Todas ellas incidieron directamente en el cierre de las actividades comerciales no esenciales. En consecuencia, Collliers junto a la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) armaron un informe en donde se evidenciaron variaciones en la vacancia y la oferta, mientras que se acelera la tendencia a la baja de los precios, observada desde el año anterior.
En el caso de la actividad, aproximada a través del Estimador Mensual de Actividad Económica (EMAE), se observaron caídas en los primeros cinco meses —con la información oficial disponible— con una fuerte pronunciación en marzo, abril y mayo por el aislamiento social preventivo y obligatorio. Concretamente, las caídas interanuales fueron de 1,9%; 2,4%; 11,4%; 26,4% y 20,6% contando de enero a mayo inclusive, mientras que se espera una caída interanual de alrededor del 14% para el mes de junio, lo que resultaría en una baja estimada del primer semestre algo por encima del 15% i.a. Por otra parte, el análisis del IVA-DGI sugiere como candidato al peor mes del semestre a abril.
Por otro lado, el indicador de precios se muestra en un sendero de desaceleración como consecuencia de la implementación de precios máximos en algunos rubros, el congelamiento de tarifas y alquileres, y la inactividad de muchos sectores. En este sentido, contando de enero a junio, la evolución de las variaciones interanuales del Índice de Precios al Consumidor fue 52,9%; 50,3%; 48,4%; 45,6%; 43,3% y 42,8%, respectivamente.
Oferta
El período analizado finalizó con un total de 27.395 m² ofertados en alquiler entre los principales corredores comerciales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, lo que denota un aumento del 66,88% con respecto al semestre anterior.
La tasa de vacancia se ubicó en 2,82%, con un aumento de 1,17 puntos porcentuales con respecto a la registrada durante el S2 2019 (1,65%). De esta forma, se rompe con la tendencia bajista observada durante el 2019, principalmente debido a la paralización del sector comercial producto de las medidas de aislamiento social, impacto que probablemente se acentúe durante el segundo semestre del año.
Los corredores con mayor tasa de vacancia fueron: Alicia M. de Justo, con un 8,14%; Florida, con 7,07% y Córdoba, con 6,27%. Los dos últimos presentando una tendencia a la liberación de espacios desde el semestre anterior.
Asimismo, el 68% de la oferta se encuentra distribuida entre cuatro corredores: Florida concentra la mayor porción, con el 21,78%, Córdoba abarca el 16,83% y Santa Fe (Callao) y Cabildo el 14,85%, cada uno. Florida se ubica como el corredor con más superficie disponible (10.693 m²) y el mayor número de locales en alquiler. A su vez, cuenta con las superficies ofertadas más amplias con 486 m² en promedio por local, en comparación con 413 m² en Alicia M. de Justo o 119 m² Córdoba.
Demanda
La tasa de rotación se ubicó en 2,85%, lo que representa un descenso del 12,8% respecto del último semestre. Este comportamiento, contrario al del año anterior, probablemente haya sido impulsado por la limitada actividad del mercado durante los primeros seis meses del 2020.
A nivel de corredores, Alicia M. de Justo ostentó la mayor tasa de rotación con un 11,63%, lo cual representó un aumento de 8,14 puntos porcentuales. En este sentido también se pueden destacar Corrientes, Florida, Santa Fe (Callao), Cabildo y Córdoba con índices de entre 3 y 6%. El resto de los corredores se mostraron consolidados con tasas de rotación menores al 3%.
Precios
El Asking Rent promedio del mercado de retail se situó en US$/m² 24,12, y si se consideran únicamente los corredores analizados históricamente4, promedia los US$/m² 27,12. Esta cifra denota una depreciación del 12,47% respecto del semestre anterior y consolida la tendencia a la baja en los valores, presentada durante todo el año 2019.
Como origen de este comportamiento podría mencionarse el contexto económico argentino desde el año 2018 en adelante, y el impacto de las medidas de aislamiento social en el sector comercial.
Para poder evaluar todos los corredores bajo los mismos parámetros y mitigar las desviaciones que la heterogeneidad de superficies y tipologías presentan, se establecieron ciertas consideraciones. Estos sesgos fueron moderados ponderando únicamente los valores de Asking Rent de locales de menos de 500 m² y con superficies mayores a 150 m² en planta baja.
Un dato significativo, contrario a lo observado en periodos anteriores, fue el aumento de los metros ofertados en pesos, que representaron el 79,6% del total de la disponibilidad, mientras que los ofertados en dólares fueron sólo el 20,4%.
Segmentando los corredores según el promedio de valor, se observa un comportamiento similar en Florida y Rivadavia (Caballito) que promediaron los valores más altos, US$/m² 36,63 y US$/m² 33,78 respectivamente. En un segundo orden se pueden agrupar cinco corredores dentro del rango de US$/m² 20 a 28, Rivadavia (Flores), Cabildo, Santa Fe (Pueyrredón), Santa Fe (Callao) y Alicia M. de Justo.
Por último, se encuentran aquellos ejes que por sus características resultan menos demandados por los principales retailers, como Córdoba, Corrientes, Pueyrredón, Rivadavia (Liniers) promediando entre US$/m² 7,5 y 19.
Durante este semestre se observó que la brecha de precios entre los corredores con mayor demanda y aquellos con menos, se redujo, pudiendo deberse esta situación a la baja generalizada de precios y la liberación de espacios ocurridos en este período.
