La apertura de importaciones reconfigura el mercado logístico: la vacancia sube al 9,4%

El mercado de centros logísticos premium en Argentina atraviesa una fase de reconfiguración, impulsada por la apertura de importaciones, la reducción de stocks y la redefinición de estrategias productivas en distintos sectores. En este contexto, la vacancia alcanzó el 9,4% durante el primer trimestre del año, según el último informe de CBRE.

Durante el período se observó un proceso de cambio caracterizado por la reconversión de operaciones, la consolidación de espacios y, en algunos casos, la devolución de superficies industriales. Como resultado, la absorción neta cerró en -34.095 metros cuadrados (m2), reflejando una mayor liberación de espacios frente a un menor volumen de ocupación.

“Este aumento responde principalmente a la liberación de superficies previamenteocupadas, más que a un crecimiento acelerado del stock”, explica Matias Pagano, Research Manager de CBRE. En paralelo, los valores de renta solicitados comenzaron a ajustarse a la baja, ubicándose en US$ 7,1/m²/mes, tras un período prolongado de subas impulsadas por la escasez de oferta.

Lo cierto es que la mayor disponibilidad de espacios, combinada con un consumo aún moderado, empieza a limitar la capacidad de trasladar aumentos de costos a los precios, marcando un cambio de tendencia en el mercado.

Oferta

En números el stock total de centros logísticos premium alcanzó los 2.927.590 m2, con una superficie disponible de 275.882 m2.

El Triángulo San Eduardo (TSE) concentra la mayor proporción de vacancia, con el 36,18% del total disponible. Le siguen el corredor de la RN 9 (21,48%) y la Zona Sur (18,58%).

En el submercado de Fátima–Pilar, la vacancia se explica principalmente por la disponibilidad de tres activos que concentran el 14,21% del total. En contraste, el corredor Camino del Buen Ayre presenta niveles de vacancia más bajos, sostenidos por la calidad de los activos y una demanda más estable.

Por su parte, la Ciudad de Buenos Aires continúa con disponibilidad prácticamente nula, consolidándose como el submercado más restringido y con los valores de renta más elevados.

Estos números vienen acompañados de una producción acotada durante el trimestre, con la incorporación de 18.000 m². El crecimiento del inventario continúa siendo moderado y se concentra principalmente en desarrollos bajo la modalidad built to suit, lo que refleja la cautela de los desarrolladores en un contexto de ajuste.

La superficie futura proyectada se mantiene limitada en relación con el tamaño del mercado. Esto sugiere que, una vez absorbido el stock disponible, podrían volver a registrarse tensiones de oferta en determinados submercados.

Demanda

La demanda se mantuvo moderada durante el primer trimestre de 2026, sin operaciones de gran escala que compensaran la superficie liberada. Este comportamiento responde a un entorno más competitivo, donde la desaceleración del consumo y una estructura de precios más estable reducen los márgenes para trasladar ineficiencias operativas.

“En este escenario, la eficiencia logística se consolida como un factor clave en la toma de decisiones inmobiliarias”, resalta Pagano.

En paralelo, la logística vinculada al e-commerce y a la última milla “continúa mostrando dinamismo, impulsando la demanda de depósitos cercanos a los centros de consumo, con alta rotación y foco en la velocidad de despacho”, agrega. Esta tendencia explica la baja disponibilidad estructural en áreas urbanas y refuerza las diferencias entre submercados.

En términos de valores, CABA se posiciona como el mercado más caro, con rentas de u$s 14,52/m²/mes, seguido por el Triángulo San Eduardo (US$ 8,27/m²/mes) y el corredor Camino del Buen Ayre (US$ 7,5/m²/mes).