Esto empezó a moverse en 1997, se detuvo en 1999 y arrancó otra vez en junio de 2002. A partir de ese momento empezamos a duplicar las operaciones inmobiliarias en términos de comparación interanual, afirma Karen Howie, socia de Fernández Barrio Propiedades. Una breve recorrida por esta aldea de montaña neuquina sirve de muestra: las obras en construcción proliferan en cada rincón de una localidad de 12.000 habitantes (hace seis años había 4.000) en la que conviven una decena de inmobiliarias.
El turismo extranjero que comenzó a llegar a la Villa, sobre todo el chileno, provocó el arribo de inversores en busca de lotes para emprendimientos turísticos y comerciales, aunque la mayoría compra terrenos para construir su propia casa, cuenta Vivian Brand, socia de Tomas Smart Bienes Raíces. Las operaciones, en general, son por loteo; los inversores (muchos de ellos provenientes de grandes urbes, huidizos de la inseguridad) optan por comprar su lote para el posterior emplazamiento de una vivienda. Y el mercado del usado, si bien existe, casi no tiene movimiento debido a que los valores de reventa son muy altos.
Como acá ninguna persona tiene necesidad de vender, nadie baja un centavo. Por ello, eligen comprar un lote, dice otro operador inmobiliario. Claro está que los valores que se manejan son elevados, acordes a un perfil de alto poder adquisitivo. Los compradores son, en su mayor parte, argentinos, aunque están ingresando al negocio algunos extranjeros (norteamericanos y suizos). Además, las operaciones son de contado, en dólares y no existen posibilidades de financiación o de créditos de algún tipo.
El incremento en los valores queda evidenciado en una comparación: cinco años atrás, un lote de 1.000 m2 costaba en promedio US$ 28.000; hoy, su valor supera los US$ 35.000. Y si bien el valor promedio estimativo del metro cuadrado se ubica en el orden de los US$ 30, el mismo varía según las zonas. Las propiedades más cotizadas son aquellas con vista al lago y más aún si tienen costa. Allí los valores por metro cuadrado pueden oscilar entre US$ 50 y US$ 70, explica Chiquito Lasso, dueño de Lasso Inmobiliaria. Hay propietarios que heredaron de abuelos y hoy están haciendo diferencias siderales, agrega Howie.
Las zonas más caras son la clásica de Puerto Manzano y también la no menos requerida de El Correntoso, aunque en la primera ya casi no quedan lotes y los que se ofrecen tienen precios extremadamente altos. Tal vez un dato alentador para inversores (aunque a la vez menor dadas las características de los mismos) sea los reducidos valores de los impuestos, merced a la baja valuación fiscal, aunque se estima que en breve habrá una revaluación.
De cualquier manera, desde el ámbito oficial han trabajado en planeamiento para no matar a la gallina de los huevos de oro y el crecimiento de la Villa parece estar controlado eficazmente. Primero, limitando metros cuadrados de construcción con respecto a superficie de terreno para respetar tanto el medio ambiente como la natural fisonomía de la aldea. Además, en octubre último, el Consejo Deliberante sancionó una ordenanza para proteger el casco histórico de la Villa, en resguardo de edificios emblemáticos y tierras municipales que hoy son paseos públicos.
Encadenado con el boom inmobiliario, aparece otro rubro en apogeo, el de la construcción, que también exhibe cifras contundentes: hasta octubre de 2003 inclusive se registraron 12.000 m2 de nuevas construcciones en el rubro turismo, mientras que en viviendas particulares el indicador alcanzaba 36.000 m2 en el mismo período. Si bien no hay grandes empresas constructoras, sí conviven muchas pequeñas, la mayoría locales y regionales.
La ola de proyectos también atrajo a arquitectos y mano de obra de otros lugares, porque la oferta local ya está agotada, lo que a su vez completó la totalidad de viviendas para alquiler permanente. Claro que este favorable contexto tiene su origen en la única fuente de ingreso de esta localidad: el turismo. Entre enero y octubre de 2003, las inversiones en el sector turístico alcanzaron $ 42 millones, buena parte en el rubro hotelero. Ello se tradujo en que con la inauguración en diciembre de 2003 de los nuevos alojamientos, la oferta de camas de La Angostura se elevó a 3.200, contrastando con las 1.800 que existían hasta 2000 (en 1990 había 350).
Otras 800 camas están en vías de concreción, con lo cual se prevé que el número total ascenderá a 4.000 a mediados de 2004, creen desde la Secretaría de Turismo local, poco predispuesta a brindar información fehaciente. Entre los jugadores ya instalados, la proliferación de emprendimientos hoteleros despierta sensaciones cruzadas.
No cabe duda de que en un tiempo será beneficioso para la Villa, pero al principio están generando una desorganización propia de gente que se quiere meter en el rubro y no es profesional del mismo, plantea Eduardo Velich, propietario de la hostería Las Acacias. Según otras fuentes hoteleras de la vieja guardia, si bien la parte edilicia de los flamantes complejos sólo despierta admiración, el servicio tiene varios puntos por mejorar. Igualmente, los precios de alojamiento han ido in crescendo.
En las zonas más exclusivas, una cabaña para seis personas cuesta US$ 350 por día. Sobre la costa del lago, un día en una casa para ocho personas vale entre US$ 400 y 500. Y una buena hostería, ofrece habitación doble por alrededor de $ 350 diarios. Entre lo más económico, se pueden conseguir cabañas para cuatro personas por $ 120 el día (siempre en temporada alta).
Desde siempre destino de pescadores de todo el mundo atraídos por las truchas del Nahuel Huapi, entre sus atractivos la Villa cuenta con el Centro de Esquí Cerro Bayo y con la excursión al Bosque de Arrayanes, además de una variada oferta de actividades de montaña y de su belleza innata. Una excursión para dos personas de tres horas en barco por el lago cuesta $ 150 por cabeza, por ejemplo.
Hay una relación directa entre Villa la Angostura, Punta del Este y Cariló. Mucha gente pasa sus vacaciones de enero en Punta del Este y en febrero se viene a la Villa, coinciden algunos operadores turísticos. El turismo internacional, por su parte, se hace presente sobre todo en otoño, aunque Bariloche capta muchos más adeptos.
Un punto débil de la Villa es su incompleta oferta gastronómica. Un cubierto promedio ronda los $ 25 en los restaurantes céntricos, aunque en sitios más alejados y de la mano de las especialidades regionales (trucha, ciervo, jabalí, otros ahumados y el ahora clásico cordero patagónico), no se come por menos de $ 40 por persona.
Dólares y piedras
Entre las recientes inversiones anunciadas, se conoció la decisión de la Fundación Favaloro de construir un complejo de salud con un desembolso de más de US$ 3 millones. Será una edificación de 3.500 m2, de alta calidad, que podrá albergar hasta 80 pacientes. Pero el caso paradigmático que ejemplifica la explosión de la Villa es el Muelle de Piedra, una empresa de desarrollos inmobiliarios que invirtió US$ 9 millones en un predio de 75 hectáreas ubicado a 9 kilómetros del centro comercial. La superficie fue dividida en 54 lotes de un promedio de 7.000 m2 cada uno, prestos para la construcción únicamente de viviendas unifamiliares.
Con la idea de preservar la naturaleza, establecimos un reglamento de construcción que prevé una muy baja densidad poblacional y prohíbe la explotación comercial dentro del predio, explica Abelardo Hoch, socio de la empresa. Por el momento hay cinco casas que se encuentran en su etapa final de obras y otras seis en sus comienzos. El lugar cuenta con 30 hectáreas de bosques centenarios, entre los que se destacan los de arrayanes, que se encuentran protegidos por un estricto reglamento interno de construcción. Los terrenos tienen una superficie de 4.000 a 14.000 m2, apuntando a diversas familias que quieran habitar allí de manera permanente o sólo en época estival. Los precios de los lotes van desde US$ 100.000 hasta US$ 750.000, y tuvieron un incremento de cerca de 30% desde que la empresa comenzó a operar en enero de 2003, un mes en que vendieron 15 de los 21 lotes que la firma lleva hasta ahora comercializados.
Hace poco un hotel cinco estrellas nos ofreció una cifra de varios millones por sólo tres hectáreas, pero rechazamos la oferta, reconoce Hoch. El grupo tiene previsto en los próximos meses ofrecer a la venta nuevos desarrollos urbanos situados en diferentes puntos de La Angostura y algunos de sus accionistas iniciarán en breve la construcción de un exclusivo predio para jugar al golf con amplias comodidades y servicios.
En conclusión, la perspectiva es alentadora y marca que seguirán proliferando complejos hoteleros y viviendas personales, en una villa que ya está quedando angosta para inversiones tan anchas.