El comportamiento de inmuebles industriales

Según el último informe de inmuebles industriales de Colliers International, el segundo semestre de 2018 se caracterizó por una baja generalizada en el nivel de la actividad industrial producto de la turbulencia económica del país.

Datos del Instituto Nacional de Estadística y Censo (INDEC) indicaron que la actividad industrial mostró una reducción del orden del -5,7% al iniciarse el periodo en julio y finalizó, en noviembre, en el -13,3% respecto a la misma etapa del año 2017.

Colliers International Argentina, empresa de servicios integrales inmobiliarios, analizó los indicadores de los diferentes inmuebles industriales y señaló que hubo una marcada tendencia hacia la disminución de los asking price, los cuales se situaron considerablemente por encima de los valores de cierre.

Según el informe, al cierre del año 2018, el inventario de centros logísticos del mercado de Buenos Aires alcanzó 1.664.648 m² como resultado de un incremento de 22.664 m², debido principalmente a la entrega de metros cuadrados ubicados en la zona sur del Gran Buenos Aires.

La compañía señala que, en la actualidad, el 71% del stock de centros logísticos se concentra en zona norte, 19% en zona sur y 10% en la zona oeste del Gran Buenos Aires. "No obstante, hacia el al año 2021 esta distribución se reestructurará de una manera más uniforme entre las distintas zonas del mercado como resultado de los nuevos desarrollos que se llevarán a cabo en el oeste y sur del Gran Buenos Aires", aclaró Juan Giancontieri, bróker de Industrias de Colliers.

De la superficie rentable total de este mercado se encuentran disponibles 168.287 m² en alquiler, lo que representa una vacancia del 10,11%. Este valor muestra un incremento de poco más de 3 puntos porcentuales con respecto al periodo anterior, cuando la citada variable se situó en 6,85%.

Con respecto a la tasa de vacancia por categorías, se advirtió que del total de centros logísticos categoría A, se encuentran ofrecidos el 9,74% (121.375 m²), mientras que el 11,23% (46.912 m²) de aquellos categoría B se mantiene disponible.

Valores del alquiler

Al indagar acerca de la evolución de los precios de alquiler de este segmento del mercado, el estudio destaca que el 2018 mostró una baja constante en los precios de alquiler, alcanzando el valor medio más bajo de los últimos 10 años. El promedio ponderado al finalizar el periodo se situó en US$/m² 5,96. Este dato refleja un descenso de importes del 15,46% con respecto al ciclo anterior, en el que el asking price promedio se ubicó en US$/m² 7,05.

En cuanto al precio por categoría, cabe destacar que existe una brecha considerable entre los inmuebles categoría A y B, dado que las propiedades con mejores cualidades de infraestructura promedian los US$/m² 7,22, mientras que el resto estaba en US$/m² 3,87. Al realizar el mismo análisis discriminando las tres zonas del Gran Buenos Aires, se percibió particularmente que la zona sur fue la mejor cotizada del mercado con un asking price de US$/m² 7,20, seguido de las zonas norte y oeste donde se advirtieron valores promedio de alquiler de US$/m² 6,41 y US$/m² 3,23 respectivamente.

Con respecto a la demanda, el informe sostiene que se encontró una absorción neta levemente negativa de -4.536 m², consecuencia del ingreso de grandes centros logísticos, en su mayoría disponibles en alquiler, y de la liberación de espacios categoría A que no llegó a ser mitigada por la absorción positiva de los de tipo B. "A pesar de la presente disminución en la demanda, el desarrollo de centro logísticos proyecta un crecimiento constante para los próximos años", señaló Giancontieri. Actualmente, se encuentran en construcción 251.028 m² con fin de obra estimada para el 2019, lo que representaría un crecimiento anual del 15% del inventario actual.

En el apartado de naves industriales se indica que la disponibilidad de estos inmuebles en alquiler se sitúa en 735.377 m², valor que disminuye con respecto al primer semestre del año. "Esto se debe, principalmente, a la decisión de dejar de alquilar los inmuebles y retirarlos del mercado, o bien ofertarlos en venta", detalló el profesional. Los metros disponibles en alquiler han variado levemente en las distintas zonas del mercado de Buenos Aires en comparación con el periodo previo.

El asking price promedio de inmuebles en alquiler ha sufrido una caída de US$/m² 0,71 con respecto al primer semestre del 2018, concluyendo el año en US$/m² 5,17. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires fue la menos afectada por la disminución de valores. Su asking price promedio se ubicó en US$/m² 6,43, sólo 0,47 centavos de dólar por debajo del S1 del 2018, consolidándose, por sexto año consecutivo, como la plaza mejor cotizada del mercado.