El boom de las cocheras náuticas

Pensar que el espacio de guardado de una lancha podía ser una opción de inversión (y más aún, de renta) era una posibilidad apenas imaginada hasta hace unos pocos años. Pero menos de un lustro después del lanzamiento de Puerta Delta, la primera guardería que se promocionó con este formato, ya existen un puñado de desarrollos que compiten en la Zona Norte del Gran Buenos Aires tratando de captar inversores para este nicho.

Según datos de Prefectura Naval Argentina, el parque de lanchas, botes y motos de agua matriculado en la provincia suma 28.063  embarcaciones (no incluyen las 7.279 registradas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y excluye veleros y cruceros). Desde 2009 a la fecha, cada año ingresan más de 2.400 vehículos a este parque. El pico máximo se registró en 2011 con 3.455 nuevas unidades. Pero hasta entonces, el espacio para alojarlas casi no se había modificado. "La mayoría de las guarderías se construyó en los años 70 u 80, con poco nivel de servicio y prácticamente ninguna mejora hasta la fecha. Hay una única que está ordenada y con servicios acordes o similares a los que ofrecemos. Así fue que vimos el negocio: porque si alguien tiene una lancha que cuesta US$ 300.000, seguro está dispuesto a invertir en un espacio de guardado mucho mejor que lo que hoy tiene", comenta  Sergio Rotondo, CEO de Tifón Water Planet, apuntando, en su caso, más que a la falta de espacio al nivel del proyecto y sus prestaciones.

Ubicado en la intersección de Ruta 27 y Camino de los Remeros, Tigre, este emprendimiento desarrollado por la empresa rosarina Mor está traccionado por Pininfarina, la reconocida  empresa italiana de diseño de automóviles. "Comenzamos en Granadero Baigorria, en 2011. Luego de Buenos Aires, Rosario es la ciudad que más embarcaciones tiene pero, hasta entonces, con un déficit en servicio y oferta. No solo faltaba lugar sino que el que había era viejo y feo. Así creamos Tifón, con una capacidad para 3.500 embarcaciones. Hoy tenemos 1.000 lanchas y seguimos en obra. Ya somos la guardería más grande de Rosario. En 2013, surgió la idea de replicar el proyecto en Buenos Aires pero, por una cuestión de marca y nombre, pensamos en sumar a Pininfarina", explica la estrategia Rotondo.

Pero la piedra fundamental la clavó Puerta Delta a fines de 2011, iniciando un nuevo modelo e integrando espacios para guardar lanchas con locales comerciales, amenities y servicios. El negocio que ofrecía entonces no era solo "ser dueño de tu propio espacio", como publicitaba la comercialización para propietarios de embarcaciones, sino invertir en un negocio de renta, pudiendo alquilar la cama náutica (o cuna, en la jerga) como si se tratase de una cochera.

Opciones de inversión

En un predio de una hectárea sobre el Arroyo Claro, en J.M. Loreto y Arribeños, Tigre, funciona Puerta Delta. Con capacidad para 768 embarcaciones de hasta 21 pies de eslora, las dos naves que conforman este desarrollo se inauguraron en marzo. "Se terminó la obra  a fines de 2014 y ya está todo colocado. Están entrando los usuarios de las camas y se comenzó a tomar el alquiler. Los locales también están alquilados", apunta Alberto Forti, director de Desarrollos de Canning S.A., fiduciario de Puerta Delta, quien desliza que estuvo a punto de lanzar otro emprendimiento en la zona porque ofrecer productos de Real Estate con bajo ticket con financiación y en pesos es un modelo que funcionó muy bien, pero que la salida de varios competidores lo hizo dudar. "Lanzamos el proyecto en el orden de los US$ 6.000 por cama y hoy promedia los $ 220.000. Con lo cual, en dólares logró una revalorización de más del 100% en tres años", detalla Forti.

Otro emprendimiento en la zona es Delta Marina, desarrollado por DI-GE SRL, sobre la calle Solís frente a la entrada del Barrio Privado San Isidro Labrador, en Villa La Ñata, Tigre. Tiene una capacidad total de 3.500 camas para lanchas de 18, 20, 22 y hasta 26 pies en una superficie de ocho hectáreas, con 550 metros de marinas flotantes y espacio de estacionamiento para 880 vehículos. De las 8 naves planificadas, ya se comercializaron 6 y se está lanzando la séptima con camas disponibles de 19, 20 y 22 pies. "Los valores de contado (con vigencia por el mes de agosto de 2015) parten desde $ 189.900, de contado para camas de 19 pies y a precio fijo. También existe la posibilidad de comprar con plan de cuotas fijas, en pesos y a precio cerrado, (6, 12 y 15 cuotas). Con respecto a la rentabilidad, el proyecto otorga una tasa estimada en el orden del 13% al 15%", detalla Walter Garay, gerente de la Unidad de Negocios Especiales de Toribio Achával, comercializadora del emprendimiento junto con Punto Náutico.

Sin dudas, la apuesta de Tifón Water Planet es la más ambiciosa. No solo por haber pegado su nombre a la marca Pininfarina sino por la cantidad de camas que pretende colocar. "Hoy tenemos comercializadas 3500 de las 5500 que hay en total. Estamos inaugurando a fin de año, con 40 locales comerciales también. Hoy una cama de 24 pies cuesta $ 220.000 cuando a principios de 2013 valía $ 100.000. Al contado, tenemos algunas promociones y también financiamos: el 50% al contado y el resto en 12 ó 18 cuotas en pesos y fijas con intereses", agrega Rotondo.

Las rentas posibles

Además de adquirir las camas náuticas para uso personal, los propietarios pueden alquilarlas de manera particular o cederlas a un pool administrador de renta que, en todos los casos, se maneja por prorrateo. Es decir, cada dueño recibe un porcentaje en función del alquiler total, independientemente de la ocupación de su cama náutica (deduciendo impuestos, expensas y comisión por la administración). Si todas las camas en alquiler se encuentran alquiladas, percibirá el 100% de lo estimado menos gastos. "Ceder la explotación a la sociedad que administra la guardería es igual a ceder una habitación de hotel en el modelo de condo-hotel: lo que se recibe es un porcentaje de la ocupación total", parangona Forti.

El alquiler de una cama en Puerta Delta va de los $ 1.500 a los 2.200 por mes, según el tamaño (desde moto de agua a embarcaciones de 21 pies). En el caso de Delta Marina, el alquiler se estima hoy en el orden de los $ 2.500 mensuales (con expensas calculadas hoy en $ 600, que comienzan a pagarse a partir de la inauguración del proyecto). Mientras que Tifón podría alquilarse en un número cercano al doble de esta última. "$ 5.000 aproximadamente costaría hoy una guardería parecida y calculamos un gasto de expensas de entre el 20 y 25% del precio de referencia del alquiler. Estoy seguro de que con más de 5.000 camas nos vamos a volver formadores de precio como hoy lo es Sarthou. Y con el esquema del pool armado por series o grupos de 100, el propietario no tendrá que pagar expensas. Creemos que un producto maduro (luego de tres o cuatro años de lanzado) tendrá un 85% de ocupación", desmenuza Rotondo.

Guarderías versus cocheras

Desde el principio, ya sea por volumen de inversión como por rentabilidad, se comparó a las camas náuticas con las cocheras. Si bien, desde el inicio a hoy las ecuaciones cambiaron, se siguen midiendo ambos productos con calibres similares. "Hoy los precios de alquileres de las cocheras subieron muchísimo. Cuando empezamos Puerta Delta había casi un 100% de diferencia porque la renta de una cama dejaba el doble que la de una cochera en primera ubicación.  En este momento la inversión es similar o incluso menor pero se achicó la brecha de rentabilidad", sincera Forti, quien también cuenta que del total del emprendimiento un 40% compró para uso propio y un 60%, para alquilar. "Muchos tienen una lancha pero compraron tres o cuatro camas. Usan una y alquilan el resto", agrega.

"Con el valor de una cochera en la Ciudad de Buenos Aires, hoy se pueden comprar dos camas náuticas de 19 pies y su rentabilidad es notablemente superior. La cochera en la Ciudad hoy está obteniendo de renta una tasa del 3,5% al 4,5% anual y en el caso de la cama náutica la tasa de rentabilidad se estima en el 13,5% al 15%, con la mitad de la inversión de una cochera", suma Garay.

Una versión de este articulo apareció en la edición 140 de Alzas y Bajas

"Una cochera en la Ciudad de Buenos Aires puede costar entre  US$ 35.000 y US$ 50.000 y podría dejar $ 2.000 mensuales, como mucho. Una cama hoy se compra US$ 15.000 y el alquiler es mucho mayor. No hay gastos de mantenimiento en el caso del pool de renta. Y, a diferencia del alquiler de un departamento, acá si el inquilino no paga el alquiler no le bajás la lancha y punto", completa Rotondo.

"Hoy en Recoleta se piden entre US$ 28.000 y US$ 32.000 por una cochera. Hay que tener en cuenta varios factores a la hora de comprar una. La ubicación, principalmente. Si está en Planta Baja o si hay que subir o bajar rampas. Las expensas son otra cosa para evaluar: hay cocheras que pagan hasta $ 600 por mes. Y de alquiler, estas cocheras en Recoleta pueden dejar entre $ 1.800 y 2.000. Si  alguien busca hoy una cochera como inversión de renta quizá deba decir que no es la mejor inversión. Si se busca para usar, es otra cosa. Yo no tengo en venta camas náuticas pero investigué y su rentabilidad es mejor. Aunque es cierto que una cochera quizá tengas más demanda que una guardería", analiza Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

¿Acciones o escrituras?

Tifón se comercializa bajo un sistema de acciones preferidas que no cotizan en bolsa. "El comprador suscribe una acción que le da derecho a guardar la embarcación indefinidamente. Si, por ejemplo, compraste una cama de 19 pies, tu acción es de 19. Se puede vender la acción libremente (está indicado el precio al que suscribiste la acción, solo hay que informar a Tifón para que cambie el libro de accionistas) pero por ahora solamente se venden a través de un comercializador oficial que nos permite fijar a nosotros el precio. De 3.500 comercializadas, solo tenemos 10 personas que ya vendieron", explica Rotondo, quien agrega que "desde lo legal, no se puede escriturar un espacio aéreo como el de una cama náutica. Sabemos que la competencia lo hace, escriturando un pedazo de terreno como si fuese propiedad horizontal.  A futuro, cuando haya otros proyectos, estamos avanzando en Miami e investigando Roma, Mónaco y el puerto de Barcelona, estas acciones se van a poder tradear entre un Tifón y otro".

Por su parte, Puerta Delta es un fideicomiso armado con la suma de propietarios de unidades funcionales de un consorcio de propiedad horizontal, similar a Puerta Delta. "Nosotros vendemos las camas bajo el régimen de Ley Nº 13.512 de Propiedad Horizontal, con escritura pública", enmarca Matías Crámer, gerente comercial de Punto Náutico.