La inflación de febrero fue del 2,9%, con una variación interanual del 33,1%, según el INDEC. La división de mayor aumento en el mes fue Vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles (6,8%),
En este contexto, en febrero la expensa promedio en CABA fue de $318.650 y registró una baja del 1,8% respecto a la expensa promedio de enero que fue de $324.404, según relevó ConsorcioAbierto entre 13.000 consorcios que utilizan su plataforma.
El incremento interanual es del 38,4%, ya que la expensa promedio en enero de 2025 en CABA fue de $230.186.
Provincia de Buenos Aires: Las expensas aumentaron un 45,8% interanual, alcanzando un promedio de $155.508 en febrero (un 0,6% más que en enero).
Córdoba: Las expensas subieron un 37,8% interanual, con un promedio de $142.960 en febrero (un 1,6% más que en enero).
Santa Fe: Las expensas subieron un 41,7% interanual, con un promedio de $128.097 en febrero (un 2,4% más que en enero).
Entre Ríos: Las expensas se incrementaron un 72,7% interanual, con un promedio de $72.654 en febrero (un 5,5% más que en enero).
“Después de varios años donde los costos cambiaban de forma muy brusca, hoy empieza a aparecer un poco más de previsibilidad en cómo evolucionan las expensas. Eso no significa que los valores estén bajando, pero sí que los consorcios pueden empezar a visualizar mejor cómo se comporta su estructura de gastos. En un sistema como el de los edificios, donde hay contratos, servicios permanentes y decisiones colectivas, la previsibilidad es clave para poder administrar”, comentó Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.
“Las expensas no se mueven exactamente igual que la inflación porque dependen mucho del calendario del edificio. Enero suele concentrar varios ajustes al mismo tiempo: actualización de contratos de servicios, reorganización de presupuestos y, en algunos casos, todavía el impacto del aguinaldo liquidado en diciembre”, explicó el director de ConsorcioAbierto. “Eso hace que haya meses con mayor carga de gastos y otros donde el presupuesto se reacomoda. Por eso, cuando se analizan las expensas, no alcanza con compararlas con la inflación. También hay que mirar cómo se organiza el gasto dentro del consorcio y en qué momento impactan ciertos costos”, detalló.
Principales gastos en los consorcios
El relevamiento de ConsorcioAbierto realizado entre 13.000 consorcios que utilizan su sistema identificó que los 5 principales gastos de los consorcios en CABA en febrero corresponden a:
Personal y Sueldos: Representa el 33% del total de gastos, siendo el rubro más significativo. En edificios pequeños (0-50 UFs), llega al 35%, mientras que en edificios grandes (+200 UFs) se reduce al 16%, evidenciando economías de escala.
Gastos Operativos y de Mantenimiento: Representa en promedio un 28%, pero sigue una tendencia inversa a los sueldos: comienza en 26% en edificios pequeños y aumenta hasta 53% en edificios grandes, impulsado por servicios como limpieza, seguridad y mantenimiento.
Servicios Públicos: Este rubro ocupa el tercer lugar con un impacto en promedio del 13-15%, manteniéndose bastante estable independientemente del tamaño del consorcio. (Vemos un leve aumento en Peso para todo Rango de Edificios)
Gastos administrativos, bancarios e impositivos: Corresponde a un 14% del total, disminuyendo a 8% en edificios grandes debido a la dilución de costos fijos como honorarios y seguros.
Mantenimiento Extraordinario y Obras: Representa un 6-11% del total, apenas disminuyendo a medida que aumenta el tamaño del edificio.
En Provincia de Buenos Aires, los 5 principales gastos de los consorcios en febrero corresponden a:
Personal y Sueldos: Es el rubro principal, con un promedio del 36%, disminuyendo hasta el 27% en edificios grandes. La carga salarial (En %) es ligeramente superior a la de CABA, posiblemente debido a diferencias salariales o estructuras contractuales.
Gastos Operativos y de Mantenimiento: Representa entre el 27% y el 45%, aumentando con el tamaño del consorcio. La tendencia es similar a la observada en CABA.
Gastos administrativos, bancarios e impositivos: A diferencia de CABA, esta categoría ocupa el tercer lugar debido a una mayor carga del rubro Honorarios Profesionales. Los gastos administrativos representan un promedio del 17%, bajando a 8% en edificios grandes. Este rubro es levemente mas elevado que en CABA
Servicios Públicos: Con un promedio del 7%-10%, este rubro es proporcionalmente menor que en CABA, lo que podría deberse a diferencias tarifarias.
Mantenimiento Extraordinario y Obras: Similar a CABA, representa alrededor del 7% del total, reflejando proyectos específicos que afectan todos los tamaños de consorcios.
“Hay un factor que influye mucho en cómo se distribuyen los gastos: el tamaño del edificio. En los consorcios más chicos, los costos laborales suelen tener más peso porque se reparten entre menos unidades. En edificios más grandes ocurre lo contrario: esos costos se diluyen, pero crece el peso de los gastos operativos vinculados a servicios, mantenimiento o infraestructura”, comentó Laiuppa. “Por eso dos edificios pueden tener expensas muy distintas aun estando en la misma zona. La estructura del consorcio influye tanto como el contexto económico”, agregó el director de ConsorcioAbierto.
Sobre la morosidad
En un edificio, el 19% de las unidades funcionales posee deuda. Es decir, de cada 100 departamentos, 19 deben. Esto es igual en CABA y en la Provincia de Buenos Aires, y una tendencia que se ha sostenido a lo largo de todo el 2025.
En enero, las tasas de interés promedio fueron del 4,8% en CABA y del 6,1% en la Provincia de Buenos Aires.
“Durante mucho tiempo vimos niveles de morosidad cercanos al 17%, que se habían vuelto relativamente estructurales dentro del sistema. Hoy ese número aparece más cerca del 19%, lo que significa que casi dos de cada diez unidades funcionales tienen deuda. No es un salto abrupto, pero sí es un cambio que conviene observar con atención”, analizó Laiuppa.
“Cuando la mora crece, el consorcio empieza a funcionar en la práctica como un sistema de financiamiento interno: quienes pagan en término terminan sosteniendo temporalmente el funcionamiento del edificio mientras otros regularizan su situación. Por eso la morosidad no depende únicamente del contexto económico. También refleja cómo se gestiona el consorcio y qué herramientas existen para ordenar los pagos”, agregó.
Cinco buenas prácticas para un consorcio saludable
Durante los años de mayor inflación el desafío principal era adaptarse a cambios constantes en los costos. “Hoy el desafío de los administradores es gestionar mejor la complejidad del consorcio. Los edificios tienen más servicios, más obligaciones y también más demanda de información por parte de los vecinos”, destacó Laiuppa.
“En ese contexto, la tarea del administrador ya no es solo liquidar expensas. Es ordenar la información del edificio, anticipar problemas y ayudar a que el consorcio tome decisiones con más claridad”, comentó Laiuppa
ConsorcioAbierto recomienda 5 buenas prácticas para que un consorcio sea saludable:
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Expensas más predecibles: Menor dispersión mensual y variaciones más acotadas a lo largo del año.
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Costos fijos bajo control: Relación más estable entre tamaño del edificio y gastos de administración y personal.
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Gestión de la morosidad: Seguimiento sistemático para evitar deuda persistente.
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Menos sorpresas: Menor peso relativo de gastos extraordinarios y mayor previsibilidad del gasto operativo.
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Gastos trazables: Rubros claros, consistentes y comparables en el tiempo.
En un edificio pasan muchas cosas al mismo tiempo: hay servicios que pagar, proveedores que contratar, reparaciones, consultas de vecinos y decisiones que impactan directamente en la expensa de cada departamento.
“Cuando la información está dispersa, es más difícil tener claro qué se está pagando, cuándo se contrató un servicio o si un gasto cambió con el tiempo. Ahí es donde empiezan a aparecer ineficiencias que terminan impactando en el bolsillo del vecino. La tecnología permite integrar toda la información del consorcio en un mismo sistema, el cual, potenciado con inteligencia artificial, ayuda a ordenar datos y automatizar tareas que hoy consumen mucho tiempo y tienen un margen de error alto. En un contexto donde las expensas siguen subiendo, tener la información clara y ordenada es una forma concreta de cuidar el gasto del edificio”, concluyó Laiuppa.
