Múltiples factores convergen a la hora de analizar el potencial devenir del sector inmobiliario y de la construcción. Al “parate” de los primeros meses de 2020, le siguió una reactivación paulatina, en un contexto de bajos costos de construcción medidos en dólares y atravesado por los cambios veloces de tendencias en el uso de las viviendas y los edificios corporativos e institucionales.
Desde el lado de los individuos, el confinamiento provocó la puesta en valor de los espacios abiertos, “verdes” y aireados. Quintas, casas con jardín, barrios en las afueras se vuelven protagonistas, máxime en un contexto de “teletrabajo obligado” que eliminó la necesidad de desplazarse hacia las oficinas.
En cuanto a las organizaciones, la rápida implementación del trabajo a distancia que se llevó adelante en la inmensa mayoría de las empresas e instituciones abre interrogantes sobre las modalidades de uso de los grandes espacios corporativos.
Todavía, quizás, es demasiado pronto para sacar conclusiones sobre los cambios culturales, sociales, organizacionales y espaciales que la crisis sanitaria pudo haber provocado. Sin embargo, las preguntas son muchas y un primer abordaje es válido. ¿Qué sucederá, por ejemplo, con la City porteña; con sus mega-edificios de oficinas absolutamente vacíos desde hace más de un año, y con la profundización de nuevas modalidades de trabajo que ponen en duda su funcionalidad? ¿Se reconvertirán en viviendas y cambiará el perfil “del centro”? De ser así, ¿a qué target de población estarán orientadas?
“Todavía no está claro cómo se reacomodarán las diferentes actividades una vez superada la pandemia, pero el trabajo de oficina en una determinada localización, entre 8 y 10 h diarias, cinco días a la semana, por parte de toda la dotación de una empresa o institución pública o privada difícilmente se vuelva a dar –explican desde Reporte Inmobiliario, José Rozados y Germán Gómez Picasso–. Precisamente, la pandemia, los confinamientos y las restricciones impusieron ‘de prepo’ y aceleraron un proceso de trabajo a distancia y deslocalización que hubiera llevado años si esta enfermedad global no hubiera sucedido. El centro de Buenos Aires, por su fuerte especialización y congregación de superficies de oficinas, se ve afectado directamente y seriamente, con aumento de la vacancia y caídas de los valores de locación y venta de esas superficies. Sin embargo, se presenta también una oportunidad, por las propias características del centro porteño, donde convergen otros usos, como los de entretenimiento (teatros, cines, comercios, gastronomía). Esto lo torna también atractivo para otro tipo de ocupación como puede ser el residencial. En este sentido, resultaría saludable esa reconversión y que ese tejido edilicio actual tienda más a la mixtura, conservando también edificios de oficinas y reconvirtiendo otros a viviendas de calidad destinadas a un segmento medio y medio alto para un segmento etario mayoritariamente concentrado en hogares unipersonales o de familias sin hijos y de adultos mayores”, detallan los especialistas.
Con nuevo impulso
De acuerdo al informe publicado por Indec en enero de 2021, el crecimiento del sector de la construcción se estima en un 23,3% interanual (en diciembre creció 27,4% interanual, la mayor expansión desde noviembre de 2017). Además, la encuesta cualitativa realizada a grandes empresas del sector que se presenta en el mismo informe refleja expectativas favorables con respecto al nivel de actividad esperado para el período febrero-abril 2021, tanto para quienes se dedican a realizar principalmente obras privadas como públicas. “El 42,1% de las empresas que realizan principalmente obras privadas prevé que el nivel de actividad del sector no cambiará durante los próximos tres meses, mientras que 36,8% estima que aumentará y 21,1%, que disminuirá”, indica el informe.
Según reporta Indec, a la hora de identificar las políticas que incentivarían al sector, “las empresas que realizan principalmente obras privadas señalan en primer lugar las políticas destinadas a las cargas fiscales (23,8%), seguidas por aquellas destinadas a la estabilidad de los precios (23,1%), a los créditos de la construcción (19,9%), y al mercado laboral (17,7%), entre otras. Los empresarios de la construcción que realizan principalmente obras públicas se inclinan por políticas destinadas a la estabilidad de los precios (26,6%), a las cargas fiscales (24,9%), a los créditos de la construcción (23,4%), y al mercado laboral (13,0%), entre otras.
Las últimas mediciones también trajeron buenas noticias para el sector de compraventa inmobiliaria. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el segundo mes de 2021 una recuperación de 5,8% respecto del nivel de un año antes, al sumar 1.499 registros. El monto total de las transacciones realizadas creció un 40,8%, y llegó a $13.736 millones. Luego de 29 meses consecutivos de caídas interanuales, se observa que en el último cuatrimestre hubo tres subas respecto al mismo mes del año anterior, lo cual es una excelente noticia para un segmento que venía alicaído incluso antes de la pandemia.
En este marco, Mercado y Reporte Inmobiliario encaran su informe anual sobre el sector inmobiliario y de la construcción, con opiniones esclarecedoras de actores de distintos rubros de este mercado nutrido y con expectativas de crecer.
Tizado
Cuatro décadas de experiencia
“Somos una marca con muchos años de trayectoria pero moderna y fresca. Siempre nos apoyamos en la innovación y la tecnología, lo cual nos permitió aprovechar las herramientas que ya teníamos, como apps, CRM o teletrabajo, que se intensificaron”, asegura Gabriel González Pardo, director de la firma inmobiliaria.
Por Carina Martínez
“Lo más complejo fue y es reemplazar ‘la experiencia’ respecto a visitar los productos –detalla Gabriel González Pardo, director de Tizado, al ser consultado sobre las estrategias puestas en práctica por la inmobiliaria, para hacer frente al contexto adverso signado por la crisis sanitaria–. Estamos cada vez más cerca con las visitas virtuales, en cuanto a la selección, pero nada reemplaza la visita presencial a tu próximo hogar”, reflexiona.
–2019 fue un mal año para el sector inmobiliario. A eso, se sumó la pandemia. ¿Qué expectativas tienen para 2021? ¿En qué momento –y bajo qué condiciones– considera que el mercado podrá recuperarse?
–La pandemia fue algo sin precedentes pero también es de esas crisis que aceleran los procesos de toma de decisión, de replanteos familiares y de inversión. Por eso no lo tomo como algo negativo, sino más bien como un golpe de timón que corrigió el rumbo en que íbamos en 2019, muy malo, como bien lo definiste al comienzo de la pregunta.
Respecto del mercado, se podrá recuperar en función de ajuste de precios (ya se fueron ajustando durante 2020), de productos que está demandando el mercado de vivienda, la activación de la construcción y la siempre esperada posibilidad de créditos.
–La experiencia que atraviesa el mundo, ¿cree que cambió y cambiará las preferencias y demandas de las personas a la hora de elegir un lugar donde vivir?
–Los cambios que se producen y que permanecen en el tiempo tienen que calar profundo en la cultura de la gente. Creo que cuando podamos sacarnos los tapabocas los tiraremos y seguiremos como antes. Sin embargo, aquellas cuestiones sobre las que reflexionamos estos meses, como si necesitamos tantos metros de oficina (con la real aplicación de la tecnología que existía pero que algunos descubrieron recién ahora), sobre cuánto valoramos el espacio abierto, sobre ciertas amenities, o sobre dónde vivir –sin esperar tanto para tomar la decisión–, entiendo que van a permanecer en cuanto a las elecciones actuales y futuras.
–¿Cuentan con estrategias de fidelización de clientes? ¿De qué manera las llevan a cabo?
–Sí, contamos con eso y mucho más. No es nuevo y hace tiempo que las implementamos. Tal vez hoy cada vez hay más trabajo respecto a la cantidad de datos y de información que manejamos, tanto en el mercado inmobiliario en general como de los clientes en lo particular. Y hay que saber usarla, y distinguir aquella de calidad, entre la cantidad abrumadora que existe.
–Si tuviera que definir el diferencial –o los diferenciales– de Tizado, ¿cuáles serían?
–Somos locales, profesionales con más de 40 años en el mercado y conocemos bien al cliente. Queremos que se sienta parte del proceso de compraventa, acompañando y resolviendo los problemas que esto conlleva.
Siempre nos gustó que el cliente sienta que somos “lo que está más allá de cada operación” y que todo es parte de un proceso en el cual buscamos asesorar profesionalmente al cliente.
–¿Qué nuevas tecnologías se sumaron al negocio de venta de inmuebles, que mejoraron la experiencia de los compradores? ¿Cómo imagina que será el negocio en la próxima década, en este sentido?
–No sé si se sumaron tecnologías; diría que se aumentó el uso. Y la necesidad ayudó a potenciarla. Los recorridos virtuales, las aplicaciones de búsqueda, los contratos a distancia, las video-entrevistas, todas herramientas que existían pero que hoy son como el celular o el cajero automático: de “dominio público”.
Imagino que en un futuro cercano aumentarán, cada vez, las consultas virtuales y los contactos online, al igual que las transacciones en línea. Esto va a permitir, sobre todo, filtrar con mayor efectividad los productos a visitar.
Mi reflexión final sería más desde lo humano y, sobre todo, para nosotros que trabajamos con las personas y con uno de sus sueños más importantes, como es el hogar. Creo que debemos aprovechar esta pandemia que nos hizo reflexionar sobre cómo vivimos y analizar nuestros hogares, nuestro trabajo y nuestra familia, que es el germen de las sociedades, y el rumbo al que iremos, tal vez teniendo las prioridades más claras.
Anclaflex
El futuro es crecer
“Con casi 20 años de historia, la compañía ha logrado posicionarse como una de las marcas líderes en la fabricación y comercialización de revestimientos, buscando permanentemente innovar y ofrecer calidad en cada uno de sus productos”, sostiene su gerente general, Emiliano Bonfiglio. A pesar de la pandemia, en 2020 logró números positivos y planea duplicar su capacidad de producción en 2021.
Por Carina Martínez
“Somos una empresa argentina que emplea mano de obra nacional y recursos nacionales para exportar a países del Mercosur productos de excelente calidad manufacturados bajo normas internacionales –agrega Emiliano Bonfiglio, de Anclaflex–. Porque confiamos en nuestro país, desarrollamos nuevos productos, incorporando nueva tecnología y nuevas técnicas, las cuales combinadas con nuestra experiencia y trayectoria en el mercado nos permiten ofrecer los mejores productos”, relata el ejecutivo.
–A pesar del lockdown propio de la pandemia, Anclaflex logró cerrar 2020 con balance positivo. ¿Cuáles fueron las estrategias exitosas implementadas que permitieron este desenlace?
–La empresa emplea a 110 personas y el comienzo de la pandemia y la cuarentena no fue fácil. Lo bueno fue que el coronavirus nos encontró con un ratio de endeudamiento bajo y con mucho crédito en la calle que, a pesar de los temores, logramos cobrar. Nos preparamos pensando en la reapertura, de modo que cuando nos permitieron abrir, comenzamos a producir sin perder tiempo en la puesta en marcha.
Durante los dos meses que cerró la fábrica como medida de adherencia al protocolo dispuesto a escala nacional por el Covid–19, seguimos invirtiendo para cuando se diera la reapertura. Pese a todo, 2020 ha sido de gran crecimiento para la empresa. Logramos resolver de forma rápida una contingencia sin precedentes y pudimos planificar los meses sin actividad. El 79% del personal comenzó a trabajar bajo la modalidad home office.
El principal obstáculo fue la obtención de materias primas, los faltantes y algunos cierres temporarios de proveedores. Pese a ello, decidimos destinar $50 millones para comprar máquinas nuevas y seguir apostando en la construcción de una nueva planta de 7000 m2 en General Rodríguez, que nos permitirá aumentar de 2,5 millones de kilos de productos por mes a más de 6 millones de kilos. Hasta el momento, y dada la gran demanda que generó la temporada, ingresaron 23 nuevos empleados de los cuales 15 quedaron de forma efectiva para la nueva planta en General Rodríguez.
–¿Cómo considera que se desarrollará el año 2021? ¿Cuáles son los planes y proyectos que fortalecerán su posición en el mercado?
–Cerramos 2020 con un balance positivo y planeamos duplicar la capacidad de producción y aumentar el personal de cara a 2021. Tenemos previsto sumar más recursos y priorizar la contratación de postulantes de barrios aledaños a la fábrica. De este modo, se genera mayor empleo local y se promueve la descentralización del trabajo. Durante 2020, la empresa aumentó su capacidad de exportación un 60% y ese aumento también se prevé para este año, junto con una mayor celeridad y mejor atención en la respuesta al cliente. En lo que refiere a la facturación, en 2020 fue de aproximadamente $470 millones y para este año se espera que sea de $750 millones.
Este año, trabajando solo con el personal que no pertenece a los grupos de riesgo, en tres turnos para asegurar el distanciamiento y con lanzamientos de nuevos productos prevemos superar los 6 millones de kilos.
La inversión que realizamos se traducirá en una mejor atención al cliente, ya que bajaremos los tiempos de respuesta, y también en un aumento del nivel de exportaciones. La mejora no solo es productiva o de costos, también repercutirá en la calidad de servicios para los que trabajamos día a día en la fábrica. A su vez, se implementarán diferentes métodos de energías renovables con la que se generará alrededor de un 30% del total de la energía necesaria.
–En el marco de este contexto crítico, la construcción parece dar un respiro a la actividad ¿qué condiciones deberían darse para potenciar su desarrollo?
–Siempre hay que apoyar a las pymes y sobre todo en este contexto. Porque son ellas las que generan el 70% del trabajo en el país. Un modo de hacerlo es invertir en redes de infraestructura. Las distancias para proveerse de materias primas o llegar a otros mercados complican la operatoria. Crédito blando, incentivos a la exportación, baja de impuestos para la construcción y la creación de planes de vivienda generarían un gran impulso al sector.
Grupo Vaccaro
Un nuevo modelo de negocios
“En este ‘nuevo mundo’ en que la conectividad es su principal protagonista, y con los cambios que la pandemia aceleró en cuanto a nuestros hábitos y la forma en que nos relacionamos, nos encontramos frente al desafío de transformar el negocio inmobiliario”, sostiene Gerardo Vaccaro, presidente de la compañía.
Por Carina Martínez
“El sector deberá pasar de un modelo analógico a uno digital, o bien, a uno que contemple ambas dimensiones. Quienes no estén dispuestos a afrontarlo, quedarán fuera del camino”, enfatiza el líder de Grupo Vaccaro.
–¿Cuáles son estos cambios de hábitos que profundizó la pandemia?
–El cambio producido como consecuencia de la pandemia dejó de ser una posibilidad para ser una realidad. Gran parte de nuestras operaciones son de familias que abandonan su vida en un departamento para pasar a una vivienda con más luz, más verde y mejor calidad de vida. Este proceso no se da solo en nuestro país. La asociación de Realtors de Miami-Dade en Estados Unidos indica un fuerte aumento de los valores de las casas en perjuicio de los departamentos. En el caso de nuestro país, hay que agregar que según las encuestas la mayor preocupación de los habitantes del AMBA es la seguridad, lo cual ha volcado a muchas personas a mudarse a complejos con alto nivel de seguridad.
–¿Cómo evalúa el desempeño de la firma en 2020, respecto de 2019?
–Para Grupo Vaccaro, 2019 fue un año no muy distinto de los anteriores. La característica estuvo dada por la incertidumbre provocada por el calendario electoral y la inestabilidad del dólar. El grupo pudo mantener un razonable nivel de actividad con base en modificar, varias veces en el año, las condiciones de venta de los productos que comercializa.
En 2020, la pandemia de Covid–19 produjo un cambio radical. Como bien sabemos, la Fase 1 de la cuarentena produjo un “parate” total con cierre de oficinas y todo tipo de operaciones. Dado que el principal capital de una empresa es el humano, se decidió mantener el plantel, a pesar del esfuerzo financiero que ello significó. De inmediato, se establecieron varios ejes con un seguimiento diario en reuniones virtuales de gerencia. Inicialmente, se estableció como suposición para definir los modos de acción que la cuarentena duraría varios meses, incluso el año entero. Se conformó un equipo de atención personalizada a los clientes con operaciones en curso, se establecieron los lineamientos y programas para la publicidad y ventas en forma totalmente virtual. Se organizó un equipo para “ayudar” aportando soluciones a los clientes que tenían problemas de pago. Finalmente podemos decir que la actividad durante 2020 fue mucho más favorable que la mejor de nuestras estimaciones.
–¿Qué perspectivas tienen para 2021? La recuperación del mercado ¿cuándo y bajo qué condiciones considera que podrá concretarse?
–El año 2021 continúa con buenos parámetros, con algunas salvedades. El boom de 2020 fue los lotes en barrios privados. Hoy, este producto casi ha desaparecido del mercado y aumentar el stock llevará años debido a las actuales regulaciones gubernamentales. Igualmente el aumento en dólares del costo de la construcción está bajando este apetito. Por otra parte, el aumento del costo mencionado ha puesto un piso a la baja de valores en los inmuebles a estrenar insinuándose una suba en los mismos.
Por su parte, los inmuebles de reventa tuvieron una fuerte resistencia a la baja en 2019 y los primeros meses de 2020. Recién en el último trimestre aparecieron valores inferiores a los pedidos; baja que viene continuando durante este año y, estimamos, se mantendrá durante todo 2021.
Cuándo el mercado podrá recuperarse es una pregunta difícil de contestar. En cierta forma, en nuestro segmento ya lo hizo, nivelándose en un piso inferior a los mejores años. Nuestra larga experiencia en las distintas crisis nos indica que el mercado inmobiliario no se recupera antes del financiero y, por lo que vemos, esto no se está dando. A ello se suma que se trata de un año electoral y con distintas expectativas sobre el valor del dólar y tasas de interés altas que dificultan el crédito, lo cual nos lleva a pensar que la situación actual es piso y techo.
–¿De qué manera la compañía enfrentó el contexto crítico de 2020?
–Tuvimos que superar barreras culturales que implicó desaprender hábitos, y desarrollar nuevas habilidades en el marco de un escenario en que los canales digitales fueron fundamentales. Supimos adaptarnos al nuevo entorno reposicionando nuestros productos y desarrollamos sociedades estratégicas con los portales inmobiliarios líderes del mercado, implementando acciones comerciales de alto impacto.
Quienes mejor se adapten al nuevo escenario, segmenten adecuadamente la cartera de productos y sepan explotar los canales digitales serán quienes mayor éxito tendrán en el corto plazo. Es por ello que el nuevo escenario nos entusiasma, con la demanda volcándose hacia barrios privados, el segmento que mejor conocemos, con clientes buscando seguridad, espacios verdes y calidad de vida.
–¿Cómo llevan adelante la fidelización de los clientes?
–La fidelización de clientes y su recomendación son pilares de nuestro negocio. Es por ello que contamos con un equipo de asesores de venta con talento y capacitado, tanto en habilidades duras como blandas. Nuestra estrategia de fidelización se concentra en construir relaciones de confianza y en una cartera de producto amplia que brinda alternativas a cada etapa de la vida de nuestros clientes.
–¿Qué elementos diferencian a Grupo Vaccaro?
–Nuestros diferenciales son la cartera de clientes, el mix de producto y nuestro posicionamiento en el mercado como líderes en barrios privados en la zona oeste del Conurbano Bonaerense. Más de 75 años en el mercado, algunos de los desarrollos de barrios privados más importante en la zona y las más de 1.500 familias que nos eligieron nos posicionan como líderes.
–¿De qué manera las nuevas tecnologías ayudaron a optimizar la experiencia de los compradores y cómo imagina que lo hará en el futuro?
–Las videoconferencias nos sirvieron para mantener el contacto con nuestros clientes, e incluso para realizar visitas virtuales. También incorporamos tours virtuales 360°, desarrollamos plataformas de campañas online y lanzamos la tienda oficial de Grupo Vaccaro en Mercado Libre, todo lo cual brinda más alternativas para mejorar la experiencia del cliente.
Por otro lado, comenzamos a utilizar servidores de almacenamiento en la nube, que nos permitió trabajar de manera colaborativa como nunca antes lo habíamos hecho, con impacto directo en la calidad de nuestro servicio y en la experiencia de nuestros clientes.
En el futuro, la tecnología y los canales digitales van a reconfigurar el mercado inmobiliario. Este sector tiene uno de los modelos de negocios más tradicionalistas, y es por ello que el impacto será muy profundo y radical.
ESARQ | Estudio Swiecicki Arquitectos
Hábitats más sostenibles
Por Carina Martínez
De acuerdo Pablo Swiecicki, las tendencias mundiales que se perfilan en el sector se relacionan con el diseño y la construcción de entornos, viviendas y edificios saludables, o sea, aquellos que cuidan la calidad del aire y el agua, priorizan la ventilación y luz natural, el confort térmico, la seguridad del inmueble y la reducción del ruido. Sin embargo, en la Argentina, esto aún es incipiente.
“El mercado en 2021 está signado por los efectos de la pandemia. Lo que en un comienzo parecía ser un año con mayor actividad, se percibe ahora un primer semestre lento. Recién se avizora una mejora leve para el segundo semestre –sostiene Pablo Swiecicki, director de ESARQ, al ser consultado en el marco del especial sobre el sector inmobiliario y de la construcción–. Sin embargo, sigue siendo un contexto de mucha incertidumbre, en que las proyecciones de crecimiento se van postergando”.
Respecto de las expectativas que depara el futuro cercano, Swiecicki reflexiona: “la realidad nos empuja hacia el homeoffice, y a trabajar preferentemente en hogares confortables, amplios y con espacios verdes. De esta forma, la mirada comienza a ponerse cada vez más en el segmento residencial del área suburbana”. Hoy, las personas eligen más las “casas verdes” y los departamentos con amenities. “Hay también una especie de revival de los countries que estaban alicaídos y ahora están cobrando un nuevo impulso”, sostiene.
El caso de la construcción corporativa es diferente y, de acuerdo al director de ESARQ, hoy se encuentra estancada y atravesado por nuevas tendencias en arquitectura. “Los espacios de coworking y open space, tan propios de los años pre-pandemia, se están redefiniendo para encontrar nuevas formas de diseño acordes a esta etapa de distanciamiento social”.
Nuevas tendencias que aportan a mejorar el hábitat
Para Pablo Swiecicki, existe una serie de factores que pueden incidir en mejorar el hábitat urbano, aportar valor a las ciudades y a la calidad de vida de las personas, como minimizar el transporte, proponer mayores espacios verdes y fomentar las construcciones sustentables, realizadas con materiales nobles, criterios de eficiencia energética, huertos urbanos y ahorro de agua, que permitan mitigar al máximo el impacto ambiental. “Con el objetivo de reducir la movilidad y facilitar el uso de medios de transporte limpios, en algunas ciudades se están empezando a planificar pequeños centros donde coexisten el trabajo y la residencia. Bajo estas tendencias se reducirán los encuentros presenciales de trabajo, aunque estos no van a desaparecer”, sostiene.
Una década de construcción sustentable
“En ESARQ desde hace más de 10 años nos dedicamos a construir edificios saludables bajo estándares LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), un sistema de certificación de edificios sostenibles desarrollada por el Consejo de la Construcción Verde de Estados Unidos –explica Pablo Swiecicki, al momento de definir el diferencial de la compañía que lidera–. Contamos hoy con 19 edificios en el país desarrollados baja normativa, lo que nos coloca a la vanguardia en Argentina. La sustentabilidad está en el ADN de lo que hacemos. Con relación a las tendencias actuales, este expertise nos da un plus de valor, ya que cualquier edificio sustentable ofrece condiciones de bienestar que están por arriba de cualquier edificio común. El sello LEED, si bien tiene como punto de partida la eficiencia energética, hoy cuenta con muchos indicadores que lo acercan a sellos más nuevos, como la certificación WELL, que tiene como premisa el bienestar de las personas en el centro del proyecto arquitectónico”, indica.
