Por Leandro Africano
Los datos duros indican que la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires, plaza testigo de todo el país para la actividad inmobiliaria, registró en marzo una caída de 18,6%. Esto implica un descenso para el primer trimestre, ya que si se consideran los primeros noventa días la contracción interanual fue de 3,73%, de acuerdo a lo informado por el Colegio de Escribanos.
Si bien el contexto actual pareciera no ser del todo favorable para el desarrollo del mercado inmobiliario, existe una oportunidad para los nuevos emprendimientos que puedan diferenciarse y ofrecer alternativas de financiación que atraigan a potenciales compradores interesados en buenos productos y en resguardar sus ahorros.
Hay consenso en señalar que los desarrolladores deben poner el foco en la calidad de construcción y en el diseño como ideas rectoras que deben poner en juego en estos momentos porque han reaparecido inversores locales y también extranjeros que comienzan a interesarse en el mercado inmobiliario con vistas a posicionarse para un escenario post eleccionario en 2015.
Mariano Galeazza, gerente de Operaciones de Grupo Monarca explicó a Mercado que “es importante destacar que este tipo de coyuntura como la actual, genera que las personas estén más atentas al momento de invertir sus ahorros y eso impacta de manera directa en la toma de decisiones. Desde el lado de los desarrolladores, estamos en un momento de transición en el que debemos ser cautelosos y estar atentos a aquello que los compradores necesitan y pueden acceder. En este contexto comenzamos a trabajar desde hace un tiempo en diferentes alternativas de financiación, ofreciendo en algunos emprendimientos planes de pagos de hasta 60 cuotas”.
El cepo al dólar y la volatilidad de su cotización han hecho que muchas decisiones de inversión inmobiliaria se pospongan hasta que haya más claridad sobre la coyuntura macroeconómica. “En este sentido, los mercados más afectados son los de los inmuebles residenciales usados y los inmuebles terminados en donde todo el desembolso debe hacerse en dólares y sin financiación” puntualizó el arquitecto Gervasio Ruiz de Gopegui, director de New Fidu, compañía responsable de gerenciamiento y administración fiduciaria de real estate.
“Los proyectos en construcción –que se abonan en cuotas en pesos– si bien han visto disminuir su ritmo de ventas, no han sido tan perjudicados por esta nueva situación. En ambos casos se registran pequeñas variaciones en los valores de venta (medidos en dólares); pero claramente el ajuste más significativo en el mercado se ha dado por volumen de transacciones y no por precio”, agregó Ruiz de Gopegui, quien además apuntó que se están observando algunas operaciones de tierra, en donde los propietarios no resignan valor de venta, pero si se muestran muy predispuestos a acompañar los proyectos, recibiendo superficie en parte de pago por el lote.
Para Alberto Fernández Prieto, presidente de Fernández Prieto & Asociados, “la foto del cierre del primer cuatrimestre del año nos indica que la actividad está repuntando y que el nivel de ventas de productos que apuntan al segmento de mayor poder adquisitivo sigue activo como antes de la modificación del tipo de cambio oficial y a diferencia de años anteriores comenzaron a verse nuevamente inversores extranjeros interesados en invertir en proyectos. De todas maneras, 90% de los inversores y compradores son nacionales”.
Paradojas del mercado
Según los protagonistas del sector los precios de las unidades nuevas se han pesificado mientras las unidades usadas conservan precios en dólares con tendencia a la baja. Gustavo Araujo, CEO de la desarrolladora FSA Group Argentina, señala con un ejemplo la llegada de inversión extranjera: “La Dolfina Grace, en la localidad de Cañuelas en la provincia de Buenos Aires, es el segundo hotel que estamos desarrollando en la Argentina y es un claro ejemplo de inversión extranjera porque se destinarán US$ 30 millones. Este nuevo emprendimiento de más de 80 suites que incluirá la construcción de exclusivas villas y apartments. Para el año que viene tenemos previstos lanzamientos de desarrollos residenciales que superarán US$ 70 millones de inversión”.
Guido Wainstein, presidente de Qualis Development, ofrece su mirada sobre la situación y señala que en su caso y luego de los vaivenes con el tipo de cambio decidió “comercializar y hablarle a nuestros inversores 100% en pesos. Eso genera tranquilidad y números claros desde el inicio de la obra. Con relación a la inversión extranjera la apuesta en el mercado residencial es escasa pero en el segmento corporativo “estamos observando que empresas extranjeras invierten dividendos en el mercado inmobiliario local”.
Para el especialista, el mercado de las viviendas nuevas refleja un crecimiento sostenido. Esta situación se puede apreciar en los dos mercados, tanto el Premium como el segmento medio. En lo que respecta al segmento de alta gama, el corredor de Avenida Libertador continuó creciendo a nivel oferta y demanda. “Es un polo muy buscado por el consumidor final lo que le brinda un diferencial sobre el resto de las zonas. Con relación al segmento medio, las zonas alternativas a los barrios ya consolidados están creciendo paulatinamente, especialmente en el lanzamiento de nuevos proyectos. Esto se debe a dos factores fundamentales: un valor de la tierra competitivo y un inversor con liquidez de pesos interesados en capitalizarce a futuro”, puntualizó.
El mercado muestra hoy inversiones de grupos extranjeros que ante la imposibilidad de girar dividendos a sus países de origen deciden invertir sus beneficios en proyectos de propiedad inmueble. De allí que muchas empresas como bancos y supermercados estén construyendo nuevos edificios corporativos o ampliando su red de atención comercial.
A diferencia del mercado de unidades usadas, en el cual hay coincidencia en señalar que se encuentra en una meseta desde hace ya varios años, el mercado de los nuevos desarrollos sostiene un ritmo aceptable y sólido de ventas. Los proyectos nuevos y de pozo son los más buscados ya que permiten mayor posibilidades de financiación. “En algunos proyectos como Pasionaria Martínez, ofrecemos la opción de que cada comprador pueda elegir la terminación de su unidad, y el plan de pagos que mejor se adapte a sus necesidades. Esto permite tener la unidad a su propia medida y gusto. En cuanto al mercado de las unidades usadas, entendemos que forma parte de uno de los grandes desafíos que tiene el sector para el segundo semestre del año”, apuntó Galeazza de Grupo Monarca.
Para muchos analistas de la actividad, el segmento de vivienda usada aún se resiste a hacer el ajuste de precios que lo adapte a esta nueva coyuntura económica con un dólar más caro y sin posibilidad de financiación hipotecaria. “Esta situación se tradujo en una virtual paralización del mercado de la vivienda usada en casi todos los segmentos, que a medida que vayan bajando los valores y haya una previsibilidad sobre la evolución de la cotización del dólar comenzará a dinamizarse”, explica Ruiz de Gopegui.
También hay consenso en señalar que el segmento nuevo de alta gama se está comercializando muy bien, –sobre todo en pozo– aprovechando en cierta forma el excedente de pesos que tiene el segmento inversor y una posibilidad de costos de construcción más acomodados si lo medimos en moneda estadounidense. “Cuando el producto es bueno y el precio es razonable, en el target alto siempre se encuentra comprador. En los segmentos medios, se ha optado en muchos casos por reducir el ticket del departamento (precio de compra) apelando a unidades más chicas (como estudios profesionales) o buscando ubicaciones consolidadas con buenas perspectivas de crecimiento pero con valores de tierra más razonables”, puntualizó el arquitecto.
El mayor volumen de unidades se producirá en los mercados de vivienda familiar nueva y usada en los segmentos medio y alta gama. “En lo que respecta a alta gama, la demanda de consumo sigue estable, especialmente el del segmento nuevo donde se nota una demanda más activa que en los últimos períodos. Con relación al segmento medio, hay que analizarlo desde dos variantes bien marcadas. Por un lado, están los emprendimientos que se llevan adelante a través del Plan Procrear, los cuales están funcionando correctamente y colaboran en el crecimiento de este sector. Por otro, están las iniciativas individuales que, a diferencia de los primeros, necesitan apoyo crediticio para su desarrollo a mediano y largo plazo”, apuntó Prieto.
Cuestión de diseño
Los cambios en la dinámica económica promueven también modificaciones en las tipologías de los inmuebles nuevos. “En el segmento residencial para inversión, la tendencia es achicar las unidades a la menor superficie posible para lograr que se reduzca el precio unitario de cada departamento. También en los proyectos de construcción se observa un alargamiento de los plazos de obra, para permitir una reducción de las cuotas de construcción y permitir el acceso a una mayor cantidad de potenciales clientes y por último se observa la inclusión de amenities muy diversos para captar nuevos segmentos de clientes”, explicó el arquitecto Ruiz de Gopegui.
En sintonía con un escenario que se transforma, Wainstein añade que “el mercado cambió y con él la demanda. Hoy tenemos un comprador que busca alternativas, las analiza y compara. Si bien hay un importante mercado destinado a las unidades tipo estudios y loft, creció en forma significativa la demanda de unidades de 3 ambientes en adelante”.
Planteado así, los compradores finales demandan una tipología de construcción mucho más funcional, que cuente con complementos que permitan disfrutar de vivir en ese lugar y que al mismo tiempo sean prácticos para el ritmo de vida actual. “En definitiva prefieren emprendimientos que cuenten con un diferencial que valorice la propiedad a futuro”, apuntó Prieto.
Para el corto plazo, se estima un mercado tranquilo con un moderado número de lanzamientos de proyectos en construcción. En este sentido, los analistas recomiendan prestar especial atención a la situación financiera de los proyectos y de los contratistas y proveedores que participan en ellos, ya que serán etapas de poca liquidez y fuerte inflación, con grandes riesgos de default de alguno de los participantes. La recomendación es refugiarse en desarrollistas y proveedores con trayectoria, experiencia y expertise en gerenciamiento y construcción de proyectos en coyunturas de mercado complejas.
Hacia adelante hay coincidencia en que en 2016 se prevé un cambio de ciclo y por lo tanto el nacimiento de nuevas oportunidades de inversión. En este sentido, y para estar preparados para ello, es que los grandes jugadores del mercado están comenzando a planificar nuevos proyectos que puedan estar disponibles en el mercado para su comercialización inmediatamente después que se perciba un mejoramiento de la situación económica actual.
Los lotes lideran las consultas
El sitio elinmobiliario.com analizó el comportamiento de los usuarios online con interés en el sector inmobiliario (en visitas y consultas) durante el mes de abril de 2014 y de allí se desprende que el principal interés en Internet, se centró en los lotes tanto de barrios abiertos, como de diferentes estilos de urbanizaciones privadas. Este comportamiento que fue alternante con los interesados en departamentos en los meses de 2013, durante el presente año se consolidó, liderando las consultas y visitas de todo el primer cuatrimestre.
En cuanto a las tipologías, del análisis se desprende que durante el mes de abril de 2014 (tal como ocurrió en mayo) los usuarios de Internet centraron su interés en los lotes en barrios abiertos, los edificios en pozo y los barrios de montaña al momento de consultar. Respecto a lo más visitado, los countries encabezan el podio, y después las viviendas y las casas en barrios cerrados completan las posiciones.
Si tenemos en cuenta las tipologías inmobiliarias, tal como viene sucediendo desde hace varios meses, nuevamente los lotes (que concentran a los countries, barrios cerrados y abiertos, barrios de montañas, entre otros) están primeros en consultas con 34,37% y en visitas con 29,87%. En esta categoría, el segundo lugar en consultas y visitas lo ocupan los departamentos. La sorpresa es el tercer puesto, con “hoteles y condos hoteles” en consultas y los inmuebles comerciales en visitas, desplazando a las casas al cuarto lugar en ambos registros.
