Y que las nuevas tecnologías tienen una injerencia cada vez mayor en los procesos de decisión.
Con 32,8% de las preferencias, las búsquedas y consultas a través de Internet encabezan las modalidades de sondeo de los propietarios o inquilinos en potencia. La consulta directa a inmobiliarias de confianza le sigue de cerca, con 30,5% de participación, y recién en la tercera colocación asoman los avisos clasificados en diarios, con una porción de 18,6%.
Se conocen los inmuebles más tentadores. También, las opciones para saber ubicarlos. El siguiente paso fue fijar las coordenadas geográficas donde concretar la inversión. Ante esa pregunta, los consultados erigieron a la zona norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como el destino más propicio (22,7%).
Pero la particularidad del sondeo radicó en la copiosa presencia de destinos del interior de la Argentina, que ocuparon la segunda (Córdoba, con 12,2%), quinta (Patagonia, 7,1%), sexto (Rosario/Santa Fe, 5,5%), y séptima colocación (interior de la provincia de Buenos Aires, 5,5%) entre los puestos más destacados de la medición.
La zona centro de Capital Federal (11,7%) y el área norte del Conurbano Bonaerense (8,6%) también ocuparon peldaños de privilegio en el gusto de los lectores de Mercado. Las caídas más notorias en cuanto a interés de inversión corrieron por cuenta de Miami, con una participación de 3,4%, y Punta del Este, que en un derrumbe muy poco habitual ocupa el último lugar de las alternativas planteadas con 2,4% de aceptación.
El último tramo del relevamiento estuvo vinculado tanto a las comercializadoras como a las constructoras y desarrolladoras mejor catalogadas por los potenciales clientes. Al primer segmento le correspondió una forma de elección espontánea (no hubo empresas sugeridas): los participantes de la encuesta tipearon directamente, en una celda vacía, el nombre de la inmobiliaria elegida.
Toribio Achaval, con una porción de 15,5%, lideró el sondeo, seguido por Tizado Propiedades (12,8%), y L.J. Ramos (7,8%). La novedad que presentó el listado de comercializadoras seleccionadas adoptó el nombre de Sergio Villella, de Córdoba, que ocupando la cuarta posición (4,4%) confirmó la creciente importancia del interior del país dentro del escenario inmobiliario argentino.
Por el lado de los constructores, 7,6% de los electores se inclinó por IRSA, mientras que los lugares siguientes resultaron propiedad de Benito Roggio (4,8%), y Caputo Construcciones (4,1%).
Nuevamente el interior de la Argentina dio la nota, y la cordobesa Edisur (3,4%) seguida por la mendocina Presidente Desarrollos Inmobiliarios (2,8%) completaron los cinco nombres más destacados del segmento de los desarrolladores locales.